(原标題：三個月消化十年庫存神話(huà)之後：數千投資客唐山(shān)“踩雷”)
　　一想到在唐山(shān)買的房(fáng)子，馬宗明就(jiù)想抽自(zì)己幾個大(dà)嘴巴子。
　　2017年4月，在北京做房(fáng)地産中介的馬宗明，在同行朋友的介紹下，購(gòu)買了一套位于唐山(shān)市高新技術産業園區名爲君德城(chéng)上城(chéng)的房(fáng)子。
　　作爲一個有着十多年房(fáng)地産從(cóng)業經驗的銷售人(rén)員(yuán)，馬宗明買到的竟然是一個爛尾4年多的項目。
　　近日(rì)，馬宗明通過進一步了解得(de)知，2011年君德城(chéng)上城(chéng)以新民(mín)居項目立項，2013年就(jiù)因資金鏈斷裂停工(gōng)，至今沒有取得(de)國(guó)有土(tǔ)地使用證。在他(tā)購(gòu)買的時候，該項目已經處于爛尾狀态，“我還(hái)去(qù)現場看(kàn)了，也不知怎麽就(jiù)稀裡(lǐ)糊塗的買下了。”
　　馬宗明并不是唯一沖動的人(rén)，從(cóng)2016年11月起，随着北京及環京地區投資需求進一步外溢，大(dà)量投資客湧入唐山(shān)這個傳統重工(gōng)業城(chéng)市投資樓市，一位做唐山(shān)房(fáng)地産代理(lǐ)銷售的中介笑(xiào)言：唐山(shān)市十年樓市庫存，用了三個月就(jiù)消化了。
　　在這一批投資客中，像馬宗明這樣的踩雷者并不在少數，據君德城(chéng)上城(chéng)銷售介紹，該項目共銷售出1000多套房(fáng)子，“外地人(rén)占90%以上，主要是北京和北京周邊的客戶，本地人(rén)很少。”
　　在唐山(shān)樓市中，君德城(chéng)上城(chéng)并非個例，經濟觀察報記者了解到，投訴集中的有五證不全、爛尾等情況的樓盤有十幾個，每個問(wèn)題樓盤背後都(dōu)涉及數量不少的投資客。
　　“我們兩千都(dōu)不要 你(nǐ)們七千買”
　　6月21日(rì)上午，一場大(dà)雨(yǔ)過後，唐山(shān)市大(dà)街上到處是積水，來(lái)自(zì)北京、廊坊等地上百名君德城(chéng)上城(chéng)的購(gòu)房(fáng)者陸續趕到唐山(shān)，他(tā)們的目的有兩個：一是要求開發商退錢，二是督促政府解決問(wèn)題。
　　馬宗明沒有去(qù)唐山(shān)，他(tā)委托一位朋友前去(qù)“捧場”，“我買的時候每平方米加價200元，電商費6萬元，78平方米的兩居室，算下來(lái)每平方米6500元左右，不願意去(qù)，一看(kàn)見那個房(fáng)子就(jiù)想抽自(zì)己幾個大(dà)嘴巴子。”
　　馬宗明沒有來(lái)，但(dàn)楊霞來(lái)了，她于今年5月從(cóng)一名銷售人(rén)員(yuán)手中接手了一套97平方米的房(fáng)子，首付19萬元，電商費6萬元，加價3萬元，“還(hái)給了銷售1萬5，請(qǐng)他(tā)幫助改名字，整個下來(lái)花了近30萬元，現在爲這房(fáng)子愁得(de)一宿一宿睡不着。”
　　楊霞老家在東北，來(lái)北京工(gōng)作多年，因爲此前已經在燕郊投資了一套房(fáng)産，将近30萬元的綜合首付款對她們一家來(lái)說(shuō)不是一筆小開支，“我們自(zì)己錢不夠，還(hái)找親戚借了六七萬，想着等漲起來(lái)賺錢，沒想到買到個五證不全的爛尾樓。”
　　無論是馬宗明還(hái)是楊霞，在購(gòu)房(fáng)時均實地看(kàn)過項目，對項目已經停工(gōng)多年的情況也清楚，“但(dàn)是銷售告訴我說(shuō)，這個項目旁邊有大(dà)開發商拿了地，馬上就(jiù)會升值，我想着買房(fáng)人(rén)多了，開發商有錢了就(jiù)能複工(gōng)了，沒想到是個新民(mín)居項目，五證連一證也沒有。”
　　看(kàn)到浩浩蕩蕩的一行人(rén)，一位唐山(shān)本地過路(lù)人(rén)樂着說(shuō)：“炒房(fáng)的吧(ba)!被騙了吧(ba)?那個樓我們本地人(rén)兩千都(dōu)沒人(rén)要，你(nǐ)們外地人(rén)七千多也敢買。”走出一段距離(lí)後，這位本地人(rén)還(hái)自(zì)言自(zì)語：“活該被騙，就(jiù)是你(nǐ)們這幫人(rén)把房(fáng)價炒這麽高，連本地人(rén)也買不起了。”
