北京“商改住”限購(gòu)等相(xiàng)關政策出台，在政策頻發的階段，筆者不想對北京“商改住”限購(gòu)政策做簡單的分(fēn)析，這樣做沒有太多意義，筆者想做的是從(cóng)這一輪北京政策(從(cóng)去(qù)年9月底到今年3月的商品住宅限購(gòu)限貸，到對補繳社保證明的補丁政策，到假離(lí)婚買房(fáng)新政，再到這兩天的學區房(fáng)新政、商改住新政)步步爲營，步步限制等措施來(lái)分(fēn)析判斷本輪核心一二線城(chéng)市樓市調控政策特征，以此分(fēn)享内業内外人(rén)士參考。
　　首先，北京“商改住”限購(gòu)和多個城(chéng)市“類住宅”整治意味着這是全國(guó)一盤棋的行動。
　　北京“商改住”政策應該是所有城(chéng)市當中政策最爲嚴格的了，但(dàn)從(cóng)媒體(tǐ)報道的渠道來(lái)看(kàn)，北京也并非“商改住”從(cóng)嚴執行的唯一的城(chéng)市。其實，目前除了北京外，上海、天津、合肥、南(nán)京等城(chéng)市已經開展整治“商改住”項目(有的城(chéng)市叫類住宅，比如(rú)上海)，深圳、廣州也會開始。因此，上海“類住宅”市場的整改、北京“商改住”政策再加上其他(tā)城(chéng)市已經或即将陷入整改的城(chéng)市來(lái)看(kàn)，這并非北京、上海等部分(fēn)一線城(chéng)市主導而爲。筆者認爲，商改住(類住宅)的整改措施是統一部署而進行，除了上述筆者提及的城(chéng)市，過去(qù)一年多房(fáng)價上漲過快(kuài)的10幾個城(chéng)市，比如(rú)蘇州、廈門(mén)等等或許也将開展“類住宅”的整治行動。從(cóng)措施的力度來(lái)看(kàn)，北京和上海則是标杆，上述城(chéng)市也極有可(kě)能像北京一樣對“商改住”項目進行限購(gòu)。
　　其次，“商改住”限購(gòu)或“類住宅”整治旨在控人(rén)口。
　　爲了“控房(fáng)價，防泡沫”首先得(de)控制人(rén)口增長規模，從(cóng)當前一線城(chéng)市采取的措施來(lái)看(kàn)，都(dōu)在做疏解城(chéng)市人(rén)口壓力的措施，比如(rú)北京轉移專業市場到周邊城(chéng)市，北京上海等城(chéng)市的限行措施，上海的“拆違”行動等等。筆者認爲，“商改住”限購(gòu)或“類住宅”整治旨在控人(rén)口。從(cóng)未來(lái)一段時期樓市政策走向來(lái)看(kàn)，調整人(rén)口結構，留住社會精英，控制人(rén)口規模，合理(lǐ)增加土(tǔ)地供應，盤活城(chéng)市閑置和低效用地，成爲一線城(chéng)市人(rén)口政策主要方向，這樣，房(fáng)價不至于上漲幅度那麽快(kuài)。
　　第三、“商改住”或“類住宅”的整治行動直接目的是：政府不想商辦價格上漲影(yǐng)響産業和經濟。
　　同策咨詢研究部總監張宏偉認爲，從(cóng)各地“商改住”或“類住宅”的整治行動背後的目的來(lái)看(kàn)，筆者認爲也很簡單，包括北京商改住限購(gòu)、上海類住宅整治等等在内的各地類住宅政策的出台在于防止住宅調控後房(fáng)企将目标轉向類住宅市場，進一步推升商辦用地價格過快(kuài)上漲(因爲商辦用地涉及産業和經濟，政府不想商辦價格上漲影(yǐng)響産業和經濟，比如(rú)，從(cóng)上海市新任市長應市長當時新聞發布會上的答記者問(wèn)的表态也可(kě)以看(kàn)得(de)出，上海不想因爲商辦的價格上漲而影(yǐng)響上海的産業和經濟的發展)。
　　由此可(kě)見，盡管對于開發商來(lái)講，商改住或類住宅的相(xiàng)關政策暫時影(yǐng)響了銷售，甚至部分(fēn)項目銷售因此而陷入僵局，但(dàn)從(cóng)北京、上海等城(chéng)市發展的整體(tǐ)大(dà)局來(lái)看(kàn)，“得(de)與失”怎麽樣來(lái)去(qù)考量，還(hái)是需要每一個居民(mín)，每一個房(fáng)地産從(cóng)業者綜合考慮清楚。
