由中國(guó)社會科(kē)學院城(chéng)市發展與環境研究所和社會科(kē)學文獻出版社主辦的2017年中國(guó)房(fáng)地産高峰論壇暨《房(fáng)地産藍皮書(shū)》發布會将于5月9日(rì)上午9:30在中冶大(dà)廈9層會議(yì)室(北京朝陽區曙光(guāng)西裡(lǐ)28号)召開。中國(guó)社會科(kē)學院城(chéng)市發展與環境研究所原所長、研究員(yuán)牛鳳瑞對中國(guó)樓市提出六個問(wèn)題,同時他(tā)表示,這些理(lǐ)論問(wèn)題不解決,中國(guó)的房(fáng)地産長效機(jī)制的建立就(jiù)無從(cóng)談起。
　　文字實錄:
　　牛鳳瑞:
　　各位同志,各位朋友,今天每年一度的皮書(shū)發布會,對我來(lái)說(shuō)有兩個特點:第一個特點,我有一篇文章(zhāng)投稿了,他(tā)們用了;第二個特點就(jiù)是今天讓我第一個發言。爲了節省大(dà)家的時間,稿子印了大(dà)家看(kàn)就(jiù)行了。我今天把我有關中國(guó)房(fáng)地産研究的一些思想方法給大(dà)家作簡單的彙報
　　新一輪樓市調控在繼續,今年的樓市走勢如(rú)何大(dà)家都(dōu)很關注。樓市走勢有其存在的曆史延續性,展望今年的樓市首先要看(kàn)看(kàn)以往樓市發生(shēng)了什麽。我們首先看(kàn)看(kàn)去(qù)年的樓市回顧。去(qù)年的樓市總體(tǐ)态勢我用三句話(huà)來(lái)概括:一、市場交易量價再創曆史新高;二、年内市場波動再創最大(dà)波幅;三、政策調控創最短(duǎn)周期,不到一年,政策又回到了原點。
　　去(qù)年的樓市又是以往五年、十年,甚至十幾年我們市場矛盾積累演化的結果。以往十幾年中國(guó)的樓市總體(tǐ)态勢也可(kě)以有三句話(huà)來(lái)概括:一、樓市泡沫漲而不破。二、樓市拐點來(lái)而複返。三、房(fáng)價調控不降反升。這三句話(huà)可(kě)以概括我們十幾年的中國(guó)樓市的總體(tǐ)态勢。樓市的信息有月度、季度、年度的同比、環比變化,又有結構性的區域性變化。這些變化對于市場主體(tǐ)具有決策參考價值,但(dàn)是如(rú)果進行宏觀政策的調整,主要應該依據樓市的長期變化和走勢。這是兩個思維邏輯的起點。所以我一直主張,我們的藍皮書(shū)不僅要爲樓市交易主體(tǐ)和短(duǎn)期的政策調整提供貢獻智慧,更要爲政策的長遠(yuǎn)調整,特别是建立長效機(jī)制提供相(xiàng)應的方案選擇。這是我講的第一個觀點。
　　第二,今年的樓市展望。今年樓市是去(qù)年樓市的延續,由于我們的思維和體(tǐ)制的慣性,今年的樓市依然是政策市,樓市走勢的方向盤依然掌控在政府之手,政策依然對樓市發揮關鍵性的影(yǐng)響。而政策實施的成本與效果的比較,對建立房(fáng)地産長效機(jī)制發揮着何種作用依然是人(rén)制互建。分(fēn)類調控、因城(chéng)施策雖然已經成爲共識,但(dàn)是以調控房(fáng)價爲中心,以遏制炒房(fáng)爲重點的政策目标依然繼續。過度依賴行政手段的調控方式依然大(dà)行其道,急于達到調控目的的政策密集出台,力度不斷加大(dà),也依然是一種主流的認識。但(dàn)是房(fáng)價理(lǐ)性回歸,回歸到何處?何爲理(lǐ)性?控制房(fáng)價過快(kuài)上漲,何爲過快(kuài)?量的界限在哪裡(lǐ)?如(rú)何把握相(xiàng)應相(xiàng)關的力度和節奏?依然衆說(shuō)紛纭,莫衷一是。
