北京商辦限購(gòu)政策出台後，商辦類市場交易幾乎停滞，在二手房(fáng)市場中，中介機(jī)構直接關停商辦類房(fáng)屋區域的門(mén)店(diàn)，停止代理(lǐ)此類房(fáng)屋買賣及租賃業務，目前，市場中出現業主想賣卻不知道賣給誰的尴尬局面。5月23日(rì)，北京市住建委發布關于商辦政策的幾點說(shuō)明，其中包括：合規已購(gòu)商辦可(kě)買賣、可(kě)租賃;中介機(jī)構可(kě)代理(lǐ)商辦房(fáng)出售、出租業務，但(dàn)不得(de)以任何方式宣傳此類房(fáng)屋可(kě)用于居住或者其具備居住功能。業内認爲，中介關店(diàn)是規避風(fēng)險，商辦市場成交停滞的情況下，中介或許很難會立刻跟進商辦業務的代理(lǐ)。
　　存量商辦可(kě)租可(kě)售
　　多年前，“商住兩用”房(fáng)屋作爲住宅市場的一種有效補充，表現一直不溫不火(huǒ)。但(dàn)是2016年二季度開始，關于商住全面限購(gòu)的傳聞不斷，自(zì)此商住市場成交也進入快(kuài)車道。之後近一年時間裡(lǐ)，商住房(fáng)開始超過住宅産品成爲北京樓市的主角。
　　然而，3月26日(rì)，《關于進一步加強商業、辦公類項目管理(lǐ)的公告》出台，導緻商辦類房(fáng)屋成交迅速降溫。目前，北京商住房(fáng)面臨“有房(fáng)難售”的尴尬境地。
　　中原地産統計(jì)數據顯示，本輪調控政策影(yǐng)響最大(dà)的莫過于商住市場，其中特别是北京與上海的商住市場受到的影(yǐng)響最大(dà)。商辦限購(gòu)政策出台後接近2個月時間，北京商辦市場徹底冰凍，與調控前相(xiàng)比，整體(tǐ)市場成交量全面萎縮，特别是在今年調控前，商住簽約接近萬套，而在調控後，剔除通州個别項目的商務公寓，市場整體(tǐ)接近零成交。
　　2016年則是北京商住市場成交最熱(rè)的一年。據統計(jì)，2016年北京商住市場共計(jì)成交63703套，這一成交總量超過了之前三年的總和。有數據顯示，2010-2015年期間，北京商住公寓項目的成交量相(xiàng)對平穩;除2014年因市場降溫而下滑至1.3萬套以外，其餘幾年的成交套數均維持在2萬-3萬套之間。
　　商辦限購(gòu)政策出台後，業主們擔心自(zì)己的房(fáng)産無法出售變現，甚至連靠出租保證收益都(dōu)難以實現。基于此，5月23日(rì)，北京市住建委發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理(lǐ)的公告》的幾點說(shuō)明，明确規定在政策執行前，已取得(de)預售許可(kě)證、有實際成交并完成網簽的商辦類項目，開發商可(kě)保持現有設施;已購(gòu)買的商辦類房(fáng)屋，購(gòu)房(fáng)者可(kě)保持現有設施。此外，已購(gòu)買的商辦類房(fáng)屋可(kě)出租，且不限定出租對象;也可(kě)銷售，但(dàn)購(gòu)房(fáng)人(rén)應符合政策要求。
　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，商辦限購(gòu)補充政策的出台，照(zhào)顧到小業主合理(lǐ)利益，合規已購(gòu)商辦房(fáng)可(kě)出售可(kě)出租的規定也消除了已購(gòu)房(fáng)者心中的疑慮。
　　流水恐難支撐門(mén)店(diàn)成本
　　值得(de)注意的是，商辦類市場迅速降溫的同時，二手房(fáng)中介機(jī)構也開始關閉商辦房(fáng)區域的門(mén)店(diàn)，暫停代理(lǐ)商辦房(fáng)屋的出售以及出租業務。北京一家大(dà)型房(fáng)地産中介公司相(xiàng)關負責人(rén)表示，中介機(jī)構關停商辦門(mén)店(diàn)的主要原因在于，商辦類房(fáng)屋限購(gòu)後，市場監管趨緊，監管部門(mén)禁止中介機(jī)構宣傳商辦類房(fáng)屋的居住屬性。這種情況下，中介機(jī)構爲規避風(fēng)險，選擇暫時關閉商辦類市場的門(mén)店(diàn)。
　　事(shì)實上，去(qù)年8月，住建部等7部門(mén)就(jiù)發布了加強房(fáng)地産中介管理(lǐ)的辦法，各地整治中介的行動由此展開。今年3月，各地加碼調控樓市，調控的重點方向之一也轉向了中介。北京市就(jiù)配套加大(dà)了房(fáng)地産中介市場的執法力度，鏈家、我愛我家、中原、麥田等28家房(fáng)地産中介門(mén)店(diàn)因涉嫌違規代理(lǐ)商辦項目、涉嫌參與炒房(fáng)哄擡房(fáng)價等行爲被責令停業整頓。
　　以東五環外的北京像素爲例，曾經這裡(lǐ)有近20家二手房(fáng)中介門(mén)店(diàn)，但(dàn)是在商辦限購(gòu)政策出台後，包括鏈家、我愛我家、恒洋在内的中介公司全部關停了二手房(fáng)門(mén)店(diàn)。曾經每天穿梭于北京像素小區的經紀人(rén)，仿佛一夜之間都(dōu)消失不見。
