如(rú)果不是數據确鑿，很難想象蚌埠這樣一個人(rén)口不到350萬、GDP總量僅位列安徽省第七的城(chéng)市，會成爲全國(guó)房(fáng)價上漲最快(kuài)的地方。
　　國(guó)家統計(jì)局發布的數據顯示，今年4月，蚌埠市的新建商品住宅(不含保障房(fáng))價格環比上漲2.2%，在70個大(dà)中城(chéng)市中位列第二。到5月，該漲幅上升到3.4%，位列第一。位于蚌埠市僅150公裡(lǐ)的安徽省會合肥，則連續兩個月出現房(fáng)價環比負增長。
　　這種強烈的反差，構成了近期全國(guó)房(fáng)價走勢的縮影(yǐng)：熱(rè)點一二線城(chéng)市趨穩回落，三線城(chéng)市較快(kuài)上漲。
　　三線城(chéng)市的房(fáng)價上漲，甚至将平均水平再度拉高。中原地産根據國(guó)家統計(jì)局的數據計(jì)算，5月70個大(dà)中城(chéng)市新房(fáng)價格平均環比上漲0.75%，漲幅連續4個月擴大(dà)——在樓市調控政策不斷收緊的情況下，這種變化顯得(de)很不尋常。
　　大(dà)多數受訪者認爲，在熱(rè)點一二線城(chéng)市因受政策壓制而趨冷(lěng)之際，三四線城(chéng)市成爲闆塊輪動的新熱(rè)點。體(tǐ)現在房(fáng)價上，則表現出“逆向分(fēn)化”的局面，即“三四線城(chéng)市領跑，一二線城(chéng)市冷(lěng)淡”，這與前兩年的現象恰恰相(xiàng)反。
　　一二線樓市趨穩
　　國(guó)家統計(jì)局的數據顯示，今年5月，全國(guó)70個大(dà)中城(chéng)市中，新建商品住宅價格環比上漲的城(chéng)市有56個，比4月減少兩個;下調的城(chéng)市有9個，比4月增加一個;另有5個城(chéng)市房(fáng)價持平。
　　在房(fáng)價持平和下調的城(chéng)市中，以熱(rè)點城(chéng)市爲主。其中，深圳、海口以0.6%的跌幅居首，南(nán)京、杭州、合肥、鄭州、成都(dōu)等城(chéng)市也出現下調。北京則由4月的上漲0.2%，變爲零增長。
　　同比來(lái)看(kàn)，有29個城(chéng)市的新房(fáng)價格漲幅出現回落，同樣以一二線城(chéng)市爲主。
　　國(guó)家統計(jì)局城(chéng)市司高級統計(jì)師(shī)劉建偉在解讀(dú)房(fáng)價數據時表示，5月份，因地制宜、因城(chéng)施策的房(fáng)地産調控政策效果繼續顯現，15個一線和熱(rè)點二線城(chéng)市房(fáng)地産市場基本穩定。
　　劉建偉表示，從(cóng)同比看(kàn)，這15個城(chéng)市新建商品住宅價格漲幅均比上月(4月)回落，回落幅度在0.5至6.4個百分(fēn)點之間。從(cóng)環比看(kàn)，9個城(chéng)市新建商品住宅價格下降或持平;5個城(chéng)市漲幅在0.5%以内。
　　去(qù)年9月末10月初，多個熱(rè)點城(chéng)市出台樓市調控政策。爲快(kuài)速反應市場變化，從(cóng)去(qù)年10月開始，國(guó)家統計(jì)局在做好70個大(dà)中城(chéng)市房(fáng)價統計(jì)的同時，對15個熱(rè)點一二線城(chéng)市房(fáng)價進行單獨列表統計(jì)。綜合這幾個月的數據來(lái)看(kàn)，上述城(chéng)市的房(fáng)價以趨穩回落爲主。
　　相(xiàng)比之下，三四線城(chéng)市房(fáng)價則呈現持續上漲的态勢。位列5月新房(fáng)價格漲幅前三的城(chéng)市分(fēn)别是蚌埠、北海、湛江，且最高的蚌埠環比漲幅達到3.4%。而4月漲幅最高的唐山(shān)，僅爲2.3%。
　　這種上漲的局面，甚至拉高了平均值。中原地産根據國(guó)家統計(jì)局的數據計(jì)算，5月70個大(dà)中城(chéng)市新房(fáng)價格平均環比上漲0.75%，漲幅連續4個月擴大(dà)。
