商改住終于限購(gòu)了……
　　官方政策正文：
　　關于進一步加強商業、辦公類項目管理(lǐ)的公告
　　京建發[2017]第112号
　　爲進一步規範本市商業、辦公類項目管理(lǐ)，促進房(fáng)地産市場平穩健康發展，現公告如(rú)下：
　　一、商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得(de)擅自(zì)改變爲居住等用途。
　　二、開發企業新報建商辦類項目，最小分(fēn)割單元不得(de)低于500平方米;不符合要求的，規劃部門(mén)不予批準。
　　三、開發企業新建的商辦類項目，應當按照(zhào)批準的規劃用途建設、銷售，違反規定的，規劃國(guó)土(tǔ)、住建部門(mén)依法處理(lǐ)。
　　四、開發企業在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事(shì)業單位、社會組織。購(gòu)買商辦類項目的企事(shì)業單位、社會組織不得(de)将房(fáng)屋作爲居住使用，再次出售時，應當出售給企事(shì)業單位、社會組織。
　　五、本公告執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市交易時，可(kě)出售給企事(shì)業單位、社會組織，也可(kě)出售給個人(rén)，個人(rén)購(gòu)買應當符合下列條件：
　　1、名下在京無住房(fáng)和商辦類房(fáng)産記錄的。
　　2、在申請(qǐng)購(gòu)買之日(rì)起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人(rén)所得(de)稅。
　　六、對規劃用途爲商辦類的房(fáng)屋，中介機(jī)構不得(de)以任何方式宣傳房(fáng)屋可(kě)以用于居住。對違規代理(lǐ)商辦類房(fáng)屋銷售或者虛假宣傳商辦類房(fáng)屋居住用途的中介機(jī)構，依法注銷機(jī)構備案，直至吊銷營業執照(zhào)。
　　七、商業銀行暫停對個人(rén)購(gòu)買商辦類項目的個人(rén)購(gòu)房(fáng)貸款。
　　八、本公告發布之日(rì)起，開發企業将新開工(gōng)的商辦類項目違規改爲居住用途的，一經查實，規劃國(guó)土(tǔ)部門(mén)依法收回土(tǔ)地，商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信。
　　九、開發企業、中介機(jī)構違反本公告依法受到處理(lǐ)的處罰信息納入本市企業信用信息系統。
　　本公告自(zì)發布之日(rì)起執行，與本公告不符的，按本公告執行。
　　北京市住房(fáng)和城(chéng)鄉建設委員(yuán)會 北京市規劃和國(guó)土(tǔ)資源管理(lǐ)委員(yuán)會
　　北京市工(gōng)商行政管理(lǐ)局、人(rén)民(mín)銀行營業管理(lǐ)部、銀監會北京監管局
　　2017年3月26日(rì)
　　專家解讀(dú)
　　北京市房(fáng)地産中介協會會長李文傑：商改住将成爲曆史
　　商改住新政，全面遏制商業辦公用房(fáng)市場的不正之風(fēng)，開發商不能建、個人(rén)不讓買、銀行不給貸、中介不許代理(lǐ)，繼續頂風(fēng)作案的，後果很嚴重，一經查實，收回土(tǔ)地，銀行在全市範圍内暫停授信，代理(lǐ)機(jī)構注銷。在新政的高壓态勢下，違規商改住的供應和需求同步封殺，商改住這個商不商住不住的怪胎，将告别北京市場，成爲曆史。
