就(jiù)在房(fáng)地産調控政策逐漸趨嚴，多個城(chéng)市銀行機(jī)構個人(rén)房(fáng)貸業務普遍收緊并導緻利率出現上行的背景下，房(fáng)地産産業鏈下遊的需求端對上遊的影(yǐng)響也開始顯現——在房(fáng)地産銷售增速持續下滑的情況下，房(fáng)地産開發投資同比增速年内首次出現回落。
　　6月14日(rì)，國(guó)家統計(jì)局發布全國(guó)房(fáng)地産開發投資和銷售情況相(xiàng)關數據，顯示在2017年1~5月份，全國(guó)房(fáng)地産開發投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1~4月份回落0.5個百分(fēn)點。
　　方正證券首席經濟學家任澤平認爲，房(fáng)地産銷售和投資均已先後見頂回落。房(fáng)地産銷售在2016年四季度已經見頂，考慮到銷售傳導至投資大(dà)約有兩個季度的時滞，因此房(fáng)地産開發投資很大(dà)概率會在2017年二季度見頂回落。
　　對于今年接下來(lái)的房(fáng)地産投資走勢，中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所高級研究員(yuán)李佩珈告訴記者，今年下半年，房(fáng)地産的調控政策效應将真正顯現，關鍵原因在于資金面。近期銀行體(tǐ)系的流動性整體(tǐ)偏緊，将從(cóng)貸款端影(yǐng)響到房(fáng)地産的銷售進一步放(fàng)緩，影(yǐng)響房(fáng)地産投資繼續回落。
　　開發投資與銷售增速“雙降”
　　數據顯示，今年1~5月份，商品房(fáng)銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%，增速比1~4月份回落1.4個百分(fēn)點。商品房(fáng)銷售額43632億元，增長18.6%，增速回落1.5個百分(fēn)點。
　　華泰證券首席宏觀研究員(yuán)李超認爲，從(cóng)結構看(kàn)，30個大(dà)中城(chéng)市當月銷售面積同比下降39.9%，而非30城(chéng)銷售面積增加23.2%，顯示樓市分(fēn)化依然存在。總體(tǐ)而言，未來(lái)銷售增速将有所放(fàng)緩，但(dàn)在貨币化棚改的支撐下不會太弱。
　　在房(fáng)地産銷售數據的持續回落之下，此前創下兩年内新高的1~4月房(fáng)地産開發投資增速，終于出現了回落。
　　數據顯示，1~5月份，全國(guó)房(fáng)地産開發投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1~4月份回落0.5個百分(fēn)點。其中，住宅投資25423億元，增長10.0%，增速回落0.6個百分(fēn)點。住宅投資占房(fáng)地産開發投資的比重爲67.6%。
　　單看(kàn)5月，李超表示，5月房(fáng)地産開發投資完成額同比增加7.4%，低于前值2.3個百分(fēn)點。“雖然本月地産投資絕對值依然較高，增速降幅也不大(dà)，但(dàn)須注意這是年内首次降速。”
　　李超表示，5月新開工(gōng)(+5.2%)、施工(gōng)(+1.8%)、竣工(gōng)(-12.4%)和土(tǔ)地購(gòu)置面積(-1.4%)的增速均低于前值，顯示地産投資行爲整體(tǐ)放(fàng)緩。
　　對于5月房(fáng)地産投資增速下滑的原因，申萬宏源分(fēn)析師(shī)李慧勇認爲，這是房(fáng)地産調控和監管的滞後影(yǐng)響開始顯現。
　　在李超看(kàn)來(lái)，前期銷售火(huǒ)爆的背景下，地産投資需求仍在，5月投資減速或主要由于地産商對利率上行比較敏感所緻。
