随着史上嚴厲調控深入，二手房(fáng)議(yì)價空間正逐漸加大(dà)。
　　鏈家中介人(rén)員(yuán)郭偉(化名)習慣定期将北京太陽宮區域出售的二手房(fáng)源整理(lǐ)後發給意向客戶。近段時間，郭偉會在房(fáng)源後特别提示，“很多房(fáng)源目前都(dōu)很有誠意出售，而且價格上面還(hái)有浮動。”而5月份以來(lái)，郭偉開始定期将房(fáng)源下調價格同時報送給客戶。非常明顯的趨勢是，與調控前房(fáng)源難以議(yì)價不同的是，調控以來(lái)，誠意出售房(fáng)源的業主開始調整挂牌價。
　　麥田房(fáng)産調研數據顯示，大(dà)幅降價并不代表市場主流。根據麥田房(fáng)産的統計(jì)，3月17日(rì)至6月11日(rì)的在售房(fáng)源中，業主選擇下調挂牌價的房(fáng)源占到近六成;不過，下調幅度超過100萬的僅占5%左右，這部分(fēn)降幅較大(dà)的房(fáng)源中，超9成總價都(dōu)在1000萬元以上。
　　中原地産分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉表示，本輪房(fáng)地産市場在一二線特别是調控政策嚴格的部分(fēn)城(chéng)市中，已經出現了價格下調的迹象。但(dàn)從(cóng)整體(tǐ)市場看(kàn)，全國(guó)的房(fáng)地産數據依然處于上升過程中。房(fáng)價上漲的城(chéng)市數量依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房(fáng)價下調的城(chéng)市。
　　議(yì)價空間增大(dà)
　 “最近有幾套房(fáng)子價格做了調整，其中太陽公元一期的一套15層的兩居室，業主降價150萬，原價1450萬現價1300萬，其他(tā)也部分(fēn)略有調整。”
　　郭偉對21世紀經濟報道記者表示，本小區目前有些賣房(fáng)業主價格确實不同程度有所下調，看(kàn)房(fáng)客戶比之前稍微有所增加，因爲距離(lí)政策出台至今已約兩個月，有些客戶的房(fáng)子陸續已經簽約，購(gòu)房(fáng)周期已經有了大(dà)概範圍，遇到合适的房(fáng)子也好和業主約談了，所以看(kàn)房(fáng)客戶有所增加，但(dàn)總體(tǐ)成交量依然很低。
　　鏈家周報顯示，3月份以來(lái)均價總體(tǐ)處于下降通道中。需求端的降溫使得(de)買方在價格談判中的地位出現明顯上升，議(yì)價空間再次刷新2016年以來(lái)的最高水平。業主挂牌價降幅擴大(dà)，調價中降價占比達到最高，預計(jì)後期價格将繼續松動。改善需求受到抑制，剛需人(rén)群相(xiàng)對比較穩定。
　　業主降價出售的案例不在少數。麥田房(fáng)産向21世紀經濟報道記者舉例稱，5月底，北五環一套四居室降價500萬元出售，以1100萬元成交。據經紀人(rén)介紹，這套房(fáng)子是317新政前就(jiù)挂牌了的，當時業主不着急賣，報價1600萬其實是有點虛高的(小區同類房(fáng)源此前成交價約1350萬)，後來(lái)業主相(xiàng)中了想換的房(fáng)子，着急換房(fáng)，就(jiù)降到了1100萬，一周時間就(jiù)成交了，其實際降價，約爲250萬。而1100萬的價格，基本上相(xiàng)當于小區去(qù)年年底的成交價。