　　陳志：此次政策有利于從(cóng)整體(tǐ)上對商辦類項目實行統一管理(lǐ)
　　從(cóng)去(qù)年的930新政到今年的317新政，北京對于住宅的調控逐漸加力，一些開發商反而趁此機(jī)會打着“不限購(gòu)、限貸”的旗号，大(dà)肆推銷商辦類産品。近期市場上的商辦類産品的銷售也出現了過熱(rè)的現象。
　　“此次北京市及時出台了對商辦類項目加強管理(lǐ)的政策，力度空前，可(kě)以有效的抑制商辦類項目的過熱(rè)，而且也使得(de)原先隻在通州一個區實行的政策，成爲了全市普遍實施的政策，有利于從(cóng)整體(tǐ)上對商辦類項目實行統一管理(lǐ)。”
　　此次，北京市從(cóng)規劃、建設、銷售、使用、信貸等全鏈條、各環節集中發力，對商改住“零容忍”。商住本身(shēn)就(jiù)是開發商爲了利益制造出的“僞住宅”，這類項目既破壞了城(chéng)市發展格局、弱化了限購(gòu)政策效果，在實際居住中還(hái)存在生(shēng)活成本高、沒有配套、環境嘈雜、安全隐患等問(wèn)題。此次北京商改住調控措施既是繼3.17樓市新政以來(lái)，再一記重拳抑制投機(jī)投資性需求，又是對北京市疏解整治促提升、有效促進人(rén)口調控工(gōng)作的進一步落實。
　　趙秀池：北京讓住宅回歸居住屬性的同時也讓商業辦公回歸承載業态的屬性
　　商業辦公項目按照(zhào)規劃用途進行開發、建設、銷售、使用，是國(guó)家規劃法的要求，但(dàn)部分(fēn)開發企業将商業辦公項目開發成所謂的“商改住”，并将其作爲住宅銷售給個人(rén)，存在欺騙購(gòu)房(fáng)者的嫌疑。
　　購(gòu)房(fáng)者購(gòu)買“商改住”産品，實際上買到的是有法律瑕疵的産品，不僅無法享受住宅所能享有的權益，如(rú)稅收優惠、信貸支持，也不能享受居民(mín)用水用電的價格優惠，不能辦理(lǐ)落戶。同時，由于此類項目居住與商業辦公行爲混雜，商業辦公的經營也會受到一定影(yǐng)響。
　　此次政策，要求單元分(fēn)割面積不得(de)小于500平方米，從(cóng)規劃設計(jì)上遏制了将其建成住宅的可(kě)能性，是對之前“商改住”行爲的“撥亂反正”。從(cóng)目前的實際情況來(lái)看(kàn)，“商改住”面積基本上在100平方米以下，限制個人(rén)購(gòu)買此類“商改住”産品，實際上是要求消費者不得(de)購(gòu)買有瑕疵的産品，是對消費者的保護。同時，也是對商業辦公正常經營活動的保護，讓這類産品回歸承載業态的屬性。
　　郭毅：在建(含在售)商辦的限購(gòu)升級後，已與此前通州相(xiàng)當。
　　通州在2016年5月5日(rì)要求商辦隻能銷售給公司之後的10個月時間裡(lǐ)，商住銷量大(dà)跌74%，這還(hái)是在北京城(chéng)市副中心的強大(dà)發展紅(hóng)利的拉動下才得(de)以形成。
　　而全北京限購(gòu)，且再次銷售仍然隻能銷售給公司，同樣限制了二手商辦的流通性，如(rú)果依托出租而非資産升值之後套現來(lái)實現投資回報，商住的投資功能将被極大(dà)削減，預計(jì)北京商住的銷量将很快(kuài)出現陡崖式下跌。
　　中央财經大(dà)學法學院教授尹飛：北京重拳治理(lǐ)商改住，正本清源意義重大(dà)
　　商改住、辦改住，本身(shēn)就(jiù)是違規變更房(fáng)屋規劃用途的行爲，這次北京市全面叫停商辦改住，是正本清源，讓這些商業辦公項目回歸到爲實體(tǐ)經濟服務的路(lù)徑上來(lái)，也是爲消費者負責，保護購(gòu)房(fáng)人(rén)權益的重要舉措。
