在“限購(gòu)”“限貸”“限價”“限售”并用的“四限時代”下，“五一”樓市或迎來(lái)最冷(lěng)清的一個假期。中原地産最新數據顯示，小長假前兩日(rì)，北京商品房(fáng)住宅簽約84套，與2016年“五一”假期的807套成交量相(xiàng)比出現了明顯下滑。
　　值得(de)注意的是，除北京等熱(rè)點城(chéng)市遇冷(lěng)外，鄭州則出現裹着被子連夜排隊買房(fáng)的現象。這意味着，在“五一”這一樓市推盤成交的重要時間點，不同區域樓市再次出現了明顯的分(fēn)化。
　　态勢 一線城(chéng)市現觀望情緒
　　“終于過了一次安安靜(jìng)靜(jìng)的假期。”張青說(shuō)，這次“五一”應該是他(tā)近兩年來(lái)第一次沒有接到類似于買房(fáng)的咨詢電話(huà)。
　　張青是河北一家房(fáng)地産企業的工(gōng)作人(rén)員(yuán)，由于所在企業開發樓盤多處北京周邊縣市，是購(gòu)房(fáng)者首選的投資陣地，所以一到節假日(rì)，從(cóng)朋友到親戚，從(cóng)同學到客戶，張青接打電話(huà)、陪着看(kàn)房(fáng)，忙得(de)不亦樂乎。
　　張青說(shuō)，之前兩年每到假期時，甚至會比正常上班都(dōu)忙，雖然工(gōng)作崗位并不是房(fáng)産銷售，但(dàn)礙于關系和情面，隻要有朋友需要他(tā)都(dōu)會陪着他(tā)們去(qù)看(kàn)房(fáng)。
　　“因爲雄安新區的成立，今年清明節一天接到的買房(fáng)或咨詢電話(huà)多至20多個，4月1日(rì)當天甚至陪着5波人(rén)看(kàn)了房(fáng)。”張青無奈地搖搖頭說(shuō)，那天光(guāng)充電寶都(dōu)用完兩塊，可(kě)見電話(huà)數量之多。
　　張青指出，因人(rén)們的爆炒，政府開啓嚴厲的管控，大(dà)多樓盤采取封盤措施。除此之外，各縣市還(hái)出台了嚴厲的房(fáng)地産調控政策，嚴控賣房(fáng)，白(bái)溝甚至需要取得(de)房(fáng)産證後5年才允許賣房(fáng)，房(fáng)地産市場得(de)到些許冷(lěng)靜(jìng)。他(tā)認爲，因政策嚴控，投資、投機(jī)人(rén)群進入觀望期，是這次他(tā)可(kě)以過一個清淨的“五一”的主要原因。
　　中原地産數據顯示，小長假前兩天北京商品房(fáng)住宅簽約84套，與2016年相(xiàng)比明顯下滑。2016年“五一”小長假期間，北京商品住宅共成交807套，成交面積8.88萬平方米，是最近四年“五一”小長假的新高。
　　中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉表示，2017年的“五一”小長假有可(kě)能是最近4年的最低點，成交量可(kě)能少于2014年。從(cóng)全國(guó)主要城(chéng)市看(kàn)，因爲調控政策持續不斷施壓，一二線城(chéng)市小長假的實際簽約是2015年來(lái)最冷(lěng)清的一個假期。
　　除北京及周邊，廈門(mén)樓市也出現了觀望态勢。廈門(mén)市國(guó)土(tǔ)資源與房(fáng)産管理(lǐ)局數據顯示，4月29日(rì)當天，小長假首日(rì)，廈門(mén)首次出現二手房(fáng)0成交的記錄。
　　張大(dà)偉指出，從(cóng)清冷(lěng)的小長假基本可(kě)以預期，今年2季度市場将比一季度有明顯降溫。從(cóng)市場看(kàn)，除了部分(fēn)三四線城(chéng)市外，市場走勢都(dōu)在明顯下行趨勢中。
　　根據近日(rì)世聯行發布的2017年一季度深圳房(fáng)地産市場報告顯示，一季度，深圳商品住宅市場同比量跌價漲。總供應面積21.14萬平方米，同比下滑82.18%;總成交面積33.64萬平方米，同比下滑78.77%。
　　活躍 部分(fēn)城(chéng)市樓市依舊火(huǒ)熱(rè)
　　與北京等一線城(chéng)市不同的是，鄭州樓市再現“熟悉”的光(guāng)景。有媒體(tǐ)報道稱，“五一”開盤的排隊認籌隊伍十分(fēn)壯觀，其中有裹着被子的，有現場泡方便面充饑的，晝夜守候。
　　數據顯示，4月29日(rì)，鄭州二七區某樓盤開盤，共計(jì)房(fáng)源476套，去(qù)化475套，去(qù)化率爲99.8%。新區同日(rì)開盤的兩個樓盤，去(qù)化率分(fēn)别爲87%和94%。新鄉平陽新區樓盤去(qù)化90%。
　　值得(de)一提的是，4月30日(rì)開盤的鄭東某項目，推出高層洋房(fáng)668套，截至當日(rì)9點30分(fēn)，去(qù)化率達100%。荥陽市同日(rì)開盤的某項目也再次出現開盤即清盤的現象。
