近兩年不斷提速的棚改貨币化安置工(gōng)作，在解決困難群衆的住房(fáng)問(wèn)題同時，也極大(dà)緩解了三四線城(chéng)市樓市去(qù)庫存難題。一些券商研究機(jī)構稱，棚改貨币化已成爲三四線城(chéng)市地産銷售的“功臣”。
　　在2015年-2017年三年完成棚改1800萬套的基礎上，5月24日(rì)國(guó)務院常務會議(yì)決定，2018年-2020年再改造各類棚戶區1500萬套，并要求在商品住房(fáng)庫存量大(dà)、市場房(fáng)源充足的市縣，進一步提高貨币化安置比例。
　　住建部副部長陸克華5月26日(rì)在國(guó)新辦吹風(fēng)會上說(shuō)， 棚戶區改造帶動了有效投資和建材、裝修、家電等消費，促進了上下遊相(xiàng)關産業發展，對經濟穩增長發揮了積極作用。在商品住房(fáng)庫存量大(dà)、市場房(fáng)源充足的三四線城(chéng)市和縣城(chéng)，積極推進棚改貨币化安置，有力促進了商品住房(fáng)去(qù)庫存。
　　三四線城(chéng)市樓市熱(rè)銷
　　國(guó)家統計(jì)局數據顯示，今年1～4月份，東部地區商品房(fáng)銷售面積19259萬平方米，同比增長9.3%;中部地區商品房(fáng)銷售面積10218萬平方米，增長18.9%;西部地區商品房(fáng)銷售面積10613萬平方米，增長25.1%;東北地區商品房(fáng)銷售面積1565萬平方米，增長19.6%。
　　我國(guó)樓市一二線城(chéng)市大(dà)多分(fēn)布在東部地區，從(cóng)上述統計(jì)數據來(lái)看(kàn)，中西部地區今年的房(fáng)地産銷售狀況要明顯好于東部地區。這也從(cóng)側面說(shuō)明，在一二線城(chéng)市房(fáng)地産調控政策日(rì)益趨緊的背景下，包括三四線城(chéng)市在内的非傳統熱(rè)點地區樓市銷售開始活躍，逐漸成爲拉動房(fáng)地産市場的主力。
　　我國(guó)近年大(dà)力推進棚戶區改造之際，正值國(guó)内房(fáng)地産市場出現分(fēn)化，一二線銷售火(huǒ)爆的同時，三四線城(chéng)市樓市庫存壓力卻逐漸增大(dà)。這種背景下，在三四線城(chéng)市将棚改更多通過貨币化安置逐漸成爲去(qù)庫存的一種策略。
　　官方數據稱，2016年棚改貨币化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。因存在成本過高問(wèn)題，我國(guó)一二線城(chéng)市推進棚改貨币化的力度較小，而三四線城(chéng)市成爲棚改貨币化的主要地區。
　　一些市場研究機(jī)構也開始關注棚改貨币化對三四線城(chéng)市房(fáng)地産市場的影(yǐng)響。
　　華創證券房(fáng)地産行業首席研究員(yuán)袁豪表示，我國(guó)2005年開始就(jiù)開始在遼甯實施棚戶區改造，當時棚改資金都(dōu)是地方政府來(lái)出，另外有一部分(fēn)社會資金去(qù)承擔。以前基本上都(dōu)是實物安置，拆一套還(hái)一套模式，對政府來(lái)講成本非常高。現在模式變成貨币化安置，拆一套房(fáng)子，政府以貨币的形式補貼給拆遷戶，拆遷戶再拿貨币去(qù)買商品房(fáng)。之前棚改實物安置和商品房(fáng)是兩個體(tǐ)系，互相(xiàng)沒有交集。在貨币化安置之後，拆遷戶拿到現金之後直接購(gòu)房(fáng)去(qù)庫存，對政府來(lái)講貨币化安置變成一個去(qù)庫存的利器。
　　海通證券宏觀姜超、于博5月初發表文章(zhāng)《棚改貨币化安置：地産銷售的幕後功臣》稱，2017年以來(lái)，不同線級城(chéng)市的地産銷量出現明顯分(fēn)化。一季度全國(guó)商品房(fáng)銷售面積同比增速19.5%，其中重點40城(chéng)(主要爲一二線城(chéng)市)銷量增速僅6.3%，而非重點城(chéng)市(主要爲三四線城(chéng)市)銷量增速則高達29.0%。
