房(fáng)價跌了 售樓員(yuán)閑了
　　環京樓市夏日(rì)“冰封”
　　□本報記者 劉麗靓 彭揚
　　環京地區樓市實施“限購(gòu)令”後，“北三縣”樓市開始降溫。中國(guó)證券報記者近日(rì)赴三河市燕郊地區、大(dà)廠(chǎng)縣、香河縣三地調研，發現目前“北三縣”樓市成交明顯趨冷(lěng)，熱(rè)門(mén)樓盤紛紛降價銷售，二手房(fáng)均價多數已進入2萬元時代，尤其是單價一度漲至近4萬元/平米的燕郊，當前已出現有價無市、一貸難求、購(gòu)房(fáng)者觀望等現象。
　　“一系列政策就(jiù)是爲了減少成交量，穩定房(fáng)價。”業内人(rén)士認爲，“北三縣”樓市已進入調整期，未來(lái)價格可(kě)能還(hái)有一定下行空間。
　　中國(guó)社會科(kē)學院财經戰略研究院研究員(yuán)鄒琳華表示，環北京各市縣購(gòu)房(fáng)政策及貨币環境全面收緊，對短(duǎn)期市場構成顯著利空。但(dàn)從(cóng)供給方面看(kàn)，受土(tǔ)地供應和環境承載能力限制，各大(dà)城(chéng)市擴大(dà)住房(fáng)供給的潛力不足，長期供求矛盾仍然存在。爲進一步穩定房(fáng)價，熱(rè)點城(chéng)市應堅持限購(gòu)、限貸等需求調控政策。同時，應通過城(chéng)市群的發展，逐步緩解大(dà)城(chéng)市住房(fáng)供求矛盾。
　　燕郊：二手房(fáng)市場明顯降溫
　　随着河北廊坊樓市限購(gòu)政策的升級，目前三河市燕郊地區樓市降溫明顯。自(zì)今年3月以來(lái)，截至目前燕郊多數樓盤平均每平米下降6000元左右。此輪調控後，燕郊二手房(fáng)價整體(tǐ)下跌了約20%。目前燕郊均價爲26000元/平方米。
　　記者在走訪中發現，往日(rì)燕郊熙熙攘攘的買房(fáng)人(rén)群以及派發傳單的業務員(yuán)已寥寥無幾，售樓處和二手房(fáng)中介門(mén)可(kě)羅雀，僅有幾個銷售人(rén)員(yuán)玩着手機(jī)。多處售樓處門(mén)口張貼“二手房(fáng)銷售”和“海景房(fáng)”等宣傳廣告，一些中介門(mén)店(diàn)門(mén)臉上挂出“出租”字樣，另有一些中介門(mén)店(diàn)則已關閉。
　　“這個月到現在都(dōu)沒什麽簽單。”燕郊某樓盤一位銷售人(rén)員(yuán)小張表示，偌大(dà)的售樓處大(dà)廳顯得(de)空空蕩蕩。“據我了解，現在主要是二手房(fáng)在降價，我們已經沒有新房(fáng)可(kě)賣，限購(gòu)政策開始執行後，外地人(rén)在燕郊買房(fáng)就(jiù)很困難了。”小張說(shuō)。
　　“我們手裡(lǐ)也就(jiù)有700多套房(fáng)子，燕郊目前大(dà)部分(fēn)開發商合計(jì)可(kě)能都(dōu)不超過4000套房(fáng)子，這就(jiù)是燕郊的存房(fáng)量。”另一樓盤銷售人(rén)員(yuán)小李說(shuō)，由于預售證沒有下來(lái)，有的新房(fáng)賣不了，今年賣的新房(fáng)基本上都(dōu)是2015年之前建的。
　　目前，燕郊在售或待售的新盤，其中多半爲花園洋房(fáng)和寫字樓。位于電廠(chǎng)旁邊的中興尚城(chéng)花都(dōu)将于6月20日(rì)左右新開盤兩棟住宅樓，價格大(dà)概在2.5萬元/平方米到3萬元/平方米，燕順路(lù)上的悅榕灣項目半個月前開盤的兩棟樓每平米超3.8萬元，而碧桂園時代城(chéng)公布的參考均價在3.2萬元/平方米。
