繼北京之後，廣州、上海、深圳等熱(rè)點城(chéng)市陸續出台了針對商辦市場的樓市調控措施，雖然管控力度強弱有别，但(dàn)均明确商辦項目不得(de)挂鈎居住屬性，且部分(fēn)城(chéng)市還(hái)探索在建築、設計(jì)方面的管制方式，力圖從(cóng)産品開發一端，降低商辦項目轉向居住用途的可(kě)能。

　　北京之後 滬、深等地跟進調控商辦市場

　　3月26日(rì)，北京住建委發文調控商辦市場，一句“商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得(de)擅自(zì)改變爲居住等用途”，徹底改變商辦市場規則。

　　北京上述政策，既阻斷了個人(rén)購(gòu)買未建、在建、在售商辦項目的渠道，同時爲個人(rén)購(gòu)買二手商辦房(fáng)屋也設置嚴苛門(mén)檻。

　　時隔四日(rì)，廣州提出加強商辦類房(fáng)地産項目管理(lǐ)。“房(fáng)地産開發企業銷售商辦類物業，銷售對象應當是法人(rén)單位;法人(rén)單位購(gòu)買的商辦類物業不得(de)作爲居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人(rén)單位”。

　　4月21日(rì)，成都(dōu)多部門(mén)聯合發布《關于進一步加強商業、辦公類建設項目管理(lǐ)的通知》，要求商業、辦公類建設項目嚴格按照(zhào)規劃用地性質及規劃許可(kě)開發、建設、銷售、使用，嚴禁擅自(zì)改變爲居住用途。

　　同日(rì)，上海要求土(tǔ)地出讓合同中應明确辦公用地不得(de)建設公 寓式辦公項目，商業用地未經約定不得(de)建設公 寓式酒店(diàn)。

　　深圳也于5月12日(rì)發文限制商辦轉性，未來(lái)5年，商業辦公、研發用房(fáng)轉公 寓、偷面積、改建将被嚴格限制。“新政出台後，此類設施将更多的服務于辦公需求，即不太可(kě)能服務于居住的需求。”易 居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分(fēn)析稱，這對後續深圳商辦項目有利空效應。

　　至此，北京、上海、廣州、深圳、成都(dōu)等多個城(chéng)市落地了針對商辦項目的調控政策，從(cóng)城(chéng)市類型看(kàn)，基本集中在一線城(chéng)市和部分(fēn)熱(rè)點二線城(chéng)市。

　　回歸商業屬性 多城(chéng)發文管控産品設計(jì)

　　無論從(cóng)政策内容篇幅，還(hái)是發布時間、後續配套舉措來(lái)看(kàn)，北京對商辦項目的管控實屬最嚴。

　　“3·26後的一個多月時間，北京商辦市場實際成交大(dà)幅下跌。”中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉直言，堪稱曆史最嚴的商辦限購(gòu)政策，對此前過熱(rè)的商辦市場打擊明顯。

　　綜合多地商辦調控的政策來(lái)看(kàn)，不得(de)擅自(zì)改變爲居住用途，成爲基本原則。對房(fáng)地産開發企業違反規劃将商辦類房(fáng)地産項目改爲居住用途的，均采取“一經查實、嚴肅處理(lǐ)”的堅決态度。

　　另一方面，各地在調控力度上也存在差異。除北京外，其他(tā)城(chéng)市并未明确對個人(rén)商貸購(gòu)買商辦項目做出限制。深圳、成都(dōu)等地側重于供給端的産品設計(jì)管控。

　　對于開發企業新報建商辦類項目的最小分(fēn)割單元，北京嚴格規定爲不得(de)低于500平方米，廣州較爲寬松的限定在不得(de)低于300平方米，深圳僅要求部分(fēn)比例;轉讓方面，北京和廣州規定已購(gòu)買的商辦物業可(kě)轉讓給法人(rén)單位、個人(rén)，但(dàn)廣州給轉讓設置了“附加條件”，即個人(rén)取得(de)不動産證滿2年後方可(kě)再次轉讓。

　　爲何限?打擊投機(jī)炒作、限制人(rén)口湧入

　　“商辦項目的活躍主要是因爲住宅限購(gòu)及住宅的高端化，因此，在住宅土(tǔ)地中配套了大(dà)量公建類物業”，說(shuō)起商辦市場曾經的熱(rè)度，張大(dà)偉認爲與人(rén)口增加不無關系。

　　張大(dà)偉說(shuō)，像京滬等一線城(chéng)市，常住人(rén)口住房(fáng)需求巨大(dà)，一些以商業、酒店(diàn)、辦公爲名立項的項目，通過分(fēn)割産權，改變商業立項的使用屬性，将“類住宅”作爲賣點，并在用電、用水方面打起擦邊球吸引購(gòu)房(fáng)者。

　　但(dàn)由于用地性質不同，商辦項目與商品住宅有着明顯區别。首先是産權爲40年或50年，不具備住宅配套(學區房(fáng)等)，居住密度大(dà)、戶型小;最關鍵的是，房(fáng)價較同區域内商品住宅價格要下調50-60%。

　　“房(fáng)價偏低、沒有限購(gòu)是選擇商辦項目的主要原因。”多位曾經購(gòu)買過商辦項目的受訪者告訴中新網記者。

　　爲何要調控商辦市場?“首先是規劃問(wèn)題，本是住宅配套的商業反而擁有居住屬性，與規劃相(xiàng)悖，相(xiàng)關配套也無法跟進;另就(jiù)是人(rén)口問(wèn)題，比如(rú)北京、深圳等地的商辦項目居住人(rén)口龐大(dà);此外，由于商業土(tǔ)地地價低，開發商以商業用地拿地、卻以住宅價格銷售，變相(xiàng)賺取額外利潤。”張大(dà)偉說(shuō)。

　　中國(guó)人(rén)民(mín)大(dà)學公共管理(lǐ)學院土(tǔ)地管理(lǐ)系副教授鄭華接受媒體(tǐ)采訪時曾指出，商辦調控将确保住宅歸住宅、商辦歸商辦，減少商辦物業的客戶群體(tǐ)，降低開發商投 資商辦産品的積極性，進而降低商辦類土(tǔ)地的出讓溢價水平。“打擊商辦市場上的投機(jī)行爲，一定程度上也将限制人(rén)口無序湧入大(dà)城(chéng)市”。

　　還(hái)沒結束!更多城(chéng)市或醞釀規範商辦市場

　　“還(hái)有城(chéng)市正在醞釀、或者開始掀起新一輪封堵‘辦改住’等的政策潮。”張大(dà)偉預計(jì)，此前，因住宅限購(gòu)而購(gòu)買商辦項目的投 資需求，或面臨巨大(dà)風(fēng)險。

　　預測了深圳、上海會跟進商辦調控的嚴躍進告訴記者，未來(lái)，一些熱(rè)點城(chéng)市會積極跟進商辦項目限購(gòu)，雖然管控強度不會等同于北京，但(dàn)有一點可(kě)以确定，“即商辦項目不再與居住屬性挂鈎”。

　　在嚴躍進看(kàn)來(lái)，政策力度上，以北京爲代表的直接限制銷售或不許銷售的舉措是最嚴厲的，管控效果最明顯;但(dàn)後續的主流模式，可(kě)能是要對供應端進行規範，積極管制産品設計(jì)。

　　“北京、廣州後續不排除會對存量物業制定新的政策，比如(rú)說(shuō)，針對部分(fēn)有抛售和轉讓房(fáng)源的購(gòu)房(fáng)者進行合理(lǐ)引導。”有業内人(rén)士向記者分(fēn)析稱。