3月至今，全國(guó)已有北京、廣州、南(nán)京、杭州、青島等多個城(chéng)市對全域或部分(fēn)區域升級樓市調控。而去(qù)年11月，上海也曾出台了一輪調控政策，從(cóng)提高首付比例、認房(fáng)認貸到控制貸款等，号稱上海史上最嚴調控，但(dàn)在今年3月的調控潮中，處于一線“風(fēng)暴眼”的上海卻尚未跟進。

　　從(cóng)機(jī)構數據看(kàn)，2月上海一手房(fáng)同比成交量一度“腰斬”，房(fáng)價也出現松動。在這一波調控潮席卷全國(guó)的背景下，上海的調控成果能否爲全國(guó)樹立典範？一些在售新盤的實際銷售受調控影(yǐng)響又有多大(dà)？3月18日(rì)前後，《每日(rì)經濟新聞》記者實地走訪了多個樓盤，一探究竟。

　　2月新房(fáng)成交量同比降49.1%

　　2016年初，上海樓市出現火(huǒ)熱(rè)局面，僅青浦區域就(jiù)出現了多個開盤當日(rì)售罄的樓盤。但(dàn)伴随“3·25”新政出台，明确表示嚴厲打擊房(fáng)價過快(kuài)上漲，樓市在4~5月出現回落。

　　不過，去(qù)年6月上海房(fáng)價再度反彈，上海整體(tǐ)成交均價突破4萬元/平方米。在樓市尚未徹底回暖時，去(qù)年11月，上海樓市新政再度加碼，并帶來(lái)一系列變化。

　　青浦區中原地産一位經理(lǐ)人(rén)向先生(shēng)告訴記者，11月的新政帶來(lái)的最明顯變化，就(jiù)是銷售形式變了。向先生(shēng)說(shuō)，行情好的時候，樓盤隻讓你(nǐ)認籌，大(dà)家排隊搖号，開幾棟賣幾棟，這樣把客戶集中起來(lái)，可(kě)以造成哄搶的氛圍。

　　然而，當前上海樓市嚴格執行“一房(fáng)一價”等政策，使得(de)市場比之前更爲透明化。

　　在此背景下，記者注意到，一些項目開始以小批量多次開盤的方式營造熱(rè)銷氛圍。但(dàn)是，向經理(lǐ)稱，“這短(duǎn)期尚能維持較高簽約率，但(dàn)很多項目的去(qù)化速度還(hái)是明顯放(fàng)慢(màn)，也就(jiù)是說(shuō)以價換量對市場的刺激度在減弱”。

　　反映在總體(tǐ)數據上，據中原地産最新統計(jì)數據顯示，上海2月新建商品住宅成交面積36.3萬平方米，環比減少6.7%，同比下滑49.1%。

　　億翰智庫董事(shì)張化東告訴《每日(rì)經濟新聞》記者，上海的開發商從(cóng)拿地到開盤基本在12個月以上，在當前去(qù)化周期不足18個月的情況下，開發商推盤意願不會很強。

　　低價位剛需房(fáng)受到熱(rè)捧

　　記者走訪了位于上海青浦區趙巷青湖東路(lù)上的某知名房(fáng)企項目發現，該項目的成交量與調控之前相(xiàng)比，在供貨量近似的前提下減少了近一半。

　　該項目在2016年年初時，單價在2萬元/平方米左右，現在均價則在4萬元/平方米左右。據項目營銷經理(lǐ)介紹說(shuō)，原先項目一天能賣兩三套，如(rú)今兩天才能賣一套。

　　熟悉該區域的某中介人(rén)士告訴記者，之所以會出現這樣的問(wèn)題，和這個項目本身(shēn)位置偏僻有關——樓盤位于趙巷鎮邊界，離(lí)趙巷和青浦城(chéng)區較遠(yuǎn)，同時距離(lí)在建的17号線地鐵站(zhàn)也有2公裡(lǐ)左右的路(lù)程，加之開發商不願降價，兩者的疊加效應使得(de)客戶被分(fēn)流。

　　當然，一些價格定位面向剛需購(gòu)房(fáng)者的樓盤，依然得(de)到市場追捧。

　　同樣的位于青浦區徐泾鎮的萬科(kē)天空之城(chéng)，與上述樓盤有着不同的景象。據項目經理(lǐ)稱，今年3月初開盤至今，300多套房(fáng)源開盤當日(rì)500多組客戶認籌，去(qù)化八成以上，目前隻剩下一些較差的樓層。

　　向經理(lǐ)告訴記者，目前青浦區地鐵沿線的新盤競争力比較強，尤其是離(lí)大(dà)虹橋最近的徐泾鎮，該區域一手住宅少，二手住宅價格又高。隻要有新盤開出，價格也适中甚至略低于二手房(fáng)，就(jiù)會很搶手。

　　記者觀察發現，就(jiù)當前上海樓市而言，如(rú)果本身(shēn)價格和周邊二手房(fáng)價格相(xiàng)差不大(dà)，且以低價入市——比如(rú)朱家角新城(chéng)，在新政出台後其低價盤依然很搶手。

　　再以上月開盤的路(lù)勁·上海派三期爲例，在開盤後依然出現了“排隊買房(fáng)”的情形，總價220萬元、68平方米的小戶型被稱爲上海剛需族的“落腳地”，其開盤單價每平方米33000元的價格則被稱爲“稀缺”價格。

　　向經理(lǐ)告訴記者，目前300萬元以下的房(fáng)子在上海屬于稀缺品，剛需客戶在市場上選擇面窄，隻要有此類産品就(jiù)會遭到瘋搶，而這主要是受貸款政策影(yǐng)響。

　　不過，向經理(lǐ)強調說(shuō)，相(xiàng)對而言，總價在400萬元以上的房(fáng)源，客戶基本屬于二次置業，有過貸款記錄的首付較高，因此除非房(fáng)子品質很好，不然就(jiù)會出現上述青浦某樓盤去(qù)化慢(màn)的情況。