　　“現在問(wèn)的人(rén)多，但(dàn)買的人(rén)少，符合條件的購(gòu)房(fáng)者已經很少了。此外，燕郊現在能賣的一手房(fáng)在備案價的基礎上都(dōu)有溢價。”小李透露，一套小兩居室，在首付100多萬元的情況下，開發商還(hái)要以溢價或工(gōng)程抵扣款的形式加價，從(cóng)而變相(xiàng)提高首付比例。燕郊的銀行已經提高了首付比例，目前首套房(fáng)首付40%，二套則需首付50%，這令許多符合條件的購(gòu)房(fáng)者望而卻步。
　　在限購(gòu)政策的影(yǐng)響下，燕郊二手房(fáng)市場明顯降溫，一些有資金壓力的炒房(fáng)客開始出手。“現在每個小區都(dōu)能找到便宜的房(fáng)子。一些‘房(fáng)蟲’前期押了很多房(fáng)，現在急于回款，每平米比均價便宜兩三千出售，個别房(fáng)子甚至六折賣。”經紀人(rén)小王介紹，今年3月是燕郊房(fáng)價的頂峰，當時首爾甜城(chéng)的房(fáng)價達到3.8萬元/平方米左右，近期則有二手房(fáng)挂出2.2萬元/平方米的單價，很快(kuài)就(jiù)被人(rén)搶購(gòu)。
　　根據安居客網站(zhàn)19日(rì)數據，燕郊房(fáng)價爲26928元/平方米，環比5月下降3.6%。鏈家網顯示，燕郊的地鐵概念熱(rè)門(mén)樓盤首爾甜城(chéng)一期總價挂牌240萬元的房(fáng)子，最終以230萬元成交，單價2.8萬/平米;夏威夷藍灣總價挂牌285萬元的房(fáng)子，最終成交價258萬元，單價2.9萬元/平米;天洋城(chéng)的單價也在2.8萬元/平米左右。目前，燕郊一些熱(rè)門(mén)樓盤二手房(fáng)已降至3萬元/平方米以下。
　　不僅如(rú)此，銀行信貸收緊也加速了市場降溫。從(cóng)6月13日(rì)開始，燕郊區域部分(fēn)銀行二套房(fáng)貸款利率上浮20%。“目前銀行貸款尚未停，但(dàn)有的銀行沒額度不放(fàng)款，有的銀行則上調貸款利率。”小王說(shuō)，自(zì)己兩個客戶3月份簽的購(gòu)房(fáng)合同，直到現在銀行也沒放(fàng)款。此外，在正常情況下，二手房(fáng)過戶就(jiù)兩天，但(dàn)現在延長到4個月才能過戶，一套房(fáng)子甚至要六個月時間才能走完所有流程。
　　雖然燕郊樓市已大(dà)幅降溫，但(dàn)一些業内人(rén)士仍看(kàn)好燕郊樓市未來(lái)發展。“現在雖然房(fáng)子不好賣，但(dàn)實際上開發商和一些不急于用錢的房(fáng)主都(dōu)不着急賣。”首爾甜城(chéng)一位銷售人(rén)員(yuán)表示，對于燕郊而言，有幾個實實在在的利好因素，這些利好如(rú)果兌現，無疑将帶動燕郊發展。另有一位中介人(rén)士認爲，燕郊的房(fáng)價目前已經進入了調整期，雖然調整時間長短(duǎn)不清楚，但(dàn)應該不會出現大(dà)跌。
　　偉業我愛我家集團副總裁胡景晖表示，随着限購(gòu)政策的出台，燕郊樓市肯定會有回調過程，未來(lái)從(cóng)限購(gòu)政策力度來(lái)看(kàn)，包括将來(lái)規劃和願景兌現需要一定時間，燕郊樓市價格可(kě)能還(hái)有一定下行空間，預計(jì)在今年下半年會達到一個相(xiàng)對理(lǐ)性的水平。從(cóng)中長期來(lái)看(kàn)，可(kě)能會出現一個價格低點，即便将來(lái)政策有所松動，可(kě)能會比回調後的低點有所上漲，但(dàn)出現暴漲的可(kě)能性不大(dà)。
　　胡景晖表示，二手房(fáng)市場并不能完全說(shuō)明燕郊樓市現在普遍的市場價，新盤價格的指向性更大(dà)。從(cóng)燕郊的地理(lǐ)位置和規劃來(lái)看(kàn)，實際上對于剛需來(lái)說(shuō)，燕郊等北三縣地區有一定的地理(lǐ)優勢。此輪限購(gòu)将抑制短(duǎn)期炒房(fáng)客，長遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，随着京津冀一體(tǐ)化發展，北京向東疏散人(rén)口能夠承接的範圍還(hái)是很大(dà)的，對應的供應量也很可(kě)觀。就(jiù)燕郊來(lái)說(shuō)，未來(lái)需要在交通、教育、醫療、養老等公共設施配套以及産業規劃方面加大(dà)發展力度。