　　對此，有業内人(rén)士指出，在鄭州部分(fēn)區域限購(gòu)之下，未限購(gòu)區域迎來(lái)了類似于2016年9月的瘋狂市場行情。從(cóng)目前來(lái)看(kàn)，鄭州郊縣迎來(lái)整體(tǐ)限購(gòu)的可(kě)能性加大(dà)，郊縣限購(gòu)正呼之欲出。
　　從(cóng)近期來(lái)看(kàn)，未限購(gòu)區域正在成爲投資者的投資目标。江蘇省此前由331名相(xiàng)關專家參與調查、得(de)出結論的最新報告顯示，在熱(rè)點城(chéng)市樓市降溫“退燒”的同時，三四線城(chéng)市房(fáng)地産市場趨于活躍。比如(rú)，鎮江屬于南(nán)京都(dōu)市圈，樓市政策相(xiàng)對寬松。受調查者對鎮江商品房(fáng)價格預期，由一季度“緩和上漲”爲主，轉變爲二季度“明顯上漲”爲主;南(nán)通、淮安的商品房(fáng)價格以“穩中緩升”爲主。
　　江蘇省物價局新聞發言人(rén)孔祥平表示，總體(tǐ)上看(kàn)，緩和上漲的預期占70%，認爲會有明顯上漲的隻有四分(fēn)之一。特别是蘇北5市，除淮安市維持在80%的上漲預期外，其他(tā)4市的上漲預期都(dōu)超過了九成。
　　孔祥平介紹，“江蘇的三四線城(chéng)市房(fáng)地産活躍度增加，三四線城(chéng)市的房(fáng)價有所上升。對此，三四線城(chéng)市可(kě)能會對房(fáng)價采取相(xiàng)應的調控措施，包括價格部門(mén)會采取備案措施。在經過了前段時間的市場調控之後，我們目前仍然面臨着較大(dà)的商品房(fáng)上漲的調控壓力。
　　事(shì)實上，今年一季度的房(fáng)價數據佐證了以上觀點。數據顯示，2017年第一季度，一線城(chéng)市新房(fáng)成交量同比下降16.3%，三線城(chéng)市則同比增長了35.84%。房(fáng)價方面，北京“317”新政出台一個月後，房(fáng)價出現18個月來(lái)的首次環比下跌;而廣東清遠(yuǎn)3月房(fáng)價環比上漲了18.28%，位列環比漲幅榜第一，福建漳州房(fáng)價也環比上漲了15.76%。
　　前景 政策趨嚴勢頭不改
　　近日(rì)，多地調高貸款利率。融360統計(jì)數據顯示，自(zì)1月份以來(lái)，全國(guó)首套房(fáng)平均利率已連續4月上漲。其中，4月全國(guó)首套房(fáng)平均利率爲4.52%，環比上月上升0.67%。
　　據融360的數據監測，4月份北京地區首套房(fáng)利率平均折扣爲9.27折，平均利率爲4.54%。
　　上海方面，也有報告顯示，首套房(fáng)貸平均利率維持在9折優惠，在4月下旬，房(fáng)貸利率從(cóng)此前的9折，上升至基準利率的9.5折。
　　對此，張大(dà)偉說(shuō)，從(cóng)銀行的資金情況看(kàn)，資金成本明顯上漲，房(fáng)地産調控政策持續收緊，這種情況下，銀行貸款額度收緊，價格上浮，放(fàng)款放(fàng)緩将成常态。
　　張大(dà)偉說(shuō)，自(zì)今年3月以來(lái)，中國(guó)房(fáng)地産調控迎來(lái)一輪全面升級。從(cóng)抑制投機(jī)、投資的角度看(kàn)，未來(lái)仍有更多的城(chéng)市會加入到信貸與購(gòu)房(fáng)資格收緊的行列中。加之，此前未運用過的“限售”政策逐漸擴圍，預計(jì)後續熱(rè)點城(chéng)市将進入“限購(gòu)”“限貸”“限價”“限售”并用的“四限時代”。
　　中原地産研究中心統計(jì)，去(qù)年9月底以來(lái)，中國(guó)已有55個城(chéng)市出台了160餘次房(fáng)地産相(xiàng)關政策，房(fáng)地産調控高壓不減。其中，随着近期濟南(nán)和西安的加入，已有包括成都(dōu)、廈門(mén)、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州等18個城(chéng)市啓動暫時凍結交易的房(fáng)地産“限售”措施。
　　但(dàn)需注意的是，雖然部分(fēn)地區樓市小長假現冷(lěng)清迹象，但(dàn)業内人(rén)士認爲，市場熱(rè)度仍未減。例如(rú)南(nán)京“五一”小長假因房(fáng)管局更換設備，房(fáng)産交易網簽系統關閉。環京津區域多數樓盤封盤，其餘地區樓盤也因限價，開發商大(dà)量推遲開盤時間。
　　對于下一步政策，業内人(rén)士指出，一方面限購(gòu)範圍恐再度擴大(dà)，另一方面，政府将嚴格執行拿預售證必須開盤的政策，加大(dà)推盤量。此外，北京等地的房(fáng)貸利率回歸基準利率後，或有更多熱(rè)點城(chéng)市跟進提高貸款利率。