北京“認房(fáng)認貸”調控政策出台已近兩月，對樓市的影(yǐng)響已開始顯現。專家表示，北京樓市當下屬于僵持階段，交易量基本被“鎖住”。若樓市回暖，政策仍有收緊空間。另外，土(tǔ)拍(pāi)規則變化不僅有利于控地價，也将有利于房(fáng)價趨穩。

　　房(fáng)價趨于穩定

　　統計(jì)局新聞發言人(rén)毛盛勇曾表示，新一輪房(fáng)地産調控措施對房(fáng)價和其他(tā)房(fáng)地産相(xiàng)關指标的影(yǐng)響，有可(kě)能在4月份以後陸續顯現。

　　同策咨詢研究部數據顯示，從(cóng)4月成交量來(lái)看(kàn)，北京商品住宅成交量爲51.96萬平米，環比上揚9%，同比下滑36%。成交均價環比下滑4個百分(fēn)點至35770元/平米，同比上揚幅度僅爲5%。

　　以5月前兩周成交量來(lái)看(kàn)，商品房(fáng)成交套數環比仍在繼續下降。某房(fáng)産網站(zhàn)平台數據研究中心統計(jì)顯示，5月第一周，北京商品房(fáng)成交637套，環比下降25.9%;成交面積7.58萬平米，環比下降29.9%。第二周，商品房(fáng)成交568套，環比下降10.8%;成交面積6.88萬平米，環比下降9.3%。

　　在該平台副總裁司智看(kàn)來(lái)，目前北京市場價格略有松動。高總價、高單價，包括遠(yuǎn)郊别墅類産品的松動較大(dà)，有些甚至有10%-15%的松動。不過，就(jiù)算高端樓盤價格下滑，也最多下滑到政策前的價格，并未出現大(dà)跌現象。

　　二手房(fáng)方面，鏈家數據顯示，五環外活躍樓盤跌幅明顯。對近期成交量前20的小區進行前後對比，其中有9個價格下跌，漲價樓盤占比較前期明顯減少，其中蘋果派、加州水郡、新龍城(chéng)等地處五環外且前期成交活躍的小區價格下跌明顯，較調控前分(fēn)别下跌3%、5.1%、8.2%。

　　司智認爲，現在北京房(fáng)價屬于僵持階段，交易量基本被“鎖住”。某房(fáng)屋中介工(gōng)作人(rén)員(yuán)也對記者坦言：“市場和政策都(dōu)趨于穩定。從(cóng)現在情況來(lái)看(kàn)，未來(lái)北京房(fáng)價必然不會大(dà)漲。”

　　交通銀行金融研究中心高級研究員(yuán)夏丹認爲，市場成交量有可(kě)能會繼續下跌。現在政策時滞越來(lái)越短(duǎn)，從(cóng)政策進一步收緊的情況來(lái)看(kàn)，交易量下降，價格也會随之同跌，此趨勢可(kě)能會繼續。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，市場交易數據有所下滑，說(shuō)明房(fáng)地産市場的“認房(fáng)又認貸”等政策效應還(hái)會積極釋放(fàng)出來(lái)。但(dàn)市場成交量若進入“跌無可(kě)跌”的狀态，則或有反彈空間。

　　信貸仍有收緊空間

　　與此同時，北京樓市政策趨嚴和成交量“鎖住”也對房(fáng)屋中介造成一定程度的打擊，部分(fēn)中介陸續關閉了一些門(mén)店(diàn)。鏈家相(xiàng)關負責人(rén)表示：“北京鏈家近期确實主動開展了全面的合規整治工(gōng)作，目的是優化店(diàn)面資源配置，加強店(diàn)面管理(lǐ)和規範。我們關閉了一些門(mén)店(diàn)，包括原來(lái)經營商辦房(fáng)業務爲主的，也包括一些‘開牆打洞’的底商店(diàn)鋪和學區門(mén)店(diàn)。”

　　事(shì)實上，此次北京樓市調控政策的層層加碼，樓市已顯著降溫。司智認爲，從(cóng)市場表現來(lái)看(kàn)，現在房(fáng)價過快(kuài)上漲的勢頭已經被壓制住。本輪調控最主要的目的是以穩定爲主，現在已經達到了目的。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉表示，單純從(cóng)市場流動性控制、銀行房(fáng)貸量控制的角度而言，無論是對于首次置業的首套房(fáng)還(hái)是改善置業的二套房(fáng)，上調房(fáng)貸利率的加息确實可(kě)以起到抑制需求放(fàng)量和爲市場降溫的作用。

　　嚴躍進表示，資金利率上調也和商業銀行的資金壓力有關，信貸利率即便不出政策，實際操作中也會有收緊可(kě)能。從(cóng)後續市場發展來(lái)看(kàn)，資金成本增加和貸款節奏房(fáng)源也是兩類收緊的體(tǐ)現。

　　“以租代售”或成新模式

　　在樓市進入“限購(gòu)、限貸、限售、限價”的四限時代後，開發商的日(rì)子也“不好過”。某售樓處售樓員(yuán)稱：“現在拍(pāi)地，開發商都(dōu)在競自(zì)持面積，這也就(jiù)意味着以後這些地上新開售的樓盤隻能租不能賣。”

　　“到目前爲止，北京合計(jì)有8宗土(tǔ)地出現了持有型産品，這8宗地合計(jì)購(gòu)地資金351.73億元。”中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉表示，如(rú)果按照(zhào)正常開放(fàng)的節奏看(kàn)，土(tǔ)地資金占50%，就(jiù)有整體(tǐ)貨值700億元的投資标的物被冰凍。張大(dà)偉稱：“其中有4宗爲70%持有型，多少有點可(kě)售面積。另外4宗基本100%持有，除了少部分(fēn)未來(lái)可(kě)能的車位+商業配比，這些地塊須持有70年。”

　　土(tǔ)拍(pāi)規則的變化意味着構建購(gòu)租并舉的住房(fáng)供應體(tǐ)系已在加快(kuài)推進中。嚴躍進認爲，自(zì)持有助于後續租賃型房(fáng)源的增加，從(cóng)實際情況看(kàn)，利好地價和房(fáng)價的把控。另外，這也有助于房(fáng)企後續積極尋找新的物業投資機(jī)會。

　　夏丹稱：“土(tǔ)拍(pāi)規則有變化，但(dàn)從(cóng)開發商的角度，它的成本并沒有降低，因此對房(fáng)價是否會有抑制作用，以及是否會轉移到購(gòu)房(fáng)者身(shēn)上都(dōu)不一定。不過，當下很多舉措确實是在朝好的方向嘗試。”