　　大(dà)廠(chǎng)：年初瘋狂已“收斂”
　　與北京通州區臨近的河北大(dà)廠(chǎng)，由于優越的地理(lǐ)位置也受到了購(gòu)房(fáng)者的追捧，房(fáng)價在今年年初直奔3萬元/平米。然而，在新一輪樓市限購(gòu)政策下，大(dà)廠(chǎng)樓市也有所降溫。
　　最近大(dà)廠(chǎng)的房(fáng)産中介似乎有點“閑”。中國(guó)證券報記者走進某家中介門(mén)店(diàn)，三名銷售人(rén)員(yuán)就(jiù)迎上來(lái)詢問(wèn)購(gòu)房(fáng)意向。“最近有一些二手房(fáng)總價比較低，因爲房(fáng)主着急置換房(fáng)屋，所以現在出手還(hái)是比較合适的。”
　　“年初成交量特别大(dà)的時候，房(fáng)價沖到了30000元/平方米，現在稍微回落了一些，目前大(dà)概在24000元/平方米到25000元/平方米，好一些的地段回落幅度相(xiàng)對小一些。”銷售人(rén)員(yuán)表示。
　　業内人(rén)士表示，環京房(fáng)價數據目前并沒有官方統計(jì)，因此很難有一個确切的數字，但(dàn)可(kě)以肯定的是，如(rú)果北京的房(fáng)價下降，類似大(dà)廠(chǎng)這些地方也會調整，可(kě)能會滞後北京一些，畢竟政策還(hái)有個發酵的過程。
　　以北京5月房(fáng)價來(lái)看(kàn)，易居研究院報告指出，5月份北京新建商品住宅成交均價爲41429元/平方米，環比減少4%，同比增長22%。5月份受成交結構、政策效應等影(yǐng)響，價格環比下跌。
　　不過，還(hái)有一部分(fēn)人(rén)仍看(kàn)好大(dà)廠(chǎng)地區的樓市發展。去(qù)年年底，國(guó)家發展改革委、工(gōng)業和信息化部等七部門(mén)聯合發布《加強京冀交界地區規劃建設管理(lǐ)的指導意見》。政策規定，要按照(zhào)統一規劃、統一政策、統一管控的原則，統籌北京市和河北省毗鄰區域規劃建設管理(lǐ)，有序疏解北京非首都(dōu)功能，推動京津冀協同發展。
　　房(fáng)天下副總裁司智認爲，未來(lái)交通一體(tǐ)化、規劃一體(tǐ)化、土(tǔ)地一體(tǐ)化必然會對北三縣帶來(lái)正向拉動，北三縣的硬件設施水平也會提高。由于北三縣之前存在大(dà)量的投資客，因此正反向因素對沖并不會導緻房(fáng)價會出現快(kuài)速反彈，北三縣房(fáng)價未來(lái)會有一個相(xiàng)對比較穩定的時間段。
　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“必須至少繳納三年社保的政策若執行，影(yǐng)響會較大(dà)，因爲很多人(rén)并沒有滿足這個條件，尤其是很多從(cóng)北京地區過來(lái)的潛在購(gòu)房(fáng)者。但(dàn)需要警惕的是，現在有一種違規做法，就(jiù)是先預訂房(fáng)子，然後由對方建立社保賬号，三年後滿足條件再交房(fáng)。”嚴躍進強調，類似這種先預訂房(fáng)源，當下并未簽約是無法反映在數據上的。但(dàn)從(cóng)數據來(lái)講，政策效應是在積極釋放(fàng)，因此仍然要警惕部分(fēn)并未反映到網簽數據上的成交量。
