近年來(lái)，我國(guó)住房(fáng)租賃和銷售市場不斷發展，在解決居民(mín)居住問(wèn)題、改善居住環境、促進經濟社會發展等方面發揮了重要作用。據統計(jì)，我國(guó)約有1.6億人(rén)在城(chéng)鎮租房(fáng)居住，主要是外來(lái)務工(gōng)人(rén)員(yuán)、新就(jiù)業大(dà)學生(shēng)等;自(zì)2013年以來(lái)，每年全國(guó)商品住房(fáng)銷售面積都(dōu)在10億平方米以上。在住房(fáng)租賃和銷售市場快(kuài)速發展的同時，也存在當事(shì)人(rén)權益保護不充分(fēn)、市場秩序不規範、監管制度不完善等問(wèn)題，亟需通過專門(mén)立法予以解決。
　　黨中央、國(guó)務院高度重視住房(fáng)租賃和銷售市場管理(lǐ)工(gōng)作，在去(qù)年底召開的中央經濟工(gōng)作會議(yì)上，明确提出要加快(kuài)住房(fáng)租賃市場立法，加快(kuài)機(jī)構化、規模化住房(fáng)租賃企業發展，加強住房(fáng)市場監管和整頓，規範開發、銷售、中介等行爲。中央财經領導小組第十四次會議(yì)指出，要準确把握住房(fáng)的居住屬性，以滿足新市民(mín)住房(fáng)需求爲主要出發點，以建立購(gòu)租并舉的住房(fáng)制度爲主要方向，以市場爲主滿足多層次需求，以政府爲主提供基本保障。今年2月，國(guó)務院将住房(fáng)租賃市場立法作爲深化改革急需的項目，列入今年的立法工(gōng)作計(jì)劃。
　　征求意見稿共7章(zhāng)47條，包括總則、住房(fáng)租賃、住房(fáng)銷售、房(fáng)地産經紀服務、監督管理(lǐ)、法律責任、附則。
　　明确租賃雙方權利義務，構建穩定的租賃關系
　　征求意見稿規定，租賃住房(fáng)當事(shì)人(rén)應當依法簽訂書(shū)面形式的住房(fáng)租賃合同，規定出租人(rén)應當确保出租住房(fáng)符合安全要求，承租人(rén)應當合理(lǐ)使用租賃住房(fáng)。爲穩定住房(fáng)租賃關系，保護租賃雙方權益，征求意見稿在租金、租期、承租人(rén)居住權利保障等方面作了規定。
　　一是規範租金支付和調整方式。爲減輕承租人(rén)集中支付租金的壓力，征求意見稿規定，除當事(shì)人(rén)另有約定外，承租人(rén)應當按月支付租金。對住房(fáng)租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，征求意見稿規定出租人(rén)不得(de)單方面提高租金。同時，還(hái)規定直轄市、市、縣人(rén)民(mín)政府要建立住房(fáng)租金發布制度，定期公布分(fēn)區域的市場租金水平等信息，以引導當事(shì)人(rén)合理(lǐ)确定租金價格。
　　二是鼓勵簽訂長期租賃合同。征求意見稿鼓勵出租人(rén)與承租人(rén)簽訂長期住房(fáng)租賃合同，對于當事(shì)人(rén)簽訂三年以上住房(fáng)租賃合同的，規定直轄市、市、縣人(rén)民(mín)政府要給予相(xiàng)關政策支持。對于住房(fáng)租賃企業出租自(zì)有住房(fáng)的，除承租人(rén)另有要求外，租賃期限不得(de)低于三年。
