始自(zì)北京“3·17新政”的這一輪樓市調控，堪稱史上最嚴，不僅限購(gòu)限貸限價全面收緊，還(hái)祭出了限售這一新手段，狙擊樓市投資投機(jī)。
　　中原地産研究中心統計(jì)數據顯示，4月樓市成交整體(tǐ)下行。其中一二線城(chéng)市均不同程度下降，三線城(chéng)市同環比略有增長。上海、廣州、福州、蘇州等城(chéng)市的成交下降明顯，環比跌幅均超過3成。
　　如(rú)果從(cóng)2016年9·30開始算起，截至目前，全國(guó)已有超過55個城(chéng)市發布了各種房(fáng)地産調控政策160餘次。這一輪調控與往年有兩點不同：首次涉及了商住物業;另外多個城(chéng)市還(hái)出台了限售政策。這充分(fēn)顯示了，全面抑制投機(jī)投資、讓房(fáng)子回歸居住本質的政策動機(jī)。
　　多家機(jī)構和業内人(rén)士預計(jì)，後續更多的城(chéng)市将加入到信貸與購(gòu)買資格收緊的行列中，二線城(chéng)市将基本全面升級調控到限購(gòu)+限貸+限價+限售的“四限時代”。
　　在這樣的背景下，主流房(fáng)地産市場進入周期性調整已成定局。樓市拐點正在到來(lái)。
　　京廣深領銜下跌
　　作爲此輪調控的風(fēng)向标城(chéng)市北京，一個多月來(lái)，已連續出台了十幾次調控政策，效果立竿見影(yǐng)。
　　中原數據顯示，4月北京新建商品房(fáng)住宅隻成交了2138套，同比跌幅高達59%，環比跌幅也達到19.6%。整體(tǐ)明顯下行，市場全面降溫。中原認爲，今年的五一小長假有可(kě)能是北京最近4年的最低點，成交價可(kě)能低于2014年。
　　另據偉業我愛我家集團市場研究院統計(jì)，4月份，北京全市二手住宅共完成網簽16902套，環比3月的25952套減少35%，同比2016年4月的26374套減少36%。此外，4月北京二手住宅的成交均價爲59564元/平米，環比3月整體(tǐ)下降了6.8%。這是2015年8月至今，北京二手房(fáng)價的首次回落。
　　另一調控樣本廣州，據陽光(guāng)家緣網數據顯示，4月份廣州一手住宅網簽量爲7984套，環比新政刺激下網簽爆發的3月份大(dà)跌47%，不過，與過去(qù)四年同期相(xiàng)比，今年網簽量排在第二位，僅次于2016年。
　　價格也有下滑。全市網簽均價爲16332元/平方米，環比3月下降3.4%，這也是去(qù)年6月份以來(lái)，近11個月中均價最低的一個月。
　　北京、廣州樓市新政中，影(yǐng)響最深遠(yuǎn)的莫過于商住物業禁止向個人(rén)銷售。目前，北京的商業銀行針對商住貸款也開始全面升級，執行口徑基本全面暫停了這部分(fēn)業務;商住市場成交已經接近0，剔除其中位于通州的部分(fēn)商務公寓，被政策抑制的商住物業現在全線冰凍。
　　而據陽光(guāng)家緣網數據顯示，4月份一手商服類物業(含公寓、寫字樓)網簽2020套，環比3月份大(dà)跌64%，其中不少還(hái)是新政前成交，在新政後網簽的;均價22112元/平，環比下降3個百分(fēn)點。
　　而作爲出台調控最早的深圳，新房(fáng)均價已連續7個月下跌。5月1日(rì)，深圳市規劃和國(guó)土(tǔ)資源委員(yuán)會公布的數據顯示，盡管成交環比上漲，但(dàn)4月全市新房(fáng)成交均價爲54619元/平方米，環比仍微跌0.2%。
　　從(cóng)全國(guó)主要城(chéng)市看(kàn)，因爲調控政策持續不斷施壓，一二線城(chéng)市這個小長假的實際簽約是2015年來(lái)最冷(lěng)清的一個假期。除了少部分(fēn)三四線城(chéng)市外，市場走勢都(dōu)在明顯下行的趨勢中。
　　周期性拐點已至?
