北京樓市調控進一步升級，對于二套房(fáng)認定上“認房(fáng)又認貸”，并将二套房(fáng)首付比例提至60%，使得(de)正在辦理(lǐ)交易手續的買家一夜之間“哀鴻遍野”。首付比例上升30%意味着需多繳納二三百萬的現金，許多人(rén)因此周轉不開。不過，那些尚未成交的賣家則悄悄“撤單”，他(tā)們認爲，在這樣的局面下，房(fáng)租必然上漲，在家收租金也不錯。反觀上海和深圳，同樣的政策已出台半年，房(fáng)價仍舊小幅上漲。

　　滬深房(fáng)價仍小幅上漲

　　3月21日(rì)，馬庫斯在鏈家地産位于浦東的一家門(mén)面簽下合同，将自(zì)己住了10年的兩室兩廳賣掉了。

　　馬庫斯是一名德國(guó)人(rén)，2005年拖着一隻行李和300萬元存款，漂洋過海來(lái)到浦東。他(tā)拿出100萬元付了首付，剩下200萬元經營紅(hóng)酒生(shēng)意。十多年過去(qù)了，200萬元早被馬庫斯虧得(de)顆粒不剩。如(rú)今，他(tā)以1125萬元賣掉房(fáng)子，打算回國(guó)休養生(shēng)息。

　　遠(yuǎn)在千裡(lǐ)之外的深圳，羅湖一家房(fáng)屋中介的經理(lǐ)伍盛今天也感到開心。一位業主在2016年11月挂出的一套兩室一廳，終于以920萬元的價格成交，而當時的挂牌價爲870萬元。

　　上海、深圳兩地曾分(fēn)别于2016年的11月和10月出台嚴苛的調控政策，均是“認房(fáng)又認貸”，隻要有個人(rén)貸款記錄，不分(fēn)地域、不分(fēn)是否已還(hái)清，一律認定爲二套房(fáng)，需繳納70%的首付。

　　在這樣的高壓政策下，多數買房(fáng)者認爲房(fáng)價會掉到“半山(shān)腰”，但(dàn)事(shì)實證明他(tā)們都(dōu)錯了。上海和深圳的鏈家區域經理(lǐ)告訴中國(guó)證券報記者，調控政策出台後，兩地房(fáng)價迄今漲幅約爲5%-10%。

　　反觀新政出台4天後的北京，違約的案例如(rú)雨(yǔ)後春筍般冒出，主要是繳不起首付了。“這幾天我和同事(shì)接手的違約案子就(jiù)有4起。一下子多拿30%的首付，意味着多出二三百萬元，真的周轉不開。此前瘋狂的買家，現在則瘋了似地要求賣家退定金，個别不負責的小中介還(hái)跑得(de)無影(yǐng)無蹤。”我愛我家北京積水潭地區的一位銷售經理(lǐ)表示。

　　安居客房(fáng)價數據顯示，截至3月14日(rì)，北京二手房(fáng)均價首次突破6萬元大(dà)關，達到60382元/平方米，環比上漲1.4%，同比上漲43.5%。2014年走出低迷期後，北京房(fáng)價連續3年走高。

　　分(fēn)區域看(kàn)，東城(chéng)、西城(chéng)兩區二手房(fáng)均價均已突破10萬元，分(fēn)别爲115342元/平方米和128047元/平方米；通州均價也已突破5萬元關口，達到50968元/平方米；單價3萬以下的行政區，僅有平谷、延慶和密雲。

　　三四線樓市值不值得(de)投資？

　　由于大(dà)城(chéng)市的調控力度日(rì)益升級，放(fàng)棄在一線購(gòu)房(fáng)計(jì)劃的買家，是否會回到三四線城(chéng)市購(gòu)房(fáng)？或者是放(fàng)棄在三四線的購(gòu)房(fáng)計(jì)劃，維持在一線城(chéng)市的“處女(nǚ)貸”身(shēn)份？中國(guó)證券報記者采訪的多位業内專家預測，人(rén)口回流返鄉的可(kě)能性會更大(dà)一些。這也讓三四線房(fáng)市成爲投資的熱(rè)點。然而，價格遠(yuǎn)低于一線的三四線樓市，未來(lái)到底是價值窪地，還(hái)是投資“大(dà)坑”呢(ne)？

　　從(cóng)近期的新聞報道當中已經可(kě)以很明顯地感受到三四線城(chéng)市房(fáng)價升溫。今年1-2月，全國(guó)房(fáng)地産開發投資0.99萬億元，名義同增8.9%，增速比2016年全年提高2%，超出市場預期。三四線城(chéng)市新房(fáng)銷售同比大(dà)幅增長。不少地區甚至也仿效一二線城(chéng)市，開始了不動産限購(gòu)措施。3月以來(lái)，河北涿州、涞水，浙江嘉善、安徽滁州等市，張家口崇禮區等地已相(xiàng)繼出台或升級限購(gòu)、限貸政策。

