自(zì)3月樓市調控收緊後，北京新房(fáng)市場供應進入低谷。據統計(jì)，5月北京新房(fáng)市場預計(jì)僅有9個項目入市。業内認爲，除調控影(yǐng)響外，新房(fáng)供應低迷的原因一方面是去(qù)年土(tǔ)地成交銳減導緻新房(fáng)供應不足;另一方面是調控收緊後的“限價”，導緻許多高端項目拿不到預售許可(kě)證，降低新房(fáng)供應量。值得(de)一提的是，在5月預計(jì)入市的9個項目中，僅2個項目有定價。在價格管制嚴厲的情況下，合理(lǐ)的價格策略成爲項目是否能夠成功入市以及占領市場的關鍵點。
　　僅9個項目入市
　　“3·17”北京樓市新政出台後，北京新房(fáng)市場供應進入低谷。據了解，4月截至目前，新房(fáng)市場開盤項目不足10個，市場供應低迷的現狀也将延續至5月。
　　根據亞豪君嶽會統計(jì)數據顯示，5月北京住宅市場僅有9個項目預計(jì)入市，其中包括中糧天恒天悅壹号(樓盤資料)、北京經開汀塘、泰禾·昌平拾景園(樓盤資料)3個純新盤，以及天資華府(樓盤資料) 、綠地海珀雲翡、城(chéng)建萬科(kē)城(chéng)(樓盤資料) 等6個老項目後期。
　　值得(de)注意的是，近期新房(fáng)市場新增供應以六環外項目爲主，上周入市的西山(shān)燕廬(樓盤資料)、麗景長安(樓盤資料) 等4個項目均地處六環以外。對此，亞豪機(jī)構市場總監郭毅認爲，除六環外項目量基數較大(dà)的原因之外，六環外項目單價相(xiàng)對較低，取證容易過關也是調控之後供應在六環外率先重啓的原因之一。
　　近期因工(gōng)作變動正在換房(fáng)的王先生(shēng)稱：“目前新房(fáng)市場可(kě)供選擇的空間非常小，在售項目少，大(dà)多數位置還(hái)比較遠(yuǎn)，但(dàn)價格還(hái)算穩定。這種情況下，我隻能邊看(kàn)新房(fáng)項目，同時也留意工(gōng)作地附近的二手房(fáng)項目。”
　　多因素疊加效應
　　“除去(qù)調控收緊的直接影(yǐng)響外，北京新房(fáng)市場供應低迷的原因還(hái)有土(tǔ)地成交銳減導緻供應不足以及調控收緊後‘限價’管制的影(yǐng)響。”郭毅在接受北京商報記者采訪時如(rú)是說(shuō)。
　　受“3·17”新政影(yǐng)響，二套房(fáng)首付比例提升以及二套房(fáng)認定标準改爲“認房(fáng)又認貸”，結合目前北京新房(fáng)市場的價格水平，市場中改善型需求所占比重較大(dà)，對于需求端的直接遏制導緻開發商不得(de)不調整供應節奏。
　　從(cóng)土(tǔ)地供應來(lái)看(kàn)，去(qù)年住宅用地成交的不足，導緻今年住宅市場供應的乏力，雖然供地計(jì)劃大(dà)舉增加，并且實際供地明顯加速，但(dàn)畢竟“遠(yuǎn)水解不了近渴”，當下市場供應不足的現狀仍在短(duǎn)期内持續。
　　此外，前兩年在北京住宅市場“泛高端化”的過程中，新上市項目普遍定價較高，而調控收緊開始“限價”管制之後，高端項目大(dà)都(dōu)面對難以取得(de)預售許可(kě)的窘境，無法爲供應“添磚加瓦”。
　　也有觀點認爲，北京新房(fáng)市場供應量銳減與商辦項目的退潮也有較大(dà)關系。在純商品住宅供應不足的情況下，商辦漸漸成爲近一年來(lái)北京樓市成交的主力。在商辦産品遭遇限購(gòu)影(yǐng)響下，商辦項目從(cóng)供應到成交幾乎都(dōu)進入冰封。
　　郭毅認爲，北京住宅市場供應低迷的狀況短(duǎn)期很難改變，預計(jì)這一狀況将一直持續至今年下半年。
　　定價是關鍵
　　從(cóng)5月即将入市的項目報價來(lái)看(kàn)，9個項目當中7個尚未發布價格，而發布價格的2個項目綠地海珀雲翡、城(chéng)建萬科(kē)城(chéng)調控前均有入市，此次入市的預計(jì)價格均與前期基本持平。郭毅認爲，價格管制的嚴厲性由此可(kě)見一斑，對于即将入市的項目而言，合理(lǐ)的價格策略成爲項目是否能夠成功入市，以及占領市場的關鍵點。
　　郭毅進一步分(fēn)析認爲，新政出台之後，從(cóng)需求源頭的遏制将導緻未來(lái)一段時間成交企穩甚至下行。一方面受到未來(lái)市場預期的影(yǐng)響，另一方面爲應對預售價格的管制，未來(lái)将會出現房(fáng)企降低價格預期，加快(kuài)取證入市的現象。
　　大(dà)興區某項目營銷負責人(rén)在接受北京商報記者采訪時表示，因較高的拿地成本，項目的預期銷售價格較高，但(dàn)是目前價格監管較爲嚴格，相(xiàng)對價格較高的項目很難取得(de)預售許可(kě)證。目前，項目蓄客情況較好，開發商也正在考慮降低價格預期，盡快(kuài)入市以回籠資金。
　　此外，郭毅表示，從(cóng)未來(lái)住宅市場發展趨勢來(lái)看(kàn)，住宅産品品質或将進入轉折期。近兩年随着北京住宅價格水平的一路(lù)走高，住宅的産品品質也出現跨越式提升，科(kē)技住宅、智能家居、精緻園林等已成标配。不過，今年以來(lái)，北京出讓的住宅用地當中不僅加大(dà)自(zì)住房(fáng)等帶有住房(fáng)保障性質的用地供應，商品住宅也均限定了未來(lái)上市後的售價上限。成本與限價的剛性門(mén)檻導緻開發商的利潤被大(dà)幅壓縮，在雙重壓力疊加下，這些現階段摘得(de)的土(tǔ)地，開發商爲保證基本的利潤，很有可(kě)能會出現集體(tǐ)減配産品的現象，壓縮設計(jì)成本、扣減産品及營銷投入。受此影(yǐng)響，未來(lái)北京樓市的供應主力恐将重回面向剛需、剛改的産品時代。