(原标題：商辦地塊接連遇冷(lěng) 房(fáng)企謹慎拿地)

　　在北京最嚴格的商辦調控之下，原本應該是“香饽饽”的商辦地塊，卻接連遭遇冷(lěng)落。5月12日(rì)，通州馬駒橋商辦地塊僅獲得(de)一次報價，最終以底價6.2億元出讓。值得(de)注意的是，這已經是第三宗遇冷(lěng)的商辦地塊，5月5日(rì)成交的兩宗商辦地塊中，一宗以底價成交，一宗接近零溢價成交。業内認爲，商辦地塊遇冷(lěng)，意味着調控重壓之下，房(fáng)企對商辦用地拿地開始謹慎。目前土(tǔ)地出讓對企業持有要求越來(lái)越嚴格，房(fáng)企拿地從(cóng)過去(qù)的銷售思維轉變成爲持有經營思維，必然會影(yǐng)響溢價率。未來(lái)，商辦用地将繼續保持低位運行。

　　底價成交

　　“商辦限購(gòu)政策出台後，風(fēng)向就(jiù)變了。”北京一家房(fáng)産研究機(jī)構從(cóng)業人(rén)員(yuán)感慨道，之前會引來(lái)諸多房(fáng)企争搶的商辦地塊，現在卻隻有寥寥幾家，甚至“無人(rén)問(wèn)津”。這也正是目前北京商辦地塊出讓的真實寫照(zhào)。

　　5月12日(rì)，北京國(guó)土(tǔ)局公開拍(pāi)賣通州馬駒橋鎮YZ00-0606-0014地塊F3其他(tā)類多功能用地，用地面積爲3.5萬平方米，起始價爲6.2億元。值得(de)注意的是，由于該地塊在開拍(pāi)前僅獲得(de)1次報價，最終該地塊由北京北建通成國(guó)際物流有限公司以底價6.2億元競得(de)，樓面價7039元/平方米。

　　對于通州馬駒橋商辦地塊底價成交的原因，有業内人(rén)士分(fēn)析認爲，該地塊區位優勢、産業優勢突出，但(dàn)是由于該地塊爲商辦用地、要求100%自(zì)持20年，且體(tǐ)量不小，持有運營需要沉澱大(dà)量資金，甚至多年難以盈利，非常考驗開發企業的運營能力，所以房(fáng)企關注度不高。

　　事(shì)實上，這并非是商辦限購(gòu)政策出台後首宗遇冷(lěng)的商辦地塊。5月5日(rì)，北京市有兩宗商辦地塊出讓。其中，房(fáng)山(shān)區長陽鎮FS00-LX10-0092地塊隻有1家房(fáng)企報價，未進行現場競拍(pāi)就(jiù)以25億元底價成交;另一宗順義區高麗營鎮地塊在競拍(pāi)前有首旅、石榴、萬科(kē)及首開富力聯合體(tǐ)4家房(fáng)企參與。但(dàn)因爲石榴的意外缺席，實際競拍(pāi)隻有3家，官網上報價定格在25.8億元，最後首開富力聯合體(tǐ)在經過一輪競拍(pāi)後，以25.95億元成交，溢價率僅爲1.8%，樓面價爲10196元/平方米。

　　中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉認爲，上述兩宗地塊屬性均爲調控最嚴格的商辦類，而且位置并不優越，是出現接近零溢價成交的最主要原因。在北京最嚴格的商辦調控下，之前被市場熱(rè)捧的商辦類地塊明顯退燒，兩宗土(tǔ)地爲零溢價與接近零溢價成交，也是最近兩年首次出現。

　　此外，商辦限購(gòu)政策出台後，3月底朝陽和大(dà)興的三宗商辦用地分(fēn)别以27.8%、40.7%及27.7%的溢價率成交，當時房(fáng)企拿地相(xiàng)對較爲積極。不過，近幾年北京商辦土(tǔ)地的平均溢價率均超過60%，上述三宗地塊成交的溢價率都(dōu)在平均值以下。

　　謹慎拿地

　　“限購(gòu)政策重拳砸下，商辦市場也迅速冰凍，随之而來(lái)的是開發商拿地熱(rè)情驟減。商辦地塊的退燒，也反映出房(fáng)企拿地開始變得(de)謹慎。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受北京商報記者采訪時如(rú)是說(shuō)。