　　“房(fáng)子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”,重申房(fáng)子的基本功能和屬性,這是常識。但(dàn)是房(fáng)子具有居住和保值增值的雙重功能也是事(shì)實,也是常識,炒房(fáng)的前提是房(fáng)價上漲的預期,炒房(fáng)的動力在于有錢可(kě)賺,未炒房(fáng)子的最後接盤者還(hái)是用來(lái)住的。由于對樓市客觀規律和房(fáng)地産的性質、特點、定位、基本功能等缺乏理(lǐ)論上的共識,中央反複強調的建立房(fáng)地産長效機(jī)制,穩定市場供求預期依然是一個美好的願望,年度取得(de)實質性進展的可(kě)能性不大(dà)。由于樓市基本面還(hái)沒有發生(shēng)根本性的變化,估計(jì)今年下半年樓市總體(tǐ)上将強烈觀望,量制價穩的态勢。但(dàn)是不同區域表現會有很大(dà)的不同,我們的一線城(chéng)市和熱(rè)點地區由于強力調控樓市将量跌價穩,以二線城(chéng)市爲代表的區域性中心城(chéng)市,樓市的量價穩中有升,将是大(dà)概率的事(shì)件,庫存較大(dà)的三、四線城(chéng)市去(qù)庫存壓力依然山(shān)大(dà),但(dàn)是價格大(dà)幅度下降的概率極小。這是我對今年市場的一個判斷。
　　對于地價來(lái)說(shuō),中國(guó)的樓市地價将維持高位,無論怎麽調控恐怕不會有大(dà)的改變。市場分(fēn)化、企業重組并購(gòu)的勢頭不減,行業的集中度持續上升。我國(guó)樓市的這種年度态勢和多年走勢表明一個基本真理(lǐ)或者一個基本事(shì)實,行政的力量往往扭不過市場的力量,調控政策的方向與市場規律相(xiàng)吻合才能發揮事(shì)半功倍的效果,否則很難達到預期的目标。
　　最後一個觀點,樓市需要理(lǐ)清幾個深層次的思考,樓市健康穩定的發展是全國(guó)上下的共同願望,建立房(fáng)地産發展的長效機(jī)制也是中央一再強調的目标,欲達此目的,前提是理(lǐ)清相(xiàng)關的理(lǐ)論問(wèn)題,達到思想認識的共識。我提六個問(wèn)題:
　　第一,中國(guó)房(fáng)地産是虛拟經濟還(hái)是實體(tǐ)經濟,我們很多大(dà)人(rén)物高層決策者仍然認爲是虛拟經濟。中國(guó)的樓市與股市等同嗎(ma)?房(fáng)地産業應否按照(zhào)西方的理(lǐ)論進行調控?這是我們需要解決的。爲什麽各行各業市場交易火(huǒ)爆都(dōu)會受到不同程度的歡迎和吹捧,至少不會被輿論圍剿。唯獨樓市成爲例外,這很令人(rén)深思。
　　第二,從(cóng)防止資産泡沫關注民(mín)生(shēng)的角度,房(fáng)價過快(kuài)上漲應該受到政策的限制。但(dàn)中國(guó)房(fáng)價上漲的原因何在?能否控制?房(fáng)價上漲與房(fáng)價下降何者對于中國(guó)國(guó)民(mín)經濟的影(yǐng)響意味着更不可(kě)控的風(fēng)險,這個思想影(yǐng)響明确。難道房(fáng)價下降的前景就(jiù)那麽美好?那麽令人(rén)向往?值得(de)我們政策的不遺餘力?
　　第三,中國(guó)的房(fáng)子夠住了嗎(ma)?夠住的标準在哪?炒房(fáng)是中國(guó)樓盤需求的主體(tǐ)嗎(ma)?控制炒房(fáng)的鑰匙是限嗎(ma)?賤買貴賣在各行業均被允許,房(fáng)地産例外的依據何在?
　　第四,樓市與金融安全密切相(xiàng)關,但(dàn)是中國(guó)金融安全的風(fēng)險主要來(lái)自(zì)于樓市嗎(ma)?或者說(shuō)中國(guó)金融安全的風(fēng)險防範主陣地是在樓市還(hái)是在金融機(jī)構本身(shēn)?
　　第五,農村土(tǔ)地入市或者是農村經營型建設用地入市能夠解決中國(guó)樓市的困局嗎(ma)?中國(guó)農村經濟型建設用地或者農村土(tǔ)地入市将産生(shēng)何種關聯性影(yǐng)響?
　　第六,房(fáng)地産政策與住房(fáng)政策有何種關系?兩者等同嗎(ma)?作爲産業政策的房(fáng)地産調控應該或者能否擔負起作爲社會政策、住房(fáng)政策的全部責任嗎(ma)?
　　這種理(lǐ)論問(wèn)題不解決,中國(guó)的房(fáng)地産長效機(jī)制的建立就(jiù)無從(cóng)談起。謝謝。