　　商改住盛行，主要出現在少數一線城(chéng)市，由于嚴格的住房(fáng)限購(gòu)以及住宅價格較高，不少人(rén)将購(gòu)買小面積商業辦公項目，作爲投資或者過渡性居住，開發商爲追求利潤最大(dà)化，把商業辦公項目設計(jì)、開發建設成住宅對外銷售。這類違規操作，一方面導緻政府在區域或商圈的規劃落空，大(dà)量商業辦公樓盤用于居住，經濟活動聚集效應減弱，另一方面對商改住進行炒作，也拉高商業辦公用房(fáng)的成本，不利于整體(tǐ)經濟發展。全面叫停商改住刻不容緩，北京這次出手可(kě)以說(shuō)非常及時、果斷，意義重大(dà)。
　　張大(dà)偉：北京商住等商辦項目可(kě)能成交量腰斬
　　這一政策的再次升級，非常明顯的抑制了市場的公寓成交，抑制的影(yǐng)響超過了住宅限購(gòu)升級影(yǐng)響，北京這一針對商辦類物業的調控可(kě)以說(shuō)是317一系列樓市調控後的又一重磅升級，處于全國(guó)最嚴格調控措施，其他(tā)城(chéng)市很可(kě)能開始新一輪全面封堵商住政策潮。而因爲住宅限購(gòu)導緻的之前購(gòu)買商住的投資需求很可(kě)能面臨巨大(dà)的投資風(fēng)險。
　　嚴躍進：限購(gòu)後商住“香饽饽”将成燙手山(shān)芋
　　從(cóng)北京此類政策來(lái)看(kàn)，個人(rén)認購(gòu)此類住房(fáng)不能貸款、要有五年社保、無房(fáng)産記錄等要求，直接使得(de)此類物業的認購(gòu)價值幾乎壓縮爲零。或者說(shuō)已經使得(de)此類物業從(cóng)香饽饽轉變爲燙手山(shān)芋。估計(jì)流動性會非常差，也使得(de)此類物業或者難以交易，或者出現價格較大(dà)明顯的下滑。
　　“商改住”的前世今生(shēng)
　　早在上個世紀90年代，深圳一批開發商将擱置了數年的爛尾樓重新包裝，變成“商務公寓”或者“酒店(diàn)式公寓”銷售。
　　随後，這種方式傳到了北京，讓開發商嘗到迅速回款的甜頭。
　　2000年之後，一些爛尾項目，或者以商業、酒店(diàn)、辦公爲名立項的項目，通過分(fēn)割産權，以“酒店(diàn)式公寓”或者“公寓式酒店(diàn)”爲名，将“類住宅”作爲賣點，改變使用屬性的形式，拉動銷售。
　　出于成本問(wèn)題，酒店(diàn)式公寓和公寓式酒店(diàn)的價格，一度高過普通住宅售價，或與住宅價格持平。爲了拉動銷售，大(dà)約自(zì)2003年起，一部分(fēn)開發商打出提供固定年回報、原價或增值回購(gòu)、承諾無風(fēng)險或者低風(fēng)險投資等方式，銷售公寓式酒店(diàn)、分(fēn)時度假酒店(diàn)、酒店(diàn)式公寓。
　　由于開發商在操作過程中留下多處隐患，2007年，市住建委針對這些項目發出風(fēng)險提示，通過多種途徑提醒購(gòu)房(fáng)人(rén)，這種銷售方式不符合《商品房(fáng)銷售管理(lǐ)辦法》中“房(fáng)地産開發企業不得(de)采取返本銷售或者變相(xiàng)返本銷售的方式銷售商品房(fáng)。房(fáng)地産開發企業不得(de)采取售後包租或者變相(xiàng)售後包租的方式銷售未竣工(gōng)商品房(fáng)”且“商品住宅按套銷售，不得(de)分(fēn)割拆零銷售”的規定，應謹慎投資。
　　但(dàn)是，由于利益驅動和迅速回款的需求，開發商在拿地之後，仍會選擇将地塊上配建的商業建築改建，以Loft等形式銷售。