　　北京一家房(fáng)企市場部從(cóng)業人(rén)員(yuán)表示，在北京純商品住宅供應較少的情況下，“商住兩用”成爲北京樓市的重要補充。北京對純住宅産品的限購(gòu)政策、大(dà)量購(gòu)房(fáng)需求的存在以及新房(fáng)市場中低價位産品的匮乏導緻近一年來(lái)商住類市場成交火(huǒ)熱(rè)。

　　在此情況下，北京土(tǔ)地市場中的商辦地塊也會引起房(fáng)企哄搶。但(dàn)是，商辦限購(gòu)政策的出台以及地塊自(zì)持運營的要求，迫使房(fáng)企不得(de)不考慮盈利問(wèn)題，導緻房(fáng)企開始謹慎參與商辦地塊的競拍(pāi)。

　　實際上，商辦市場、商辦土(tǔ)地以及商辦項目開發商都(dōu)面臨着相(xiàng)似的窘境，而這一情況的導火(huǒ)索則是商辦限購(gòu)政策的出台。3月26日(rì)晚，商辦新政規定：在建(含在售)商辦類項目隻能出售給公司，購(gòu)買之前已銷售的商辦資格和購(gòu)買普通住宅一緻，買房(fáng)人(rén)需要五年社保記錄，但(dàn)不能使用商業銀行貸款，且必須全款購(gòu)買。

　　這一政策出台後，商辦市場成交迅速冰凍。據一位商辦項目營銷負責人(rén)介紹，商辦限購(gòu)出台後20天的時間裡(lǐ)，北京商辦成交僅150套左右，商辦限購(gòu)前一個月成交爲5000多套，周成交數據也從(cóng)原來(lái)的上千套，迅速下降到了幾十套。同樣，易居研究院智庫中心數據顯示，3月17日(rì)-26日(rì)，商辦項目成交2542套。“3·26”商辦新政出台，市場速凍，每日(rì)成交量多爲個位數，甚至是零。

　　張大(dà)偉認爲，未來(lái)商辦市場将繼續降溫，企業持有要求越來(lái)越嚴格，商辦類項目銷售可(kě)能性越來(lái)越小，持有經營成爲房(fáng)企拿地的主流趨勢，這種情況下，房(fáng)企拿地從(cóng)過去(qù)的銷售思維轉變成爲持有經營思維，必然會影(yǐng)響溢價率。預計(jì)未來(lái)商辦用地将持續低位運行。

　　商辦出路(lù)

　　一方面是“商改住”被封死，另一方面關于自(zì)持的要求越來(lái)越嚴格，那麽，對于商辦地塊或者開發商已經拿到的商辦項目而言，該如(rú)何破局呢(ne)?

　　業内認爲，按照(zhào)商辦政策規定，新建商辦項目不得(de)向個人(rén)出售，且最小分(fēn)割單位不得(de)低于500平方米，這一數字比當前北京市場上銷售的主力商住類産品——50平方米左右戶型面積大(dà)9倍之多。這意味着個人(rén)客戶已經基本被堵死，對于商辦類項目而言，定位開發市場上需要的寫字樓、辦公類産品，尋找有置業實力的大(dà)中型企業，制定新的營銷思路(lù)，打通新營銷渠道是一個選擇。

　　不過，這是對于可(kě)以出售的商辦項目而言，那些需要自(zì)持的商辦項目該如(rú)何自(zì)救呢(ne)?嚴躍進認爲，“改售爲租”是開發商退而求其次的一種選擇。根據北京的供地計(jì)劃，未來(lái)五環外将是主力方向，這就(jiù)意味着未來(lái)五環至六環是人(rén)口的集中地。這些商業用地項目，企業通過持有經營的方式，依舊取得(de)穩定的租金收益。

　　值得(de)注意的是，去(qù)年國(guó)務院曾發布文件稱，允許将商業用房(fáng)等按規定改建爲租賃住房(fáng)，土(tǔ)地使用年限和容積率不變，調整後用水、用電、用氣價格也是民(mín)用價格。這也可(kě)能是改變存量商住項目僵局的辦法之一。

　　此外，引入REITs等創新金融工(gōng)具，幫助房(fáng)企回籠資金，也是一項不錯的嘗試。

　　一位房(fáng)企營銷人(rén)員(yuán)表示，商辦項目如(rú)何破局是擺在房(fáng)企面前的一道坎。商辦市場冰凍，對于擁有商辦項目的房(fáng)企而言，是一次極大(dà)的考驗，尤其是資金鏈安全問(wèn)題。銷售受阻，導緻企業很難快(kuài)速回籠資金，長期持有項目會增加各種成本，甚至會引發資金鏈斷裂風(fēng)險。