　　三是注重承租人(rén)居住權利保障。征求意見稿規定承租人(rén)可(kě)依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。未經承租人(rén)同意，出租人(rén)不得(de)擅自(zì)進入租賃住房(fáng)，住房(fáng)租賃合同約定出租人(rén)可(kě)以進入的，出租人(rén)要按照(zhào)約定提前通知承租人(rén)。征求意見稿還(hái)規定，出租人(rén)不得(de)采取暴力、威脅或者其他(tā)方式驅逐承租人(rén)，收回住房(fáng)。同時，征求意見稿也規範了承租人(rén)租賃行爲，規定承租人(rén)要按照(zhào)合同約定及物業管理(lǐ)要求合理(lǐ)使用租賃住房(fáng)，不得(de)擅自(zì)改動住房(fáng)結構和室内設施設備，不得(de)損害他(tā)人(rén)的合法權益。
　　四是強化住房(fáng)租賃市場管理(lǐ)。在管理(lǐ)體(tǐ)制方面，征求意見稿提出了直轄市、市、縣人(rén)民(mín)政府要建立多部門(mén)的聯合監管體(tǐ)制，充分(fēn)發揮街道、鄉鎮等基層組織作用，做好住房(fáng)租賃管理(lǐ)和糾紛調處等工(gōng)作。在管理(lǐ)制度方面，征求意見稿規定租賃住房(fáng)應當辦理(lǐ)住房(fáng)租賃備案，并明确了辦理(lǐ)備案不收取任何費用;在規範租賃行爲方面，規定直轄市、市、縣人(rén)民(mín)政府要制定單間租住人(rén)數和人(rén)均租住面積标準，并明确規定廚房(fáng)、衛生(shēng)間、陽台和地下儲藏室等非居住空間，不得(de)出租用于居住。針對二房(fáng)東轉租他(tā)人(rén)住房(fáng)違規經營等市場亂象，征求意見稿規定，轉租住房(fáng)應當征得(de)出租人(rén)的書(shū)面同意，對于自(zì)然人(rén)轉租住房(fáng)達到一定規模的，應當依法辦理(lǐ)工(gōng)商登記。
　　此外，在鼓勵發展規模化、專業化住房(fáng)租賃企業方面，征求意見稿也做出了原則性規定，明确住房(fáng)租賃企業可(kě)依法将住房(fáng)租賃相(xiàng)關收益設立質權。
　　規範住房(fáng)銷售行爲，加大(dà)違法行爲的處罰力度
　　征求意見稿對住房(fáng)銷售在銷售條件、銷售程序等作了一般性規定，特别是強化了對房(fáng)地産開發企業銷售住房(fáng)行爲的監管。
　　一是規範房(fáng)地産開發企業銷售住房(fáng)條件。征求意見稿規定房(fáng)地産開發企業在取得(de)預售許可(kě)證後，應當在十日(rì)内在房(fáng)産管理(lǐ)部門(mén)網站(zhàn)和銷售現場一次性公開全部準售住房(fáng)及每套住房(fáng)價格，并對外銷售。對于房(fáng)地産開發企業現售住房(fáng)的，實行現售備案制度。
　　二是加大(dà)對違法銷售行爲的處罰力度。針對房(fáng)地産開發企業違規銷售住房(fáng)、擾亂市場秩序等突出問(wèn)題，征求意見稿明确規定房(fáng)地産開發企業不得(de)存在發布虛假廣告、哄擡房(fáng)價、捂盤惜售、價外加價、一房(fáng)多售、捆綁銷售等12項禁止性行爲，對存在上述行爲的，規定了可(kě)依法處以暫停網上簽約權限、沒收違法所得(de)、罰款、吊銷資質證書(shū)等處罰措施，構成犯罪的，還(hái)要依法追究刑事(shì)責任。
　　加強房(fáng)地産中介行業管理(lǐ)，規範服務行爲
　　房(fáng)地産中介作爲服務行業，在住房(fáng)租賃和銷售方面發揮了重要作用。征求意見稿對房(fáng)地産中介行業管理(lǐ)也作了具體(tǐ)規定。