　　什麽樣的房(fáng)子相(xiàng)對能快(kuài)一些成交呢(ne)?麥田房(fáng)産多位經紀人(rén)表示，“現在的市場很明顯，少數降價幅度大(dà)的房(fáng)源，成交會比較快(kuài)”。比如(rú)上述北五環那套房(fáng)子，好幾個月都(dōu)沒有成交，報價下調500萬(比小區同戶型新政前實際成交價下調250萬)後，一周内就(jiù)成交。“現在小區的成交價，确實降了，但(dàn)相(xiàng)比去(qù)年年底時的水平還(hái)是要略高一點”，麥田房(fáng)産回龍觀區域一位業務經理(lǐ)舉例說(shuō)，她所在的小區，目前兩居的成交總價平約爲380萬，比“317”前的430萬明顯下調，但(dàn)還(hái)是略高于去(qù)年年底時370萬的水平。
　　随着調控深入，市場調整迹象越發明顯。麥田房(fáng)産統計(jì)顯示，5月份房(fáng)屋最終的成交價，與業主最後一次報價相(xiàng)比，83%的房(fáng)源議(yì)價後成交，這一比例相(xiàng)比前幾個月均有所提升，尤其是比需求量暴漲的3月份上半月(3.1-3.16)上升了25%。這也顯示，買家的議(yì)價能力在不斷增強。
　　調整迹象明顯
　　買方議(yì)價能力增強背後是待售房(fáng)源增加和成交量銳減的鮮明對比。
　　據麥田房(fáng)産統計(jì)，3月17日(rì)至6月11日(rì)，整體(tǐ)待售房(fáng)源環比前三個月增加了18%。房(fáng)源總量的增多，市場成交的減少，都(dōu)可(kě)能會進一步增加業主降價出售的心理(lǐ)預期。但(dàn)與此同時，3月17日(rì)至4月16日(rì)，北京二手房(fáng)網簽量爲近半年來(lái)最高的25079套，由于網簽數據有一個月左右的滞後期，所以這個數據反映的是新政前的市場成交高峰，随後的兩個月，網簽量節節下滑，随後的這兩個月，每月網簽量的環比降幅分(fēn)别達到43%和40%，爲14283套(4月17日(rì)-5月16日(rì))和8628套(5月17日(rì)-6月11日(rì))，已經達到近2年來(lái)的新低。
　 “新政前，小區一個月共成交30幾套，317後這三個月，分(fēn)别成交了8套、11套、5套”，麥田房(fáng)産東四環國(guó)美區總監表示，現在的買家觀望的比較多，一般出來(lái)看(kàn)房(fáng)的，心理(lǐ)價位也比較低，輕易不出手。
　　國(guó)家統計(jì)局數據顯示，5月份，70個城(chéng)市中新建商品住宅價格環比下降的城(chéng)市有9個，比上月增加1個，漲幅縮小、降幅擴大(dà)或由升轉降的城(chéng)市共有35個，較上月多出2個，二手住宅價格環比下降的城(chéng)市有7個，比上月增加2個;漲幅縮小、降幅擴大(dà)或由升轉降的城(chéng)市共有37個，較上月多出7個。
　 偉業我愛我家集團副總裁胡景晖分(fēn)析認爲，無論是從(cóng)四大(dà)一線城(chéng)市看(kàn)，從(cóng)15個一線和熱(rè)點二線城(chéng)市看(kàn)，還(hái)是從(cóng)70個城(chéng)市看(kàn)，5月大(dà)多數城(chéng)市的房(fáng)價基本都(dōu)是漲幅回落、降幅擴大(dà)或由升轉降，收縮、下行的趨勢較爲明顯，這說(shuō)明全國(guó)新一輪樓市政策的作用正在持續顯現。而在限購(gòu)限貸、限制商住、提高商貸利率以及各種堵漏措施的共同作用下，5月北京二手住宅價格環比降幅全國(guó)領先，政策成效十分(fēn)顯著。
　　胡景晖表示，317新政後，北京二手房(fáng)價便開始下降，最初較爲明顯的就(jiù)是部分(fēn)大(dà)戶型、高總價的房(fáng)源。不過，大(dà)戶型、高總價房(fáng)源終究是少數，有這種支付能力的購(gòu)房(fáng)者也不多，所以這種降價還(hái)隻是停留在點上。随着政策的持續，人(rén)們對市場的預期已經徹底轉變，房(fáng)價下調的心理(lǐ)也在不斷蔓延，降價開始向中小戶型、普通住宅轉移，最終發展到了面上。可(kě)見，在政策的不懈調控之下，房(fáng)價的回調已經由個案發展成爲了趨勢，并讓改善群體(tǐ)從(cóng)中受益。