　　北京像素南(nán)區的業主李女(nǚ)士反映稱，商辦限購(gòu)政策出台後，她想抓緊時間把北京像素的商辦房(fáng)出售，哪怕價格低一點都(dōu)無所謂。但(dàn)是在她想挂牌出售自(zì)己的房(fáng)屋時，卻發現沒有中介公司願意代理(lǐ)。“現在我真心想出售房(fáng)屋，卻沒有門(mén)路(lù)，真擔心房(fáng)子會砸在手裡(lǐ)。”
　　事(shì)實上，類似于李女(nǚ)士面臨的這種情況比比皆是。一家房(fáng)地産中介機(jī)構相(xiàng)關負責人(rén)表示，暫停代理(lǐ)商辦房(fáng)的業務是不得(de)已而爲之，其實，3月26日(rì)出台的商辦政策并沒有禁止商辦房(fáng)的買賣和租賃，但(dàn)業務中存在着極大(dà)的風(fēng)險，因此，中介公司選擇關停商辦房(fáng)區域的中介門(mén)店(diàn)。
　　5月26日(rì)，北京市住建委發布的關于商辦政策的補充說(shuō)明也提到，中介機(jī)構可(kě)代理(lǐ)商辦類房(fáng)屋的出租、出售業務，但(dàn)不得(de)以任何方式宣傳此類房(fáng)屋可(kě)用于居住或者其具備居住功能。這是否意味着房(fáng)地産中介公司會重新代理(lǐ)商辦房(fáng)的出售及出租業務呢(ne)?對此，上述房(fáng)産中介機(jī)構負責人(rén)表示，在政策允許的情況下，中介公司應該會考慮重新代理(lǐ)商辦類房(fáng)屋的業務。
　　中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉認爲，近期中介公司重新代理(lǐ)商辦類房(fáng)屋業務的難度很大(dà)，畢竟不可(kě)以宣傳此類房(fáng)屋的居住屬性，因此，中介公司還(hái)是會比較謹慎的。
　　亞豪機(jī)構市場總監郭毅在接受北京商報記者采訪時表示，中介公司有可(kě)能會重新代理(lǐ)商辦類房(fáng)屋業務，但(dàn)預計(jì)買賣業務量不高，門(mén)店(diàn)将以出租業務爲主，這種情況下，單純靠租賃業務的營收很難支撐一家中介門(mén)店(diàn)的運營。基于此，商辦類房(fáng)屋區域很難再出現很多家中介公司門(mén)店(diàn)，市場會出現優勝劣汰。
　　好消息與壞消息
　　“此次商辦政策的補充說(shuō)明，從(cóng)内容看(kàn)，與之前調控政策要求并無區别。但(dàn)基本明确了政策的主要方向是遏制增量，對存量，特别是小業主已經使用的存量暫做引導。”張大(dà)偉認爲，對小業主來(lái)說(shuō)算是好消息，對企業來(lái)說(shuō)，這肯定是壞消息。未來(lái)調控的重點依然是企業手中的商辦類産品，這部分(fēn)大(dà)約有幾萬套未簽約。整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，市場未來(lái)新增量将受到的影(yǐng)響最大(dà)。
　　那麽，企業手中的商辦類産品貨值有多大(dà)呢(ne)?張大(dà)偉進一步稱，過去(qù)十年間，北京合計(jì)出讓1701宗招拍(pāi)挂土(tǔ)地，其中有721宗工(gōng)業用地，剔除這部分(fēn)之外，合計(jì)有大(dà)約980宗地塊，除少部分(fēn)R2住宅用地外，其他(tā)全部或者部分(fēn)爲商辦屬性，住宅用地中25%左右爲商辦屬性配套，“商服+綜合”基本全部爲商辦。也就(jiù)是說(shuō)，過去(qù)十年，北京供應了商辦類用地大(dà)約7000萬平方米。
　　此外，實際成交面積大(dà)約爲4500萬平方米，隻考慮這十年的供應與成交，北京商辦類市場大(dà)約有2500萬-3000萬平方米的潛在庫存。再計(jì)算大(dà)約兩年周期的土(tǔ)地庫存，合計(jì)有1500萬-2000萬平方米左右。這意味着，北京商辦未開發的面積大(dà)約有5000萬平方米。
　　按照(zhào)每平方米土(tǔ)地(市值)2萬元計(jì)算，大(dà)約有10萬億元的土(tǔ)地價值。張大(dà)偉表示，剔除已經交易的1萬億元，以及目前市場中2.5萬億元左右的貨值。整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，受到政策影(yǐng)響的商辦市場總市值超過6萬億元。
　　從(cóng)目前成交來(lái)看(kàn)，張大(dà)偉預計(jì)，二季度北京商辦類物業成交跌幅很可(kě)能在九成以上。在過去(qù)幾個月北京商辦類物業每月簽約都(dōu)在3000套以上，預計(jì)在二季度有可(kě)能快(kuài)速跌到500套以内。
　　有業内人(rén)士分(fēn)析認爲，企業手中的商辦類産品潛在供應量巨大(dà)，成交量大(dà)跌的情況下，如(rú)何破解銷售難題是房(fáng)企不得(de)不面臨的一道坎。