“2016年，我國(guó)房(fáng)屋租金增速達到35%，但(dàn)全年房(fáng)租總額隻有住房(fáng)銷售的7%，而同期美國(guó)兩者之間的比例爲50%。如(rú)2030年之前中國(guó)成爲全球最大(dà)經濟體(tǐ)，那麽房(fáng)屋租賃市場的成長空間巨大(dà)。”6月13日(rì)佳兆業集團控股副總裁黃(huáng)國(guó)鈞這樣說(shuō)道。當日(rì)，佳兆業宣布進軍長租公寓領域，并同步推進聯合辦公空間。
  6月9日(rì)，北京房(fáng)企石榴集團旗下的熊貓公寓正式面市。該公司也同時發布長租公寓戰略，并指出“因爲察覺到存量房(fáng)市場的發展機(jī)遇，所以選擇提早布局長租公寓市場。”
  房(fáng)企進軍長租公寓市場的頻率開始加快(kuài)，此前萬科(kē)、龍湖、世聯行等房(fáng)地産企業已經涉足。更早之前，魔方公寓、優家公寓等一批機(jī)構化運營的公寓已經打開這一市場，鏈家、我愛我家等經紀機(jī)構也試圖分(fēn)一杯羹。
  房(fáng)企進軍長租公寓領域，既被認爲是政策促成的結果，同時也是對存量市場前景的看(kàn)好。雖然“痛點”已被抓到，但(dàn)大(dà)量運營機(jī)構無法觸及到盈利點的現實，也給房(fáng)企帶來(lái)了警示。
  分(fēn)析人(rén)士認爲，擁有資本優勢和資管經驗的房(fáng)企，有能力在規模上實現超越，但(dàn)能否真正解決盈利難題，目前仍需觀察。
  政策推動
  随着新房(fáng)市場競争愈加激烈，房(fáng)企開始在存量領域進行布局。除涉足棚戶區改造、收購(gòu)爛尾樓等傳統方式外，近年來(lái)，越來(lái)越多房(fáng)企涉足衆創空間、長租公寓等領域，融創、萬科(kē)等房(fáng)企甚至入股了鏈家地産。
  其中，因租賃市場空間龐大(dà)，競争不充分(fēn)，長租公寓領域成爲近期房(fáng)企關注的重點。
  鏈家研究院于2016年末發布的《租賃崛起》報告指出，預計(jì)到2025年，中國(guó)租賃市場規模将從(cóng)現在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，到2030年将會超過4.6萬億元。在未來(lái)租賃市場格局中，品牌公寓将占據半壁江山(shān)。
  其邏輯在于，随着城(chéng)市開發的深入，新房(fáng)市場空間漸小，存量房(fáng)将是主要的供應來(lái)源。與此同時，由于熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價漸高，未來(lái)将有越來(lái)越多的人(rén)以租房(fáng)而非買房(fáng)的方式解決住房(fáng)問(wèn)題。
  在政策層面，2015年和2016年的中央經濟工(gōng)作會議(yì)，就(jiù)連續提到租賃市場，其中有“加快(kuài)機(jī)構化、規模化租賃企業發展”的說(shuō)法。
  在這一領域，房(fáng)地産開發商雖屬“後來(lái)者”，但(dàn)近兩年來(lái)的步伐越來(lái)越快(kuài)。萬科(kē)曾于2014年末推出萬科(kē)驿産品，後更名爲“泊寓”；保利、遠(yuǎn)洋、綠城(chéng)、陽光(guāng)城(chéng)在2015年布局長租公寓；金地、龍湖、旭輝、合富輝煌、世聯行于2016年進入該市場；石榴集團、佳兆業則在2017年進入。
  有業内人(rén)士指出，房(fáng)企布局長租公寓，除看(kàn)重龐大(dà)的存量市場外，還(hái)有政策環境因素。
  2016年12月1日(rì)，萬科(kē)獲得(de)北京海澱區兩宗土(tǔ)地。根據要求，兩幅土(tǔ)地的住宅限價53400元/平方米，項目建成需全部自(zì)持。這也是北京土(tǔ)地招拍(pāi)挂史上首宗100%自(zì)持土(tǔ)地。此後，很多城(chéng)市在土(tǔ)拍(pāi)中加入自(zì)持條款。