　　事(shì)實上，從(cóng)4月開始，三線城(chéng)市就(jiù)已全面領跑漲價榜，當月的環比漲幅前三分(fēn)别爲唐山(shān)、蚌埠、宜昌。在此之前，跻身(shēn)房(fáng)價榜前三的，一直有一二線城(chéng)市的身(shēn)影(yǐng)。去(qù)年4月至7月，廈門(mén)、合肥、南(nán)京甚至連續4個月包攬環比漲幅榜的前三。更早的2015年，一線城(chéng)市長期占據漲幅榜。
　　分(fēn)化的真相(xiàng)
　　中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉将這種變化稱爲“逆向分(fēn)化”。他(tā)表示，在最近兩年的房(fáng)地産周期中，房(fáng)價從(cóng)2015年的一線城(chéng)市拉動，到2016年的二線城(chéng)市拉動，進入2017年，出現三線城(chéng)市拉動的分(fēn)化局面。
　　張大(dà)偉還(hái)表示，分(fēn)類調控的政策思路(lù)，是造成這種分(fēn)化的主因。
　　去(qù)年3月開始，南(nán)京、蘇州、廈門(mén)等東部熱(rè)點城(chéng)市率先出台調控政策，此後蔓延至中部的鄭州、武漢等地。到9月末10月初，大(dà)規模調控開始出現，超過20個熱(rè)點城(chéng)市出台樓市調控政策，并在此後的四季度零星加碼。今年3月，熱(rè)點城(chéng)市再度出台一輪調控措施，并擴展至周邊的三四線城(chéng)市。
　　盡管政策密集，但(dàn)因沒有“一刀切”，因此打擊面十分(fēn)集中——熱(rè)點一二線城(chéng)市，以及京津冀、長三角、珠三角等區域成爲本輪調控核心地區。
　　事(shì)實上，從(cóng)2015年的“9·30新政”以來(lái)，“國(guó)字号”樓市調控政策就(jiù)未見出台，代之以地方主導的調控政策。因此，在熱(rè)點區域遭遇調控重壓的同時，很多三四線城(chéng)市非但(dàn)不受影(yǐng)響，反而接收了大(dà)量的溢出需求。
　　這種調控思路(lù)将房(fáng)地産市場分(fēn)割成泾渭分(fēn)明的兩個部分(fēn)。
　　北京某大(dà)型上市房(fáng)企負責人(rén)向記者表示，該公司在中西部區域的庫存消化很快(kuài)，而且拿地相(xiàng)對容易，“有些地方政府還(hái)給了不少優惠措施”。相(xiàng)比之下，一二線城(chéng)市的項目“價格很難批，土(tǔ)地很難拿”。
　　國(guó)家統計(jì)局此前發布的一組數據也顯示，今年前5月，東部區域商品房(fáng)銷售面積同比增長8.9%，銷售額增長11.5%，兩者均低于全國(guó)均值。而在中部、西部和東北區域，商品房(fáng)銷售面積和銷售額增速均高于全國(guó)平均水平。
　　以北京爲例，北京的新房(fáng)住宅成交量已經連續5個月低于3000套，“限價令”的存在，也使得(de)今年北京尚未有單價超過8萬元的新房(fáng)項目獲批。
　　相(xiàng)比之下，5月牡丹江新房(fáng)成交面積環比上漲了85%，常德則上漲了41%。在對該數據的解讀(dú)中，發布者易居克而瑞指出，5月成交量增幅較大(dà)的城(chéng)市，均屬于購(gòu)房(fáng)環境相(xiàng)對寬松的三線城(chéng)市。
　　按照(zhào)上述房(fáng)企人(rén)士的說(shuō)法，中西部區域不僅爲上半年的業績貢獻了規模，在一些房(fáng)價上漲較快(kuài)的城(chéng)市，還(hái)貢獻了一部分(fēn)利潤。而在往年，一二線城(chéng)市(尤其是一線城(chéng)市)擔負着貢獻利潤的重任。
　　三四線市場的複蘇，還(hái)有着很多的深層原因。在易居克而瑞統計(jì)的70個城(chéng)市(與國(guó)家統計(jì)局的口徑并不一緻)中，三線城(chéng)市的庫存去(qù)化周期已從(cóng)最高時(2012年2月)的23.1個月，下降到今年4月的10.4個月，幾乎與二線城(chéng)市(10.3個月)持平。四線城(chéng)市的去(qù)化周期也将至12.6個月的水平。