　　一是規範機(jī)構設立和從(cóng)業人(rén)員(yuán)管理(lǐ)。征求意見稿規定，房(fáng)地産經紀機(jī)構應當具備一定數量的房(fáng)地産經紀專業人(rén)員(yuán)。同時，按照(zhào)國(guó)家行政審批制度改革的要求，規定國(guó)家實行房(fáng)地産經紀專業人(rén)員(yuán)職業資格制度，并規定房(fáng)地産經紀人(rén)員(yuán)不得(de)以個人(rén)名義承接房(fáng)地産經紀業務。房(fáng)地産經紀人(rén)員(yuán)在服務時，要實行實名挂牌服務。
　　二是規範房(fáng)源信息發布。征求意見稿規定，房(fáng)地産經紀機(jī)構發布住房(fáng)租賃、銷售信息前，應當核對委托人(rén)身(shēn)份證明、住房(fáng)權屬信息，實地查看(kàn)住房(fáng)，并編制住房(fáng)狀況說(shuō)明書(shū)。針對近些年來(lái)快(kuài)速發展的住房(fáng)租賃、銷售網絡信息服務平台，征求意見稿也明确了平台對信息真實性承擔的相(xiàng)應管理(lǐ)責任。
　　三是規範收費行爲。征求意見稿規定，房(fáng)地産經紀機(jī)構的服務項目實行明碼标價制度，房(fáng)地産經紀機(jī)構要在經營場所醒目位置公示服務項目和收費标準，在收費前，要向當事(shì)人(rén)出具收費清單，房(fáng)地産經紀機(jī)構不得(de)收取任何未予标明的費用。
　　四是明确從(cóng)業禁止行爲。針對房(fáng)地産經紀機(jī)構和從(cóng)業人(rén)員(yuán)擾亂市場秩序、侵害群衆合法權益等問(wèn)題，征求意見稿規定了中介機(jī)構和從(cóng)業人(rén)員(yuán)不得(de)捏造散布不實價格信息、炒賣房(fáng)号、發布虛假房(fáng)源信息、捆綁收費、賺取差價、違規提供購(gòu)房(fáng)融資、爲當事(shì)人(rén)規避稅費提供便利等11項禁止性行爲。經紀機(jī)構和從(cóng)業人(rén)員(yuán)違反上述規定的，征求意見稿規定了給予暫停合同網上簽約權限、沒收違法所得(de)、罰款等較爲嚴厲的處罰措施。
　　此外，征求意見稿還(hái)注重保護當事(shì)人(rén)的交易安全，強化住房(fáng)租賃和銷售的監督管理(lǐ)。一是實行實名交易制度。征求意見稿規定住房(fáng)租賃和銷售應當實名交易，并規定在住房(fáng)租賃和銷售等活動中采集的個人(rén)信息受法律保護。二是實行交易資金監管制度。征求意見稿規定，房(fáng)地産開發企業預售住房(fáng)、房(fáng)地産經紀機(jī)構接受委托銷售住房(fáng)的，交易資金應當納入監管賬戶。對于當事(shì)人(rén)自(zì)行成交的，當事(shì)人(rén)可(kě)以約定将交易資金應當納入監管賬戶。三是實行機(jī)構備案管理(lǐ)制度。征求意見稿規定，住房(fáng)租賃企業、房(fáng)地産經紀機(jī)構應當自(zì)成立之日(rì)起三十日(rì)内到工(gōng)商注冊地房(fáng)産管理(lǐ)部門(mén)備案，房(fáng)産管理(lǐ)部門(mén)應當及時将備案信息向社會公開。同時還(hái)規定，房(fáng)産管理(lǐ)部門(mén)要落實“雙随機(jī)、一公開”制度，加大(dà)執法檢查力度。四是強化政府服務，加強信用體(tǐ)系建設。征求意見稿規定要建立住房(fáng)租賃和銷售信息服務與監管平台，推進房(fáng)地産行業信用體(tǐ)系建設，構建守信聯合激勵和失信聯合懲戒機(jī)制。