北京近日(rì)再次出台“認房(fáng)又認貸”的調控政策。這是2010年7月以來(lái)，北京市第三次搬出這把房(fáng)價“砍刀”。從(cóng)此前該政策在多地實施的情況看(kàn)，短(duǎn)期内對房(fáng)價殺傷力顯著，但(dàn)政策放(fàng)松後，房(fáng)價很快(kuài)就(jiù)“報複性反彈”。
　　中國(guó)證券報記者從(cóng)知情人(rén)士處獲悉，北京樓市“3·17”新政頒布後，若房(fáng)價繼續單邊上揚，更爲嚴苛的調控政策可(kě)能出台，包括繼續提高首付比例、全面取消房(fáng)貸優惠、縮短(duǎn)貸款年限、打擊取締哄擡房(fáng)價的不法中介機(jī)構等，維持 房(fáng)地産 市場穩定。3月26日(rì)晚，北京市發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理(lǐ)的公告》，對北京市的商業、辦公類項目加強監管，對個人(rén)購(gòu)買商辦類項目進行限制。
　　抑制樓市過熱(rè)
　　2010年6月4日(rì)，住建部、中國(guó)人(rén)民(mín) 銀行 、銀監會發布通知，就(jiù)商業性個人(rén)住房(fáng)貸款中第二套住房(fáng)的認定标準進行了規範。按照(zhào)通知要求，在二套房(fáng)的認定上，實行以家庭爲單位，以“認房(fáng)”爲主，同時輔之“認貸”。這是“認房(fáng)又認貸”政策首出江湖，當時被稱爲“最嚴厲”的二套房(fáng)标準認定政策。
　　在二套房(fáng)的認定上，2007年曾出台過相(xiàng)應的标準，但(dàn)2007年實行“認貸不認房(fáng)”的原則。在這種情況下，炒房(fáng)者對每套住房(fáng)可(kě)以通過全款支付之後，然後用房(fáng)産做抵押，再去(qù)銀行以其他(tā)名義貸款炒房(fáng)。
　　此後的7月12日(rì)和7月15日(rì)，上海和北京分(fēn)别出台“認房(fáng)認貸”的具體(tǐ)執行細則。銀行在放(fàng)貸前，不僅要查詢借款人(rén)的貸款記錄，還(hái)将登錄房(fáng)管部門(mén)的房(fáng)屋權屬系統查詢借款人(rén)家庭的住房(fáng)數量。
　　此次調控的初衷在于抑制當時的樓市過熱(rè)。鏈家地産研究院的數據顯示，2007年，北京純商品住宅均價首次破萬。2008年央行連續五次降息，2009年又開始鼓勵住房(fáng)消費和 房(fáng)地産 開發投資，至2010年開始限購(gòu)時，北京房(fáng)價的均價已逼近2萬元/平方米。
　　此後半年内，多地市緊跟北京和上海的腳步，出台類似調控政策，房(fáng)價上漲被踩上了刹車。2011年11月，北京大(dà)興順馳領海樓盤開盤價從(cóng)1.8萬元/平方米下調到1.4萬元/平方米;上海萬科(kē)清林徑樓盤的開盤價下調15%;南(nán)京天正濱江花園開盤價從(cóng)2萬元/平方米調至1.59萬元/平方米;北京京貿國(guó)際城(chéng)開盤價從(cóng)1.98萬元/平方米下調到1.4萬元/平方米。
　　根據央行發布的個人(rén)房(fáng)貸總量統計(jì)數據，2011年全國(guó)個人(rén)購(gòu)房(fáng)貸款餘額爲7.14萬億元，同比下滑31%;2012年全國(guó)個人(rén)購(gòu)房(fáng)貸款餘額8.1萬億元，同比增長0.24%。由數據可(kě)見，信貸政策從(cóng)緊，對房(fáng)價的短(duǎn)期抑制效果明顯。
　　信貸政策作用顯著
　　在經曆了樓市大(dà)幅調整的2011年之後，2012年6月8日(rì)，央行下調基準 利率，同日(rì)發布的《商業銀行資本管理(lǐ)辦法》， 将商業銀行二套房(fáng)貸風(fēng)險權重下調。2012年7月6日(rì)央行再次下調基準 利率。2012年下半年，房(fáng)價在前期下跌基礎上出現一些上漲。
　　2013年1月，部分(fēn)銀行将二套房(fáng)認定标準微調，“認房(fáng)認貸”放(fàng)寬爲“認房(fáng)可(kě)不認貸”。2013年4月，多地重申“認房(fáng)認貸”政策。不過，根據央行發布的個人(rén)房(fáng)貸總量統計(jì)數據，在經過2011年和2012的壓制後，2013年房(fáng)貸規模大(dà)幅增長。業内人(rén)士表示，在實際執行中可(kě)能放(fàng)松了“認房(fáng)又認貸”政策。
　　央行數據顯示，2013年全國(guó)個人(rén)購(gòu)房(fáng)貸款餘額爲9.8萬億元，同比上漲77%。與此對應的是，2013年全國(guó)多地房(fáng)價明顯上漲。易觀數據研究院的數據顯示，當年北京二手房(fáng)成交量同比上漲37.15%，挂牌均價約3.2萬元/平方米。
