(原标題：征收改征租 出讓改出租)
　　土(tǔ)地制度将在雄安新區的建設中扮演非常關鍵的角色。認真總結和借鑒以往改革中存在的農民(mín)失地問(wèn)題、粗放(fàng)型土(tǔ)地利用問(wèn)題以及土(tǔ)地财政、房(fáng)地産市場畸形等問(wèn)題，更有助于用新型發展理(lǐ)念和創新政策把雄安建設成爲新城(chéng)改革試驗區。
　　筆者建議(yì)，雄安新區土(tǔ)地制度改革的主線應該是“以土(tǔ)地征租代替土(tǔ)地征收，以土(tǔ)地出租代替土(tǔ)地出讓”。所謂以土(tǔ)地征租代替土(tǔ)地征收，就(jiù)是國(guó)家不再征收農民(mín)集體(tǐ)的土(tǔ)地，而改成強制租賃農民(mín)集體(tǐ)的土(tǔ)地，每年向農民(mín)集體(tǐ)支付地租，并将租金直接落實到失地農民(mín)的每家每戶。所謂以土(tǔ)地出租代替土(tǔ)地出讓，就(jiù)是國(guó)家不再一次性收取土(tǔ)地出讓金，而是分(fēn)年度收取土(tǔ)地租金。如(rú)果實現以上改革，将能實現國(guó)家、集體(tǐ)、企業、農戶、居民(mín)各方共赢，徹底根除現行土(tǔ)地制度存在的各種問(wèn)題。
　　可(kě)以說(shuō)，這些年土(tǔ)地制度的諸多煩惱，将會一“租”了之。
　　一是被征地農民(mín)的長遠(yuǎn)生(shēng)計(jì)能夠得(de)到切實保障。“征收”改“征租”、“出讓”改“出租”後，農民(mín)可(kě)源源不斷地得(de)到土(tǔ)地财産性收入——土(tǔ)地租金，再加上勞動所得(de)，就(jiù)會進入“中産階層”，真正成爲工(gōng)業化城(chéng)市化的受益者，“土(tǔ)地城(chéng)市化快(kuài)于農民(mín)城(chéng)市化”的問(wèn)題也将不複存在。如(rú)此，目前發展中國(guó)家普遍存在的貧民(mín)窟、犯罪、失業等問(wèn)題就(jiù)不會出現，各界擔心的“中等收入陷阱”、“拉美陷阱”等問(wèn)題也不複存在，從(cóng)而爲平穩實現工(gōng)業化城(chéng)市化掃清了最大(dà)障礙。同時，執行統一的地租标準，也避免了集體(tǐ)之間、農戶之間爲征地補償而發生(shēng)的相(xiàng)互攀比的問(wèn)題，由此引發的争議(yì)甚至大(dà)規模上訪的問(wèn)題也将不複存在。
　　二是可(kě)以根除地方政府和農民(mín)集體(tǐ)的賣地沖動。“土(tǔ)地出讓”改爲“土(tǔ)地批租”後，地方政府的一次性土(tǔ)地收入就(jiù)變成了年度土(tǔ)地租金總收入扣除付給農民(mín)的年度土(tǔ)地租金總支出後的土(tǔ)地出租淨收益。土(tǔ)地收益在财政收入中的比重将大(dà)大(dà)降低，土(tǔ)地财政問(wèn)題也将不複存在，習近平總書(shū)記關于“不搞土(tǔ)地财政”的要求就(jiù)會得(de)到真正落實。“土(tǔ)地征收”改爲“土(tǔ)地征租”後，農民(mín)集體(tǐ)從(cóng)政府能夠得(de)到的隻是每年的地租，而不是一次性的巨額土(tǔ)地征收補償金，而且大(dà)部分(fēn)的地租将直接落實到戶。如(rú)此，就(jiù)會有效遏制地方政府和村組集體(tǐ)占地賣地沖動，從(cóng)而有利于耕地資源的保護，有效防止腐敗行爲的發生(shēng)。
　　三是避免地方政府、農民(mín)集體(tǐ)、失地農民(mín)透支未來(lái)土(tǔ)地收益。現行的土(tǔ)地出讓制度，将透支未來(lái)五十至七十年的政府土(tǔ)地收益，使未來(lái)地方政府面臨沒有土(tǔ)地收益的窘迫局面。同時，在現行土(tǔ)地出讓制度下，政府收取的隻是未來(lái)幾十年的土(tǔ)地貼現價格，而把因經濟增長而形成的土(tǔ)地增值收益拱手交給了土(tǔ)地使用者。實行土(tǔ)地出租制度後，國(guó)有土(tǔ)地收益就(jiù)會細水長流，源源不斷地流入各屆地方政府，國(guó)家也會享受土(tǔ)地增值收益。“土(tǔ)地征收”改爲“土(tǔ)地征租”後，也能避免村組集體(tǐ)透支未來(lái)土(tǔ)地收益，避免村組領導人(rén)的短(duǎn)期行爲，保證村組集體(tǐ)能夠源源不斷地取得(de)發展資金。同時，被征地農民(mín)逐年領取租金，而不是得(de)到一次性補償，就(jiù)會大(dà)大(dà)減少因一夜暴富而出現的社會倫理(lǐ)問(wèn)題，比如(rú)将一次性補償費很快(kuài)花光(guāng)再上訪請(qǐng)求救濟、家庭成員(yuán)爲補償費的分(fēn)配而發生(shēng)糾紛等。