　　其中，九江的去(qù)化周期僅爲4個月，馬鞍山(shān)爲5個月，茂名爲6個月，甚至低于四個一線城(chéng)市的水平。該機(jī)構認爲，經過長期的去(qù)庫存努力，部分(fēn)三四線城(chéng)市的庫存規模已經處于低位，其房(fáng)價自(zì)然也具備了上漲的動力。
　　而較低的房(fáng)價基數，爲這種上漲提供了空間。以安徽爲例，民(mín)間機(jī)構的統計(jì)顯示，當前合肥的平均房(fáng)價水平達到14000元/平方米左右，而蚌埠的房(fáng)價僅在每平米5000多元的水平。
　　繼續加碼未可(kě)知
　　值得(de)欣慰的是，被視爲先行指标的二手房(fáng)價格，漲幅出現一定的回落。根據國(guó)家統計(jì)局的數據，5月70個大(dà)中城(chéng)市二手住宅平均環比上漲0.57%，比4月的0.73%有着明顯收窄。
　　其中，北京以0.9%的降幅居首，天津、石家莊、合肥、廈門(mén)、秦皇島、三亞等6個城(chéng)市的二手房(fáng)價格也出現下降。另有不少一二線城(chéng)市的二手房(fáng)價格漲幅出現收窄。
　　根據中原地産的觀點，若樓市調控政策維持現有的力度，則這些熱(rè)點城(chéng)市的房(fáng)價漲幅将進一步收窄，甚至轉爲負增長。
　　但(dàn)煙台、濟甯、洛陽、宜昌、平頂山(shān)、遵義、南(nán)充等一批三線城(chéng)市，二手房(fáng)價格漲幅出現擴大(dà)。張大(dà)偉認爲，部分(fēn)三四線城(chéng)市有可(kě)能因房(fáng)價上漲過快(kuài)而遭遇調控。
　　江蘇某房(fáng)企人(rén)士也持有這種觀點，他(tā)向記者表示，在其布局的蘇南(nán)、湖北等部分(fēn)區域市場，近期都(dōu)出現了“搶房(fáng)”、“排号”等現象，且房(fáng)價上漲迅速。“按照(zhào)經驗，政府不會坐視不管。”
　　從(cóng)北京出台“3·17新政”至今，已過了3個月的時間。近期，雖然調控聲浪有所緩和，但(dàn)一些熱(rè)點城(chéng)市仍在視實際情況而強化調控。
　　一個重要的信号在于，5月房(fáng)價上漲最快(kuài)的蚌埠，在當月出台了調控政策，強調“超過5800元/平米的需經該市政府聯席會議(yì)預審通過，未通過的暫停辦理(lǐ)預售許可(kě)審批”。此前，蚌埠還(hái)出台規定，“夫妻雙方離(lí)婚需滿3個月才能貸款買房(fáng)”。
　　根據易居克而瑞的數據，5月，蚌埠的新建商品住宅成交面積環比下跌了23%。該機(jī)構還(hái)預計(jì)，蚌埠的房(fáng)價漲勢有可(kě)能趨于緩和。
　　上海易居房(fáng)地産研究院副院長楊紅(hóng)旭認爲，根據現有的情況來(lái)看(kàn)，武漢和無錫的房(fáng)價上漲明顯，也應加碼調控。
　　但(dàn)即便如(rú)此，房(fáng)價“逆向分(fēn)化”的趨勢也很難改變。
　　按照(zhào)上述房(fáng)企人(rén)士的觀點，雖然監管層出台了“加杠杆”的措施，但(dàn)資金成本低廉、投資渠道缺乏的現狀沒有改變，加之城(chéng)鎮化進程的驅動，未來(lái)會有更多的三四線城(chéng)市成爲樓市熱(rè)點。而除非政策松動，熱(rè)點一二線城(chéng)市的企穩下行局面很難逆轉。
　　易居克而瑞的數據顯示，今年5月，莆田、張家口、威海、蕪湖等城(chéng)市的新房(fáng)成交面積，環比分(fēn)别上漲了27%到55%不等。而這些城(chéng)市的房(fáng)價都(dōu)不在統計(jì)局的統計(jì)範圍内。“三四線樓市的變化，已經比數據體(tǐ)現得(de)更加明顯。”該房(fáng)企人(rén)士說(shuō)。
　　(來(lái)源：21世紀經濟報道 記者 張敏)