對住房(fáng)租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人(rén)不得(de)單方面提高租金;鼓勵簽訂長期租賃合同等。
　　來(lái)源：21世紀經濟報道
　　本報記者 王營 實習生(shēng) 周圓 北京報道
　　決策層對租賃市場的重視和支持正落實在具體(tǐ)規範條例上。
　　5月19日(rì)，住房(fáng)城(chéng)鄉建設部就(jiù)《住房(fáng)租賃和銷售管理(lǐ)條例(征求意見稿)》(以下簡稱條例)公開征求意見。征求意見稿共7章(zhāng)47條，包括總則、住房(fáng)租賃、住房(fáng)銷售、房(fáng)地産經紀服務、監督管理(lǐ)、法律責任、附則。
　　爲穩定住房(fáng)租賃關系，保護租賃雙方權益，征求意見稿在租金、租期、承租人(rén)居住權利保障等方面作了規定。比如(rú)：對住房(fáng)租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人(rén)不得(de)單方面提高租金;鼓勵簽訂長期租賃合同等。
　　相(xiàng)關數據統計(jì)顯示，我國(guó)約有1.6億人(rén)在城(chéng)鎮租房(fáng)居住，主要是外來(lái)務工(gōng)人(rén)員(yuán)、新就(jiù)業大(dà)學生(shēng)等。而随着房(fáng)價高企，租房(fáng)市場空間也在随之加大(dà)。然而，在住房(fáng)租賃迅猛發展同時，也存在當事(shì)人(rén)權益保護不充分(fēn)、市場秩序不規範、監管制度不完善等問(wèn)題，亟需通過專門(mén)立法予以解決。
　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，針對租賃市場，2016年實際上已經有了相(xiàng)關的政策，但(dàn)主要是以國(guó)務院“若幹意見”的形式出現的。住建部此次出台的政策，提高到了“管理(lǐ)條例”。這也說(shuō)明當前租賃市場發展的意見和方向基本統一，現在通過住建部制定規則，則爲後續租賃市場的發展提供了穩固的基礎。
　　鼓勵簽長期租約
　　自(zì)2015年1月以來(lái)住建部鼓勵和培育租房(fáng)市場開始，決策層針對租賃市場就(jiù)保持着高度關注和重視。去(qù)年底召開的中央經濟工(gōng)作會議(yì)上，明确提出要加快(kuài)住房(fáng)租賃市場立法，加快(kuài)機(jī)構化、規模化住房(fáng)租賃企業發展，加強住房(fáng)市場監管和整頓，規範開發、銷售、中介等行爲。中央财經領導小組第十四次會議(yì)指出，要準确把握住房(fáng)的居住屬性，以滿足新市民(mín)住房(fáng)需求爲主要出發點，以建立購(gòu)租并舉的住房(fáng)制度爲主要方向，以市場爲主滿足多層次需求，以政府爲主提供基本保障。今年2月，國(guó)務院将住房(fáng)租賃市場立法作爲深化改革急需的項目，列入今年的立法工(gōng)作計(jì)劃。
　　此次發布的條例在租金支付方式、合同、租房(fáng)人(rén)權益保障以及租賃市場管理(lǐ)方面均進行了規範，并提出指導辦法。特别提出，出租人(rén)不得(de)單方面提高租金，鼓勵簽訂長期租賃合同。
　　比如(rú)，規範租金支付和調整方式方面。征求意見稿規定，除當事(shì)人(rén)另有約定外，承租人(rén)應當按月支付租金。對住房(fáng)租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，征求意見稿規定出租人(rén)不得(de)單方面提高租金。同時，還(hái)規定直轄市、市、縣人(rén)民(mín)政府要建立住房(fáng)租金發布制度，定期公布分(fēn)區域的市場租金水平等信息，以引導當事(shì)人(rén)合理(lǐ)确定租金價格。
　　在簽訂合同方面，鼓勵簽訂長期租賃合同。征求意見稿鼓勵出租人(rén)與承租人(rén)簽訂長期住房(fáng)租賃合同，對于當事(shì)人(rén)簽訂三年以上住房(fáng)租賃合同的，規定直轄市、市、縣人(rén)民(mín)政府要給予相(xiàng)關政策支持。對于住房(fáng)租賃企業出租自(zì)有住房(fáng)的，除承租人(rén)另有要求外，租賃期限不得(de)低于三年。