　　四是大(dà)大(dà)降低地方政府、企業和居民(mín)的負擔。改“土(tǔ)地征收”爲“土(tǔ)地征租”後，就(jiù)免除了地方政府一次性征地支出，不需政府支付安置補助費，從(cóng)而就(jiù)會大(dà)大(dà)降低征地成本。改“土(tǔ)地出讓”爲“土(tǔ)地出租”後，企業和購(gòu)房(fáng)者無需一次性支付地價，隻需繳納土(tǔ)地年租即可(kě)，從(cóng)而會大(dà)大(dà)降低企業的生(shēng)産壓力和居民(mín)的生(shēng)活壓力，有利于實現“居者有其屋”、“住有所居”的目标。相(xiàng)應地，曾經炒得(de)沸沸揚揚的房(fáng)價地價問(wèn)題也就(jiù)不複存在。如(rú)此，習近平總書(shū)記關于雄安新區要“嚴控房(fáng)地産開發”的要求才能切實得(de)到落實。
　　五是保證國(guó)家持續調控土(tǔ)地的能力。在現行土(tǔ)地出讓制度下，土(tǔ)地一旦出讓給土(tǔ)地使用權人(rén)，國(guó)家再想收回就(jiù)會異常艱難，需要付出巨大(dà)的代價。長三角、珠三角已經出現類似苗頭，有的地方政府竟然以近十倍的原價才從(cóng)土(tǔ)地使用權人(rén)手中收回了土(tǔ)地。如(rú)此，國(guó)家就(jiù)會失去(qù)調控土(tǔ)地的主動權，對未來(lái)國(guó)家經濟社會的發展造成不利影(yǐng)響。如(rú)果實行國(guó)有土(tǔ)地出租制度，國(guó)家收回土(tǔ)地就(jiù)不會付出太大(dà)的代價，從(cóng)而就(jiù)會增加調控土(tǔ)地的靈活性。
　　六是大(dà)大(dà)降低行政成本和減少腐敗。在現行征地工(gōng)作中，一次性的土(tǔ)地補償費常常經過縣、鄉、村各個層級，很難避免層層克扣的問(wèn)題，失地農民(mín)很難拿到足額的補償金。而失地農民(mín)的安置又分(fēn)爲貨币安置、留地安置、移民(mín)安置、入股分(fēn)紅(hóng)等諸多形式，爲此還(hái)要成立專門(mén)的機(jī)構來(lái)具體(tǐ)運作和管理(lǐ)，程序非常複雜，工(gōng)作量非常大(dà)，操作起來(lái)也非常困難，還(hái)容易出現以權謀私等腐敗行爲。如(rú)果将安置補助費交給集體(tǐ)經濟組織，由其開辦企業來(lái)安置失地農民(mín)，實踐證明也難盡如(rú)人(rén)意，多數企業未過多久就(jiù)面臨關門(mén)歇業的窘境，農民(mín)剛失地又失業。實行征租後，農民(mín)可(kě)以取得(de)穩定的地租收入，無需國(guó)家再去(qù)安置。不但(dàn)使國(guó)家節省了一大(dà)筆安置費，也無需再爲安置問(wèn)題而絞盡腦汁，從(cóng)而就(jiù)會大(dà)大(dà)節省行政成本。另外，在現行的土(tǔ)地出讓制度下，爲了杜絕腐敗、防止國(guó)有土(tǔ)地資産流失和建立公平公正公開的土(tǔ)地市場，國(guó)家建立了嚴格的土(tǔ)地招标、拍(pāi)賣、挂牌制度，設立了專門(mén)的機(jī)構，财政供養了大(dà)批人(rén)員(yuán)，設定了一系列十分(fēn)複雜的程序和流程，不但(dàn)提高了行政成本，也提高了企業的拿地成本。如(rú)果将“土(tǔ)地出讓”改爲“土(tǔ)地出租”，隻要定好租金标準，國(guó)土(tǔ)部門(mén)就(jiù)可(kě)以直接與用地者簽訂土(tǔ)地租賃協議(yì)，從(cóng)而将省去(qù)招标、拍(pāi)賣、挂牌等一大(dà)堆麻煩事(shì)，也會大(dà)大(dà)降低廉政風(fēng)險，企業拿地的成本也會相(xiàng)應地大(dà)大(dà)降低。
　　總之，“土(tǔ)地征收”改爲“土(tǔ)地征租”、“土(tǔ)地出讓”改爲“土(tǔ)地出租”後，國(guó)家不用征收農民(mín)的土(tǔ)地，農民(mín)不失去(qù)土(tǔ)地的所有權，國(guó)家省去(qù)了一大(dà)筆一次性的征地費，農民(mín)也不存在花光(guāng)一次性的征地補償後長遠(yuǎn)生(shēng)計(jì)無保障的問(wèn)題，企業也不用一次性支付巨額的地價，居民(mín)也不用爲住房(fáng)一次性支付巨額的地價，從(cóng)而達到多方共赢。
　　(作者系國(guó)土(tǔ)資源部法律中心副主任)