　　“本輪三四線地産熱(rè)銷，從(cóng)範圍和時間上，很難僅用需求外溢或人(rén)口回流來(lái)解釋，應該有别的更重要的因素，對三四線地産需求形成支撐。我們認爲，三四線地産超預期熱(rè)銷，應與20115年以來(lái)的棚改三年計(jì)劃有關，尤其是其中的棚改貨币化安置。”上文稱。
　　華創證券宏觀研究部門(mén)5月25日(rì)也發布報告認爲，自(zì)2016年一季度棚改貨币化安置持續去(qù)庫存開始，三四線城(chéng)市的房(fáng)地産庫存已經從(cóng)高位30個月逐步下降到合理(lǐ)區間，甚至部分(fēn)三線城(chéng)市已經進入到12個月以内，而在此類城(chéng)市的供需進入到合理(lǐ)區間、甚至是漲價區間之後，同時又在購(gòu)房(fáng)政策又相(xiàng)對優惠的背景下，逐步推動住宅需求的進一步釋放(fàng)。
　　“棚改貨币化安置是本輪三四線樓市持續熱(rè)銷的核心驅動力，國(guó)家通過棚改貨币化安置實現了對三四線城(chéng)市貨币定向寬松，從(cóng)而也就(jiù)解釋了本輪三四線樓市熱(rè)銷的普遍性、與二線城(chéng)市的同步性以及持續超1年的持續性等獨特現象;同時，由于棚改貨币化安置實可(kě)同時有效地去(qù)庫存并拉動GDP，因而在中央繼續倡導去(qù)庫存及地方政府經濟拉動增長的推動之下，預計(jì)今年三四線棚改貨币化安置仍将快(kuài)速推進，由此推動三四線樓市持續向好。”華創證券稱。
　　地方政府：不能盲目搞造成房(fáng)價上漲
　　從(cóng)統計(jì)上看(kàn)，我國(guó)2015年棚改貨币化安置的比例爲29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。從(cóng)今年的一些地方政府發布的計(jì)劃看(kàn)，大(dà)多數地方将棚改貨币化比例調升至50%以上。
　　住建部部長陳政高在今年全國(guó)兩會上表示，“貨币化有這麽多好處，受到了普遍歡迎。2016年貨币化安置比例已經達到48.5%。今年我們要在三線四線城(chéng)市也包括縣城(chéng)進一步推進棚改貨币化安置。”
　　吉林省去(qù)年棚戶區改造開工(gōng)13.29萬套，其中貨币化安置7.14萬套，占開工(gōng)量的53.7%。截至2016年底，吉林省商品住房(fáng)庫存面積2930.9萬平方米，比2015年底減少724.3萬平方米，其中通過棚改貨币化安置，消化庫存商品住房(fáng)5.32萬套、370萬平方米。
　　吉林省住建廳廳長孫衆志5月12日(rì)在吉林省棚戶區改造推進會上表示，2016年，吉林全省棚改貨币化安置完成7.14萬套，占開工(gōng)量的53.7%，超額完成目标任務，比2015年提高22個百分(fēn)點。今年，吉林省要結合實際推進棚改貨币化安置工(gōng)作，全省貨币化安置比例力争達到55%以上。
　　孫衆志表示，從(cóng)實踐來(lái)看(kàn)，貨币化安置是當前推進棚戶區改造、消化存量房(fáng)、促進房(fáng)地産市場平穩健康發展最現實、最有力的措施辦法。
　　“據我們掌握，到2016年底，各地商品房(fáng)庫存量較大(dà)、去(qù)化周期36個月以上的有12個市縣;去(qù)化周期18至36個月的有11個市縣。對于商品住房(fáng)庫存量大(dà)、市場房(fáng)源充足的城(chéng)市和縣城(chéng)要進一步提高貨币化安置比例，避免重複建設，有條件的市縣貨币化安置比例要達到100%;對于商品住房(fáng)庫存量小、市場房(fáng)源不足的市縣，貨币化安置工(gōng)作要結合實際安排，不能盲目地搞，造成房(fáng)價過快(kuài)上漲。”孫衆志稱。
　　對于未來(lái)三年棚改貨币化工(gōng)作，華創證券預計(jì)，政府計(jì)劃在2018-2020年三年間繼續推進1500萬套(平均每年500萬套)的棚改計(jì)劃，假設三年平均貨币化安置比例爲50%-60%，那麽對應每年貨币化安置套數250-300萬套，按照(zhào)每套85平米估算，對應每年帶動住宅需求2.1-2.6億平方米。同時，這也将帶動房(fáng)地産上下遊相(xiàng)關産業的發展。