11月28日(rì)晚，天津、上海同時發布收緊房(fáng)貸政策。這意味着，繼新一輪限購(gòu)收緊後，新一輪限貸拉開帷幕。

  值得(de)注意的是，此次二套房(fáng)認定方面改爲在上海已擁有一套住房(fáng)的、或在上海無住房(fáng)但(dàn)有住房(fáng)貸款記錄的居民(mín)家庭，意味着二套開啓“認房(fáng)認貸”模式。新政同時要求，各商業銀行應繼續強化對首付資金來(lái)源、收入證明真實性等審核，根據借款人(rén)家庭信用狀況、償債能力等審慎把握具體(tǐ)執行水平，對于有投 資、投機(jī)性購(gòu)房(fáng)特征的，應從(cóng)嚴确定首付款比例和利率。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次政策加大(dà)購(gòu)房(fáng)首付壓力，對于高杠杆買房(fáng)等行爲有一個較爲明顯的管制影(yǐng)響。

  據分(fēn)析，目前上海房(fáng)地産市場面臨的三個壓力：一是庫存規模相(xiàng)對不足，亟須通過政策調整來(lái)實現供求關系的平衡；另外，房(fáng)價上漲态勢依然比較明顯，控制房(fáng)價的難度還(hái)是較大(dà)；同時還(hái)存在看(kàn)漲預期依然較強烈，需要通過政策進行市場預期的引導。

  而在上海收緊的同時，天津也開啓房(fáng)貸的控制。中國(guó)人(rén)民(mín)銀行天津分(fēn)行在官方網站(zhàn)正式發布《天津市進一步調整差别化住房(fáng)信貸政策》，指出将執行差别化信貸政策。

  應當看(kàn)到，從(cóng)“930”前後開啓的樓市調控大(dà)潮，就(jiù)明确了去(qù)杠杆的思路(lù)，主要是對此前房(fáng)價上漲過快(kuài)的熱(rè)點城(chéng)市加強政策引導，而最主要的手段是重啓限購(gòu)以及部分(fēn)城(chéng)市實施差别化信貸政策。

  今年熱(rè)點城(chéng)市樓市過熱(rè)的主要原因被歸結爲杠杆過高。從(cóng)新增個人(rén)貸款餘額的年度數據看(kàn)，近五年總體(tǐ)上呈現出攀升态勢。比如(rú)在2012年爲0.96萬億，而到了2015年則攀升到了2.7萬億。有機(jī)構基于2016年前三季度餘額的數據，大(dà)緻推導出2016年約爲5.2萬億。2016年，房(fáng)貸猛增，首付貸、消費貸、二押貸等各種違規信貸資金湧入樓市。據易居研究院測算，2016年全年的個貸增加規模甚至可(kě)能超過2014年和2015年的總和。業内對此憂慮已久。

  此次上海和天津出台的樓市調控新政，正是通過收緊房(fáng)貸對高杠杆買房(fáng)“打蛇打七寸”，可(kě)謂抓到了最關鍵的點上，對全國(guó)而言，都(dōu)有非常重要的風(fēng)向标意義。“更多地利用信貸政策來(lái)抑制不合理(lǐ)的購(gòu)房(fáng)需求，從(cóng)而更快(kuài)更好的穩定房(fáng)價”，易居研究院副院長楊紅(hóng)旭認爲，比起行政幹預，信貸手段更加有效。

  業界認爲，關于房(fáng)地産的政策與制度設計(jì)，從(cóng)長期來(lái)看(kàn)，要注重住房(fáng)制度建設；從(cóng)中期來(lái)看(kàn)，要以稅收政策調節市場需求與财富二次分(fēn)配；從(cóng)短(duǎn)期來(lái)看(kàn)，要以信貸政策調和市場溫度。專家預計(jì)，會有更多的熱(rè)點城(chéng)市有可(kě)能跟進上海和天津的限貸步伐。