　　在本輪嚴厲調控之前，全國(guó)熱(rè)點城(chéng)市的房(fáng)地産市場已連續兩年上漲，很多城(chéng)市的房(fáng)價都(dōu)翻了一番。熱(rè)錢輪番湧入一二線城(chéng)市及周邊，樓市炒作氛圍濃厚。
　　在過去(qù)一年多時間裡(lǐ)，全國(guó)包括京津冀、長三角、珠三角及周圍區域，因爲價格絕對值較低+各種利好集中，導緻投資需求旺盛，房(fáng)價上漲了一倍多。
　　因而，從(cóng)3月開始的本輪調控，以一線城(chéng)市爲中心全面封堵投資投機(jī)。21世紀經濟報道記者注意到，目前出台嚴厲調控的城(chéng)市，基本都(dōu)位于京津冀、長三角、珠三角城(chéng)市圈，比如(rú)北京及雄安新區周圍全面限購(gòu)，過去(qù)限購(gòu)以一二線城(chéng)市爲主，而當下是很多大(dà)城(chéng)市周邊的三四線城(chéng)市也進入限購(gòu)範疇。
　　此外，本輪調控也開始限制持有年限，包括廈門(mén)、福州、廣州、珠海等18個以上的城(chéng)市均出台了新購(gòu)房(fáng)必須持有一定年限後才可(kě)以轉讓的政策。這些政策嚴厲打擊了短(duǎn)期炒作的投資者。
　　首創證券指出，通過強勢冰凍短(duǎn)期流動性，發揮對投資性需求的抑制作用，未來(lái)“限售”政策可(kě)能成爲主流調控措施。
　　中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉預計(jì)，後續二線城(chéng)市将全面升級調控到“限購(gòu)+限貸+限價+限售”的“四限時代”。
　　中國(guó)指數研究院認爲，随着熱(rè)點城(chéng)市調控逐步升級和調控向周邊三四線城(chéng)市蔓延，預計(jì)未來(lái)市場成交量仍将持續回調。
　　除了嚴厲調控，對于樓市影(yǐng)響最大(dà)的則是房(fáng)地産信貸的變化。目前，房(fáng)地産信貸政策全面收緊，一二線城(chéng)市基本全面恢複了認房(fáng)又認貸的信貸政策。
　　出于防範風(fēng)險的考慮，商業銀行房(fáng)貸利率連續上升。數據顯示，4月全國(guó)首套房(fáng)平均利率爲4.52%，環比上月上升0.67%，已連續上升4個月，現在部分(fēn)城(chéng)市處于基準水平。首套房(fáng)貸過去(qù)普遍8.5折、9折的情況已經大(dà)幅減少。
　　4月底，北京部分(fēn)銀行發布最新房(fáng)貸利率通知，以網簽日(rì)期爲準，5月1日(rì)(含)以後網簽的業務，首套房(fáng)利率最低執行基準利率，二套房(fáng)執行基準利率上浮20%。
　　在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進等人(rén)士看(kàn)來(lái)，商業銀行取消首套房(fáng)利率折扣，二套房(fáng)利率由1.1倍上升至1.2倍，是房(fáng)地産市場拐點即将到來(lái)的标志，樓市進入了周期性調整。接下來(lái)一些熱(rè)點區域的價格或将下調。
　　在偉業我愛我家副總裁胡景晖看(kàn)來(lái)，如(rú)今全國(guó)樓市政策的基調已定，北京作爲樓市風(fēng)向标，未來(lái)很長一段時間内的政策都(dōu)将是從(cóng)嚴趨緊、毫無松動可(kě)能的，“所以市場的降溫趨穩已成定局，而房(fáng)價也将再無上漲的空間和動力，進一步下滑是大(dà)勢所趨。”
　　嚴躍進指出，過去(qù)十多年，房(fáng)地産調控和房(fáng)價表現始終都(dōu)具有周期性的，以收緊調控和放(fàng)松調控爲标志，樓市成交率先表現，之後便是價格的調整。實際上調控從(cóng)來(lái)都(dōu)是有效的，但(dàn)是每次調控之後都(dōu)會再次放(fàng)松刺激，導緻從(cóng)總體(tǐ)上看(kàn)房(fáng)價仍然是上漲的。這次調控收緊，房(fáng)價也會随之調整不會例外。
　　他(tā)認爲，這次調控與以往可(kě)能不同，除了限制性手段之外，還(hái)在加緊研究和制定長效調控政策，比如(rú)加大(dà)土(tǔ)地供應調節供需關系，以及房(fáng)地産稅等長效機(jī)制都(dōu)有望加快(kuài)出台。