　　爲此，2011年起，本市出台《關于加強部門(mén)聯動，完善商業、辦公類項目管理(lǐ)的通知》，要求商業、辦公類項目不得(de)設計(jì)成住宅的格局，不能設立單獨的衛生(shēng)間，開發商自(zì)己打隔斷出售的商鋪無法辦理(lǐ)房(fáng)産證。
　　同時，因爲在審批和後續驗收環節把關不嚴，至今爲止，仍有大(dà)量開發商将地塊配建的商業、辦公改爲類住宅産品銷售。
　　這種産品的主要受衆爲大(dà)量沒有購(gòu)房(fáng)資格、爲了滿足基本居住需求的非京籍人(rén)員(yuán)，以及投資客。
　　有機(jī)構數據顯示，商住的市場規模一直呈現上漲趨勢。
　　該機(jī)構統計(jì)顯示，2008年，北京市場商住的供應套數爲1.15萬套，而到了2009年就(jiù)達到2.23萬套，2016年，商住總成交約爲4.17萬套。在價格方面，2015年，商住的價格爲每平方米2.64萬元，到了今年年初前兩月，商住的均價已經達到了每平方米4.54萬元。
　　商住的弊端
　　一、商住一般不強制性要求設計(jì)配套服務設施，例如(rú)：學校(xiào)、商業、居委會等，所以您如(rú)果居住在商住房(fáng)子裡(lǐ)，可(kě)能享受不到這些配套服務，學區房(fáng)就(jiù)更别想了。
　　二，商住項目的土(tǔ)地出讓年限一般隻有40年或50年，住宅則是70年。
　　三，買商住的話(huà)，貸款期限一般不能超過10年，貸款利率至少上浮10%，而且不能申請(qǐng)住房(fáng)公積金貸款。
　　四、商住在購(gòu)買和使用過程中都(dōu)不能享受住宅的稅費減免優惠，交易和持有成本高。
　　五、商住用的不是民(mín)水、民(mín)電，水電等費用标準高于住宅。
　　六、買商住不能遷入戶口。
　　七、商住基本上都(dōu)沒有燃氣，隻能用電磁爐。
　　八、商住的公攤通常情況下都(dōu)特别大(dà)。得(de)房(fáng)率不到70%那是常事(shì)兒。
　　九、商住的物業費、供暖費，要比住宅貴很多很多。
　　十、由于很難成立業委會，商住房(fáng)的業主維權也很困難。而且商住不是住宅，所以用作居住時很多權益不受法律保障。
　　十一、商住的宜居性較差，因爲裡(lǐ)面既有居住的、又有辦公的，人(rén)員(yuán)混雜，安全性差。
　　什麽是商住公寓?
　　中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉分(fēn)析認爲：
　　商改住這個概念并非産權概念，而是使用用途的概念，就(jiù)是将商辦用地(40年、50年産權)的規劃性質用地改建成住宅形式的使用産品類型。不能落戶，不能使用學區等住宅配套。
　　購(gòu)買時，首付款跟商辦物業一樣，需要50%首付10年貸款期，且用不了公積金，不計(jì)算住宅貸款次數。另需要注意的是：改變的隻是建築形式及使用功能，用地的規劃性質是不會改變的，所以産權還(hái)是40年或者50年的。
　　商住房(fáng)的市場地位

　　數據來(lái)源：中原地産
　　中原地産研究中心統計(jì)數據顯示：
　　以2016年1月1日(rì)截止2017年3月23日(rì)的所有居住功能屬性物業看(kàn)，合計(jì)成交90112套，其中商住類公寓接近5萬套，占比大(dà)約爲54.7%。
　　從(cóng)2016年來(lái)的市場情況下看(kàn)，套均總價明顯住宅更高：普通住宅平均單套467萬，自(zì)住房(fáng)平均162萬，商住公寓平均202萬，别墅平均1086萬。
　　商住房(fáng)基本集中的投資占比更高，出租率更高。