　　值得(de)注意的是，大(dà)廠(chǎng)此前出台文件稱，已擁有1套住房(fáng)的居民(mín)家庭，爲改善居住條件申請(qǐng)商業性個人(rén)住房(fáng)貸款，首付款比例不低于50%。非本縣戶籍居民(mín)家庭購(gòu)買本縣首套住房(fáng)的，首付款比例不低于50%。不過，在實際操作中，對于區域位置和周邊設施較好的樓盤，購(gòu)房(fáng)者在成交時首付會相(xiàng)對高于50%。因爲此前樓盤備案價格相(xiàng)對較低，所以成交時會有溢價。
　　香河：觀望情緒濃厚
　　香河近一年房(fáng)價上漲超過兩倍，但(dàn)随着環京區域調控政策日(rì)趨嚴厲，樓市降溫明顯。根據安居客網站(zhàn)6月19日(rì)數據，香河房(fáng)價爲18316元/平方米，比5月下降1.42%。以富力新城(chéng)爲例，單價從(cóng)4月的24096元/平方米降至22027元/平方米。
　　“雖然看(kàn)房(fáng)和想買房(fáng)的人(rén)還(hái)是很多，但(dàn)真正有資格買房(fáng)的人(rén)很少。現在可(kě)以看(kàn)作是成交量的‘冷(lěng)凍期’。”香河某售樓處銷售員(yuán)小李稱，香河本地新房(fáng)不多，成交量不高，現在很多人(rén)都(dōu)在觀望。
　　突如(rú)其來(lái)的限購(gòu)政策也讓開發商“頭疼”，一些新建小區有将近10棟樓要開盤，開發商不得(de)不仔細斟酌如(rú)何應對限售政策。不過，在種種限制之下，也還(hái)有一部分(fēn)房(fáng)屋不受限購(gòu)影(yǐng)響。
　　據了解，有開發商放(fàng)出了少量房(fáng)屋，即使在香河沒有社保和納稅記錄也可(kě)以正常購(gòu)買。這類房(fáng)子主要是因爲今年3月22日(rì)，香河把持外地戶口購(gòu)房(fáng)者的首付比從(cóng)30%上調至50%後，部分(fēn)購(gòu)房(fáng)者一時無法負擔突然高出來(lái)的首付款，放(fàng)棄購(gòu)買而清退。雖然是清退的房(fáng)子，但(dàn)此前已在房(fáng)管局備案，因此不受此次限購(gòu)政策影(yǐng)響。但(dàn)房(fáng)屋數量不多，隻是先期在内部人(rén)中消化。
　　有香河開發商稱，“隻需補齊三年香河社保就(jiù)有資格購(gòu)買，但(dàn)唯一的條件是不能貸款，必須全款。全款并不是必須一把付清，可(kě)以先付50%，剩餘50%在一年内付完就(jiù)行。”
　　在業内人(rén)士看(kàn)來(lái)，環京、京津冀地區樓市未來(lái)政策很大(dà)程度上不會放(fàng)松，仍會從(cóng)嚴。
　　中國(guó)人(rén)民(mín)大(dà)學國(guó)家發展與戰略研究院研究員(yuán)劉曉光(guāng)表示，期房(fáng)貸款高速增長與房(fáng)地産開發貸款增速下滑形成明顯分(fēn)化，反映了在本輪房(fáng)地産去(qù)庫存的過程中，市場風(fēng)險可(kě)能正從(cóng)房(fáng)地産企業部門(mén)轉向家庭部門(mén)。
　　劉曉光(guāng)建議(yì)，可(kě)以通過縮小實體(tǐ)經濟與房(fáng)地産投資收益率缺口，調控房(fáng)地産投機(jī)性需求，治理(lǐ)資金“脫實向虛”，讓資金回歸實體(tǐ)經濟。在具體(tǐ)操作中，政府可(kě)以提高房(fáng)地産交易稅率或提高減免交易稅的門(mén)檻年限，同時降低實體(tǐ)經濟企業的各項稅負;地方政府應該減少對土(tǔ)地财政的依賴，結合實際情況調整首付比等信貸限制，同時爲實體(tǐ)經濟提供更好的投融資環境;銀行應該增強對房(fáng)貸的風(fēng)險把控，嚴格執行首付比限制，同時加強對實體(tǐ)經濟的融資支持力度;監管部門(mén)則應該及時督查各項政策措施的具體(tǐ)落實情況，對執行不力甚至違規操作的主體(tǐ)給予相(xiàng)應懲罰。