　　在承租人(rén)居住權利保障方面。征求意見稿規定承租人(rén)可(kě)依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。未經承租人(rén)同意，出租人(rén)不得(de)擅自(zì)進入租賃住房(fáng)，住房(fáng)租賃合同約定出租人(rén)可(kě)以進入的，出租人(rén)要按照(zhào)約定提前通知承租人(rén)。
　　此外，條例還(hái)對政府管理(lǐ)處理(lǐ)租賃市場糾紛進行了規範。明确了辦理(lǐ)備案不收取任何費用。針對二房(fáng)東轉租他(tā)人(rén)住房(fáng)違規經營等市場亂象，征求意見稿規定，轉租住房(fáng)應當征得(de)出租人(rén)的書(shū)面同意，對于自(zì)然人(rén)轉租住房(fáng)達到一定規模的，應當依法辦理(lǐ)工(gōng)商登記;在鼓勵發展規模化、專業化住房(fáng)租賃企業方面，征求意見稿也做出了原則性規定，明确住房(fáng)租賃企業可(kě)依法将住房(fáng)租賃相(xiàng)關收益設立質權。
　　征求意見稿對住房(fáng)銷售在銷售條件、銷售程序等作了一般性規定，特别是強化了加強房(fáng)地産中介行業管理(lǐ)，規範服務行爲等。
　　利好自(zì)持型租賃房(fáng)
　　随着租賃市場迅猛增長，住建部此次發文規範租賃市場具有重大(dà)意義。
　　全國(guó)人(rén)大(dà)代表、龍湖集團董事(shì)長吳亞軍指出：“在一線城(chéng)市中，近六成住戶都(dōu)在租房(fáng)。未來(lái)，由于我國(guó)大(dà)城(chéng)市、特大(dà)城(chéng)市仍呈現出較強的人(rén)口聚集态勢，流動人(rén)口數量将持續上升。”
　　另外，随着房(fáng)價的持續攀升，居民(mín)購(gòu)房(fáng)壓力增大(dà)，城(chéng)鎮居民(mín)租房(fáng)占比正逐年增加。鏈家研究院的調研結果顯示，2015年，我國(guó)住房(fáng)租賃市場的租金GMV(商品交易總額)已經超過1萬億元，租賃人(rén)口近1.6億人(rén);相(xiàng)比2014年，我國(guó)各年齡階段人(rén)群的租房(fáng)意願都(dōu)在增長，尤其是35歲以下的青年群體(tǐ)，租房(fáng)意願更是爆發式增長。而據鏈家機(jī)構發布的《租賃崛起》一書(shū)預測，随着中國(guó)住房(fáng)租賃市場進入快(kuài)速發展期，預計(jì)到2025年，住房(fáng)租賃市場租金GMV将接近3萬億元，租賃人(rén)口将達2.3億人(rén)，到2030年租金GMV将達4.6萬億元，租賃人(rén)口将達到2.7億人(rén)。
　　與此同時，根據國(guó)家計(jì)生(shēng)委的數據顯示，2014年，全國(guó)2.53億的流動人(rén)口已經呈現兩大(dà)顯著變化：一是流動結構變化，攜子女(nǚ)、配偶、老人(rén)一起流動的比例達到60%;二是流動穩定性在上升，2014年，流動人(rén)口在現居住地的平均時間超過3年，其中37%超過5年。
　　因此，租賃市場規範對穩定房(fáng)地産市場、保障租賃人(rén)群租賃權益具有極大(dà)意義。今年兩會期間，就(jiù)有不少代表針對規範租賃市場提出不少建議(yì)。
　　嚴躍進認爲，從(cóng)此類政策意見稿來(lái)看(kàn)，明确了購(gòu)租并舉的住房(fáng)制度，這也爲後續發展租賃市場明确了方向。當前部分(fēn)城(chéng)市已經積極推出了自(zì)持型租賃房(fáng)的用地政策，部分(fēn)項目也處于建造的過程中，所以從(cóng)這個角度看(kàn)，對于此類租賃房(fáng)源來(lái)說(shuō)，會在當前此類政策内容下獲得(de)一個更好的發展基礎。而從(cóng)政策内容來(lái)看(kàn)，對于租賃市場的各個參與主體(tǐ)都(dōu)進行了行爲約束，這是最大(dà)的亮點。此次政策對于經紀機(jī)構等也提出了規範，有助于租賃市場流通性機(jī)制的更好建立。