　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日(rì)經濟新聞》記者表示，過去(qù)幾個月部分(fēn)房(fáng)企積極做了各類土(tǔ)地儲備，拿地節奏等相(xiàng)對較快(kuài)，投資節奏也相(xiàng)對較快(kuài)，所以那段時候投資數據較好，到了5月份适當放(fàng)緩也是正常的。
　　預計(jì)投資增速将緩慢(màn)下行
　　對于今年接下來(lái)房(fáng)地産開發投資的增速表現，李佩珈對記者表示，從(cóng)下半年開始，房(fáng)地産市場可(kě)能真正到了開始調整的時候。
　　“今年前4個月房(fáng)地産并沒有出現預期調整的情況。”李佩珈解釋說(shuō)，從(cóng)前4月來(lái)看(kàn)，除了銷售指标略顯回落以外，其他(tā)指标還(hái)是一個偏熱(rè)的狀态。包括房(fáng)地産價格環比漲幅雖然降了一點，但(dàn)是降得(de)并不是特别明顯。一些城(chéng)市仍然出現輪漲的情況，顯示市場情況仍然火(huǒ)爆。
　　“但(dàn)是在今年下半年，調控政策将真正開始顯效。”李佩珈認爲，關鍵原因就(jiù)在于資金面。
　　李佩珈指出，近期銀行體(tǐ)系的流動性整體(tǐ)偏緊，由此在房(fáng)地産貸款方面，無論是開發貸還(hái)是個貸都(dōu)會出現實質性的放(fàng)緩趨勢。“雖然說(shuō)前4月房(fáng)地産貸款在新增貸款中的占比是下降的，但(dàn)如(rú)果看(kàn)絕對額的話(huà)，其實下降得(de)并不明顯，每個月還(hái)是4000億到5000億元的規模。”
　　在李佩珈看(kàn)來(lái)，受資金層面偏緊的影(yǐng)響，今年下半年包括個人(rén)住房(fáng)貸款等方面難度可(kě)能會增加一些，這可(kě)能是對房(fáng)地産産生(shēng)實質性影(yǐng)響最爲關鍵的一個變量。
　　實際上，1~5月房(fáng)地産開發企業到位資金增速放(fàng)緩也已經引發關注。數據顯示，1~5月份，房(fáng)地産開發企業到位資金58989億元，同比增長9.9%，增速比1~4月份回落1.5個百分(fēn)點。
　　在到位資金中，任澤平指出，房(fáng)企到位資金同比增9.9%，下滑1.5個點，其中信貸和自(zì)籌資金提高0.3和1.3個點，定金及預收款增速仍在20.3%的高位，但(dàn)個人(rén)按揭貸款增速較上月下滑了5.9個點。考慮到融資成本上升、限購(gòu)限貸，開發商資金鏈後續可(kě)能會逐漸趨于緊張。
　　李佩珈認爲，受資金面偏緊的影(yǐng)響，房(fáng)地産銷售和價格可(kě)能進一步出現調整。其中，銷售此前已經在持續調整狀态，如(rú)果未來(lái)住房(fáng)貸款增速穩中有降的話(huà)，勢必引發銷售進一步回落，尤其在資金面趨于嚴格的地區，房(fáng)價可(kě)能會出現環比增速回落的情況，未來(lái)進一步還(hái)可(kě)能會出現漲幅回落至0，實現房(fáng)價不漲的情況。
　　李佩珈表示，綜合資金來(lái)源趨緊等多種因素來(lái)看(kàn)，房(fáng)地産銷售存在進一步回落的可(kě)能，同時在房(fáng)地産投資信心以及情緒降溫的情況下，預計(jì)房(fáng)地産投資增速還(hái)将繼續回落，但(dàn)幅度不會特别大(dà)。預計(jì)全年房(fáng)地産投資增速将維持在3%到5%左右的水平，和去(qù)年相(xiàng)比仍然是正增長。
　　李超對記者表示，今年四季度房(fáng)地産開發投資增速可(kě)能會迎來(lái)一定程度的下行，而前三季度總體(tǐ)是一個緩慢(màn)回落态勢，預計(jì)全年房(fáng)地産投資增速絕對值有望達到6%左右的水平。