　　2014年上半年，多地再次強調“認房(fáng)又認貸”政策，央行收緊房(fáng)貸政策。2014年9月，房(fáng)價明顯下跌。鏈家地産研究院的數據顯示，當年北京房(fáng)價跌幅達到12.8%。2014年9月30日(rì)，央行和銀監會發文，将“認房(fáng)又認貸”政策改爲“認房(fáng)不認貸”。2015年，深圳樓市率先大(dà)漲，上海随後異動。到了2016年，南(nán)京、廈門(mén)、甯波、鄭州等20多個城(chéng)市樓市紛紛上漲。2016年的10月和11月，深圳和上海分(fēn)别再次強調“認房(fáng)又認貸”。然而，深圳和上海樓市依然出現10%左右的漲幅。
　　格隆彙資深研究員(yuán)認爲，實質上起殺傷作用的是信貸。央行數據顯示，2015年全國(guó)個人(rén)購(gòu)房(fáng)貸款餘額爲14.18萬億元，同比上漲55%;2016年全國(guó)個人(rén)購(gòu)房(fáng)貸款餘額爲19.83萬億元，同比上漲112%。與此對應的是，北京的房(fáng)價突破6萬元/平方米。
　　“房(fáng)價增速主要取決于央行對房(fáng)貸的态度。曆史數據表明，2010年央行收緊房(fáng)貸後，2011年北京和上海的房(fáng)價出現30%左右的跌幅;2013年房(fáng)貸政策松動，北京和上海的房(fáng)價出現約40%左右的漲幅;2014年再度收緊，北京房(fáng)價跌幅12%;2014年底放(fàng)松，房(fáng)價在一年之後出現暴漲。”該研究員(yuán)表示。
　　樓市調控仍有後手
　　中國(guó)證券報記者從(cóng)知情人(rén)士處獲悉，北京樓市“3·17”新政頒布後，3個月内若房(fáng)價仍舊單邊上揚，政府可(kě)能考慮出台更爲嚴苛的政策，抑制樓市非理(lǐ)性上漲，維持房(fáng)地産市場穩定。調控措施包括繼續提高首付比例、全面取消房(fáng)貸優惠、縮短(duǎn)貸款年限、打擊取締哄擡房(fáng)價的不法中介機(jī)構等。
　　3月26日(rì)晚間，北京市發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理(lǐ)的公告》。根據公告，開發企業在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事(shì)業單位、社會組織。購(gòu)買商辦類項目的企事(shì)業單位、社會組織不得(de)将房(fáng)屋作爲居住使用;再次出售時，應當出售給企事(shì)業單位、社會組織。
　　公告強調，在政策執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可(kě)出售給企事(shì)業單位、社會組織，也可(kě)出售給個人(rén)。個人(rén)購(gòu)買應當符合下列條件：名下在京無住房(fáng)和商辦類房(fáng)産記錄的。在申請(qǐng)購(gòu)買之日(rì)起，在京已連續五年繳納社會 保險 或者連續五年繳納個人(rén)所得(de)稅。同時，商業銀行暫停對個人(rén)購(gòu)買商辦類項目的個人(rén)購(gòu)房(fáng)貸款。
　　中國(guó)房(fáng)地産業協會的數據顯示，北京房(fáng)價已連續17個月環比上漲。自(zì)2015年10月份以來(lái)，北京平均房(fáng)價由37221元/平方米，上漲至60738元/平方米(2017年2月)，漲幅高達63.18%。北京 樂居 近日(rì)的調查顯示，76%被調查者認爲北京房(fáng)價過高，勉強接受的僅占17%。
　　中國(guó)證券報記者采訪的多位業内人(rén)士認爲，“3·17”新政對各類購(gòu)房(fáng)人(rén)群影(yǐng)響不一。“北京購(gòu)房(fáng)人(rén)群可(kě)以分(fēn)爲三類人(rén)，包括首次購(gòu)房(fáng)人(rén)群、換房(fáng)人(rén)群、購(gòu)買二套房(fáng)人(rén)群。”“愛房(fáng)者”創始人(rén)劉常青稱，對于第一次購(gòu)房(fáng)的人(rén)群而言，沒有太大(dà)影(yǐng)響，首付比例還(hái)是35%，利率也沒有變化。唯一的變化就(jiù)是貸款年限由最長30年變爲最長25年(不含25年).
　　對于購(gòu)買二套房(fáng)的人(rén)而言，新政的影(yǐng)響并不大(dà)。新政實施前，普通住宅的首付比例是50%，非普通住宅是70%;新政實施後，普通住宅提高到了60%，非普通住宅提高到80%。“10個百分(fēn)點對大(dà)部分(fēn)準備購(gòu)買二套房(fáng)的人(rén)群而言沒有太大(dà)影(yǐng)響。”劉常青表示。
　　對于換房(fáng)人(rén)群，“認房(fáng)又認貸”的影(yǐng)響較大(dà)，特别是已經把房(fáng)子賣了，還(hái)沒來(lái)得(de)及購(gòu)買新房(fáng)的人(rén)。“對于已經簽約，付了定金，但(dàn)還(hái)沒申請(qǐng)貸款的購(gòu)房(fáng)者影(yǐng)響更爲突出。”鏈家地産北京區一位負責人(rén)稱。