(原标題：以租養老比以房(fáng)養老好?)

　　通過改良倒按揭,在不轉移老人(rén)産權的前提下,将房(fáng)子抵押給金融機(jī)構,原有房(fáng)産還(hái)可(kě)以出租,房(fáng)屋收益部分(fēn)屬于老人(rén)。如(rú)此一來(lái),房(fáng)産由不動産變成了流動資産包,來(lái)支撐老人(rén)購(gòu)買養老産品,老人(rén)百年之後,子女(nǚ)可(kě)以進行接力貸或者拍(pāi)賣變現。

　　當前,100多家上市房(fáng)企2016年的年報披露已進入尾聲。三年來(lái),房(fáng)企跨界轉型互聯網遊戲、金融、醫療和養老等領域的舉動讓外界眼花缭亂,但(dàn)從(cóng)業績來(lái)看(kàn),這些跨界産業絕大(dà)多數難成氣候。

　　以養老爲例,保利地産作爲央企地産巨頭,最早開始探索養老産業,尤其是掘金養老地産。《每日(rì)經濟新聞》記者查閱保利地産去(qù)年年報發現,支撐其千億元級銷售業績的仍是商品住宅等地産銷售業務。

　　根據民(mín)政部預計(jì),2020年我國(guó)老年人(rén)口将達到2.43億,中國(guó)60歲以上老年人(rén)口2033年前後将翻番到4億,到2050年左右将達到全國(guó)人(rén)口的1/3。萬科(kē)集團副總裁、北京區域首席執行官劉肖曾表示:“未來(lái)20年,養老産業會誕生(shēng)一個萬億市值的企業。”

　　爲什麽這個萬億級的朝陽産業,至今仍步履蹒跚?近日(rì),北京舉行了“地産跨越老齡化”專題論壇,會後北京大(dà)學國(guó)家治理(lǐ)與老齡化産業政策研究課題組執行主任、中原集團首席咨詢顧問(wèn)、中國(guó)房(fáng)地産業協會經濟組專家張坤昱接受《每日(rì)經濟新聞》記者采訪時表示,以房(fáng)養老、信用貸和抵押消費貸均存在一些問(wèn)題。比如(rú)以房(fáng)養老模式,保監會曾鼓勵推行過,但(dàn)國(guó)内發展動力不足。

　　上述課題組給出的一組數據顯示,目前北京退休工(gōng)資平均3355元/月,上海退休工(gōng)資平均爲3283元/月。就(jiù)養老服務産品而言,以京滬高端養老機(jī)構爲例,一位老人(rén)一個月繳費基本上在1.2萬元~1.5萬元,這一價格顯然很大(dà)一部分(fēn)老人(rén)無法承受。

　　張坤昱強調,需求方有沒有養老服務的消費意願和消費能力,決定了養老市場是否能夠穩定和良性地發展下去(qù)。

　　上述課題組提供的一種養老創新思路(lù)是,通過改良倒按揭,在不轉移老人(rén)産權的前提下,将房(fáng)子抵押給金融機(jī)構,原有房(fáng)産還(hái)可(kě)以出租,房(fáng)屋收益部分(fēn)屬于老人(rén)。如(rú)此一來(lái),房(fáng)産由不動産變成了流動資産包,來(lái)支撐老人(rén)購(gòu)買養老産品,老人(rén)百年之後,子女(nǚ)可(kě)以進行接力貸或者拍(pāi)賣變現。

　　上述模式也就(jiù)是“以租養老”。以香港地區的“隽悅”項目爲例,張坤昱介紹說(shuō),長者公寓的安老按揭由香港地區的按揭證券推出,這時業主可(kě)用按揭貸購(gòu)買養老服務,所抵押的房(fáng)屋可(kě)以出租反補按揭貸。當按揭貸終止時,業主或其繼承人(rén)可(kě)優先償還(hái)按揭款以贖回抵押物業,如(rú)果無法償還(hái)時,銀行将其抵押房(fáng)屋拍(pāi)賣優先受償,實現“以租養老”。

　　一位金融界資深人(rén)士表示,以租養老模式解決了當下遇到的房(fáng)産抵押後升值和老年人(rén)因年齡難以貸款的兩大(dà)問(wèn)題,卻帶來(lái)了新的問(wèn)題。首先政策壁壘難以突破,自(zì)有住房(fáng)抵押之後購(gòu)買養老地産在政策上不被允許;其次,養老地産的權屬問(wèn)題及未來(lái)處置不好解決。

　　張坤昱坦言,香港案例能否借鑒到内地尚待觀察,以租養老與房(fáng)屋自(zì)有化率、國(guó)家政策及家庭觀念有很大(dà)關系。前述金融界人(rén)士建議(yì)說(shuō),國(guó)内養老地産運營商應持有物業并長期運營,通過向養老人(rén)群出租收費,在國(guó)家力推資産證券化的背景下,通過創新金融産品擴大(dà)規模。