　　第四、從(cóng)短(duǎn)期内來(lái)看(kàn)，一方面行政化的措施已經重新啓動或強化，以達到防止房(fáng)價過快(kuài)上漲“控房(fáng)價，防泡沫”的目的。比如(rú)收緊高端樓盤預售許可(kě)證和備案時間，以此調整全年度的成交均價;“限價”、“限買限賣”、類住宅限購(gòu)等措施也有可(kě)能頻繁使用，對于捂盤惜售等不規範的市場行爲進行處罰，另外一方面，政策層面沒有任何可(kě)操作的空間，打“擦邊球”已經不可(kě)能，監管越來(lái)越嚴格，比如(rú)嚴禁首付貸、二次抵押貸等“加杠杆”的市場行爲，對于違規企業進行查處和曝光(guāng)等等。
　　第五、政策面環環相(xiàng)扣，外溢需求将被限制在圍城(chéng)之外。比如(rú)，北京上海等大(dà)都(dōu)市住宅限購(gòu)之後，本來(lái)要買類住宅投資或居住，但(dàn)是類住宅也被限了，現在環北京、環上海也限制了，直接到周邊的城(chéng)市也購(gòu)房(fáng)也沒有資格了。政策不再給外溢需求留空間。
　　本輪調控政策環環相(xiàng)扣的思路(lù)很有意思，首先我們看(kàn)到，當全國(guó)核心一二線城(chéng)市“全城(chéng)限購(gòu)限貸”之後，一部分(fēn)樓市需求已經開始外溢到其他(tā)城(chéng)市，比如(rú)一線城(chéng)市周邊的三四線城(chéng)市甚至縣級市(比如(rú)環北京、環上海區域的三四線城(chéng)市)，區域中心城(chéng)市周邊的三四線線城(chéng)市(比如(rú)環南(nán)京、環合肥都(dōu)市圈的三四城(chéng)市)，另外一部分(fēn)樓市需求開始轉戰“商改住”或類住宅。
　　但(dàn)是，好景不長，我們看(kàn)到，北京、上海、南(nán)京、合肥、天津等城(chéng)市“商改住”或“類住宅”政策從(cóng)嚴，同時，因爲一線城(chéng)市周邊的三四線城(chéng)市甚至縣級市(比如(rú)環北京、環上海區域的三四線城(chéng)市)以及區域中心城(chéng)市周邊的三四線線城(chéng)市(比如(rú)環南(nán)京、環合肥都(dōu)市圈的三四城(chéng)市)已經出現過“火(huǒ)”的狀況，環北京、環上海周邊的三四線城(chéng)市甚至縣級市也開始出台措施調控樓市，這些城(chéng)市納入了調控範圍。
　　同策咨詢研究部總監張宏偉認爲，大(dà)都(dōu)市圈的調控政策面環環相(xiàng)扣，外溢需求将被限制在圍城(chéng)之外，從(cóng)調控的思路(lù)來(lái)看(kàn)，北京、上海等住宅限購(gòu)限貸将外溢需求轉移至商改住項目或環北京、環上海的區域，北京、上海等城(chéng)市商改住政策從(cóng)嚴将需求倒逼至環北京、環上海區域。而環北京、環上海等三四線城(chéng)市的調控爲了進一步限制環北京、環上海大(dà)都(dōu)市圈的樓市投資投機(jī)性需求，爲過熱(rè)的大(dà)都(dōu)市周邊的三四線城(chéng)市降降火(huǒ)。
　　同時，環北京、環上海等地調控措施也是爲了防止類似北京、上海這樣的特大(dà)城(chéng)市繼續沿着地理(lǐ)的邊界“大(dà)餅”式擴張，防止今後由于人(rén)口集聚在在大(dà)都(dōu)市圈周邊，爲大(dà)都(dōu)市造成更大(dà)更多的“大(dà)城(chéng)市病”(因爲人(rén)雖然買房(fáng)到環北京、環上海區域并在此居住，但(dàn)工(gōng)作有可(kě)能還(hái)在北京或上海，大(dà)城(chéng)市的壓力并沒有減低，反而大(dà)城(chéng)市因爲交通的便利造成更多的城(chéng)市治理(lǐ)問(wèn)題)。
　　由此可(kě)見，大(dà)都(dōu)市圈的調控政策面環環相(xiàng)扣，外溢需求将被限制在圍城(chéng)之外，政策不再給外溢需求留空間。
　　明白(bái)了上述這些規律，筆者還(hái)是勸房(fáng)企們一句話(huà)，今年踏踏實實做市場，不要總想着投機(jī)那點事(shì)，今年要放(fàng)棄幻想，踏踏實實做好業績，做好回款，這才是最重要的。在這個過程中，不要給市場制造問(wèn)題，給政府制造麻煩，給輿論制造麻煩，隻有做到這樣，自(zì)己今年才會有機(jī)會踏踏實實做市場，才會在市場調整期有收獲。