　　不過，大(dà)都(dōu)市圈周邊的三四線樓市銷售火(huǒ)爆主要是一二線城(chéng)市房(fáng)市調控後的外溢效應。京滬深等地購(gòu)房(fáng)門(mén)檻提高之後，大(dà)量購(gòu)房(fáng)需求向周邊外溢和擠出，而且當前房(fáng)地産政策“因城(chéng)施策”，三四線城(chéng)市繼續享受鼓勵去(qù)庫存的政策紅(hóng)利，短(duǎn)期内造成了三四線城(chéng)市樓市的火(huǒ)爆。

　　房(fáng)地産經濟專家孫骁骥認爲，如(rú)果排除掉熱(rè)錢炒房(fáng)的因素，長期來(lái)看(kàn)，依靠三四線原有居民(mín)的投資需求，并不能撐得(de)起三四線城(chéng)市的樓市。他(tā)表示，在未來(lái)相(xiàng)當長的時期内，城(chéng)鎮人(rén)口的老齡化速度将加快(kuài)。預計(jì)到2020年，我國(guó)老年人(rén)口将達2.48億，并在5年之後徹底進入高齡化社會。老年人(rén)越多，意味着整個社會購(gòu)房(fáng)的需求越低、消費能力越低。目前，中小城(chéng)鎮的建設和開發在持續加速，但(dàn)人(rén)口結構卻在不斷老化，這說(shuō)明未來(lái)的三四線城(chéng)市房(fáng)屋供給會因城(chéng)鎮化的加速而不斷增多，購(gòu)房(fáng)需求則會因人(rén)口老齡化而大(dà)幅縮水。在供需關系作用之下，未來(lái)三四線城(chéng)市樓市價格的增幅有限，并且有下跌的可(kě)能。

　　孫骁骥表示，中國(guó)的樓市，目前已經呈現出雙重的“兩極分(fēn)化”：一二線和三四線城(chéng)市價格的分(fēn)化，三四線城(chéng)市之間的價格分(fēn)化。長期來(lái)看(kàn)，中國(guó)未來(lái)的城(chéng)市格局是“城(chéng)邦化”，隻有在京滬深等“城(chéng)邦”周圍的中小城(chéng)鎮，受惠于大(dà)城(chéng)市的房(fáng)價溢出效應，才經得(de)起價格的長期考驗，這些地區才是所謂的“價值窪地”。

　　貨币政策可(kě)能适度收緊

　　多位業内人(rén)士認爲，考慮到三四線城(chéng)市土(tǔ)地庫存規模仍在高位，中央政府去(qù)庫存思路(lù)短(duǎn)期難有扭轉；而去(qù)庫存需與信貸端相(xiàng)配合，預計(jì)三四線市場按揭投放(fàng)規模不會出現明顯收窄。

　　中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉認爲，這一輪樓市價格漲起來(lái)其實是因爲信貸超發、資産荒。從(cóng)2014年“9·30”開始，持續一輪又一輪的刺激，預測後市還(hái)是看(kàn)這波潮水會不會繼續。

　　華創債券團隊也指出，貨币寬松的環境不改變，難改房(fáng)價上漲的趨勢。本輪房(fáng)價上漲的源頭在于2014年9月30日(rì)，央行全面放(fàng)松房(fáng)地産信貸。盡管各地此前放(fàng)松房(fáng)地産相(xiàng)關政策對房(fáng)價上漲起到推波助瀾的作用，但(dàn)寬松的貨币環境仍是房(fáng)價上漲最堅實的基礎。而且目前房(fáng)地産貸款在銀行資産中仍屬于最優質的資産，銀行很難主動收緊房(fáng)地産信貸。所以貨币政策如(rú)果不适度收緊，房(fáng)地産市場的調控政策就(jiù)很難見效，因此後期貨币政策也可(kě)能适度收緊。

　　不過， 海通證券姜超有不同看(kàn)法。他(tā)預測2017年上半年的經濟增速壓力有限，因爲地産銷售對投資還(hái)存在滞後傳導，存貨周期還(hái)在發生(shēng)作用，去(qù)杠杆影(yǐng)響還(hái)未開始。但(dàn)到2017年下半年，存貨周期應已結束，地産投資或面臨大(dà)幅跳(tiào)水，而去(qù)杠杆将傳導進實體(tǐ)經濟，屆時經濟或有極大(dà)的下行風(fēng)險。如(rú)果美國(guó)大(dà)幅降低企業所得(de)稅稅率至15%，中國(guó)還(hái)繼續助推地産泡沫，那麽制造業和資本或許會大(dà)幅流失，而美國(guó)持續加息或會刺破中國(guó)地産“泡沫”。