  若這種出讓規則進一步推廣，未來(lái)房(fáng)企手中将持有大(dà)量住宅項目。開發長租公寓，就(jiù)将成爲一種選擇。
  今年4月，住建部、國(guó)土(tǔ)部在《關于加強近期住房(fáng)及用地供應管理(lǐ)和調控有關工(gōng)作的通知》中也提到，“鼓勵房(fáng)地産開發企業參與工(gōng)業廠(chǎng)房(fáng)改造，完善配套設施後改造成租賃住房(fáng)，按年繳納土(tǔ)地收益。”
  對于房(fáng)企而言，不僅能看(kàn)到租賃市場巨大(dà)的前景，還(hái)具備了現實的操作空間。
  “僞輕資産”
  但(dàn)房(fáng)企對該領域的布局，仍顯得(de)小心翼翼。據了解，截至目前，除極少數案例外，絕大(dà)多數房(fáng)企采用合作（如(rú)陽光(guāng)城(chéng)和寓見公寓）或輕資産的方式運營長租公寓。
  所謂“輕資産”，意味着開發商與項目持有方或經營方簽訂長期房(fáng)屋租賃合同，然後進行裝修改造及運營管理(lǐ)。與之相(xiàng)對的“重資産”，則指通過收購(gòu)獲得(de)物業産權或長期使用權，然後進行運營。
  以熊貓公寓北京工(gōng)業大(dà)學店(diàn)爲例，該處原爲某快(kuài)捷酒店(diàn)，後被石榴集團租下并予以改造。由于這一優勢的存在，該項目擁有200多個房(fáng)間，成爲北京國(guó)貿區域規模最大(dà)的長租公寓項目。
  龍湖在發布冠寓産品時也曾強調，按照(zhào)規劃，起步階段的冠寓将以輕資産模式爲主，會租賃其他(tā)的物業；之後會逐步加大(dà)持有比例，最終達到80%的重資産。
  但(dàn)即便是輕資産模式，也存在一定問(wèn)題。
  鏈家研究院院長楊現領認爲，當前長租公寓運營方的成本最主要還(hái)是房(fáng)源成本，即交給業主的房(fáng)租成本。有的企業占到百分(fēn)之七八十，集中式公寓約占百分(fēn)之五六十，處于相(xiàng)對偏高水平。這就(jiù)會極大(dà)制約運營方的盈利能力。他(tā)認爲，在現有條件下，隻有實現規模效應，才能擠出一定利潤空間。
  在當前的社會化運營機(jī)構中，魔方公寓、優家公寓等都(dōu)進行了多輪融資，其中一個重要用途，就(jiù)是擴大(dà)規模。
  因此，有業内人(rén)士将這種“輕資産”稱爲“僞輕資産”，認爲隻有不涉及産權的純粹運營商，才能做到真正的“輕資産”，也能具備更好的盈利能力。
  上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進也認爲，從(cóng)投資角度看(kàn)，考慮到前期較大(dà)的投入和一些優惠的營銷策略，幾乎不可(kě)能盈利。但(dàn)如(rú)果後續規模和品牌力影(yǐng)響足夠大(dà)，那麽長租公寓的經營利潤才會逐漸提高。
  今年5月23日(rì)，優客逸家CEO劉翔對外宣布，4月份成都(dōu)公司首次實現單城(chéng)市盈利，這算是長租公寓行業中，爲數不多宣布實現規模化盈利的企業，但(dàn)淨利潤隻有一個點。而房(fáng)企旗下的長租公寓品牌，目前尚未有盈利的消息傳出。
  嚴躍進認爲，房(fáng)企具有資金規模和資産管理(lǐ)能力的雙重優勢，雖然布局長租公寓領域較晚，但(dàn)仍有能力實現規模上的超越。而盈利能力不足，卻是整個行業都(dōu)面臨的問(wèn)題。
  他(tā)認爲，參照(zhào)國(guó)外經驗，資産證券化将是可(kě)能的解決之道，如(rú)将REITs作爲資産持有人(rén)。但(dàn)就(jiù)中國(guó)的現實而言，實現這一步恐尚需時日(rì)。