　　唐山(shān)一位銷售人(rén)員(yuán)介紹，投資客進入前，唐山(shān)本地房(fáng)價一直維持在4000-5000元/平方米，從(cóng)2016年底開始出現快(kuài)速上漲，目前均價已經達到9000元。
　　購(gòu)房(fáng)者們先後造訪唐山(shān)市政府、唐山(shān)市信訪局等政府部門(mén)，以及君德地産辦公室和君德城(chéng)上城(chéng)售樓處，在交涉、溝通過程中，雙方一度發生(shēng)沖突。4月21日(rì)中午，唐山(shān)市政府一位徐姓的官員(yuán)代表市政府承諾，對于購(gòu)買問(wèn)題樓盤的處置方案，唐山(shān)市政府15天内給出統一答複。
　　除君德城(chéng)上城(chéng)項目外，由唐山(shān)隆洲房(fáng)地産開發的常香園項目也同樣爲豐潤區常莊鄉門(mén)趙莊村新民(mín)居建設項目。此外，富麗國(guó)際花園、唐門(mén)一品、龍澤國(guó)際、豐登塢鎮隆豐園、東方漁人(rén)碼頭、鳳凰盛世、楓橋雅居、美度公館、金色雅居等多個項目也存在五證不全情況下違規銷售等問(wèn)題。
　　數千投資客陷身(shēn)
　　君德城(chéng)上城(chéng)項目位于唐山(shān)市新機(jī)場附近的大(dà)樹韓莊子村，8棟牆體(tǐ)泛黃(huáng)的框架靜(jìng)靜(jìng)樹立在廣闊的農田旁邊，未完工(gōng)樓梯頂部的鋼筋已經生(shēng)鏽變黑(hēi)，十幾名工(gōng)人(rén)在現場施工(gōng)，從(cóng)2013年停工(gōng)後，2017年5月，項目逐步重新啓動。
　　君德城(chéng)上城(chéng)項目于2011年啓動，被河北省推進農村新民(mín)居建設工(gōng)作領導小組列爲省級新民(mín)居示範項目，項目占地320畝，總建築面積83.7萬平方米，總投資6億元，其中74.23畝用地已經于2012年12月通過河北省國(guó)土(tǔ)資源廳農轉用審批。
　　2013年5月份，唐山(shān)市城(chéng)鄉規劃局規劃限定項目53.44畝建設用地紅(hóng)線，當年8月份，唐山(shān)市調整區域行政規劃，包括大(dà)樹韓莊子村在内17個行政村從(cóng)豐潤區劃入唐山(shān)市高新技術産業園區管委會，行政區劃的調整使得(de)項目原有規劃、土(tǔ)地出讓主體(tǐ)發生(shēng)變化。
　　據君德地産一位姓宋的高管介紹，君德城(chéng)上城(chéng)項目屬于新民(mín)居項目，共有32棟樓，其中新民(mín)居項目有5棟樓，其他(tā)都(dōu)爲商品房(fáng)項目，因爲規劃、土(tǔ)地和資金問(wèn)題爛尾停工(gōng)。“居家過日(rì)子也有個緊張的時候，做企業也一樣。”
　　君德地産由唐山(shān)本地人(rén)李永祥和上海人(rén)姚興基各持股50%成立，在項目因規劃和土(tǔ)地難題推進的同時，姚興基撤資更讓項目陷入徹底困境。君德地産在出具給政府的情況說(shuō)明中透露，其在該項目已經完成投資2.5億元。
　　從(cóng)2013年8月左右停工(gōng)後，君德城(chéng)上城(chéng)項目一直處于爛尾狀态。轉機(jī)出現在2016年12月份，當時君德地産向唐山(shān)市政府出示的情況說(shuō)明顯示，君德地産找到一位合夥人(rén)，願意出資重新啓動項目，前提是辦理(lǐ)完53.44畝土(tǔ)地出讓手續。
　　此後，包括豐潤區政府相(xiàng)關部門(mén)及項目所在地老莊子鎮政府、大(dà)樹韓莊子村等一直推動項目複工(gōng)，并向唐山(shān)市政府請(qǐng)求，君德城(chéng)上城(chéng)項目土(tǔ)地仍由唐山(shān)市國(guó)土(tǔ)資源局豐潤分(fēn)局履行出讓程序，上述宋姓高管表示，君德地産負責人(rén)李永祥“一直在跑土(tǔ)
　　地出讓的事(shì)”。
　　從(cóng)今年2月開始，君德城(chéng)上城(chéng)項目重新對外銷售，大(dà)批外地購(gòu)房(fáng)者在代理(lǐ)銷售的牽線下乘坐大(dà)巴到唐山(shān)買房(fáng)。今年4月8日(rì)，該項目因五證不全被唐山(shān)市住建局禁止銷售，但(dàn)截至6月21日(rì)，項目仍在對外銷售。君德城(chéng)上城(chéng)銷售人(rén)員(yuán)表示，目前在售的主要爲爛尾的8棟樓，已經出售1000多套。
　　按照(zhào)每個購(gòu)房(fáng)者20萬元左右的首付計(jì)算，即便除去(qù)電商、加價等中間費用，君德地産至少獲得(de)上億元的回款，5月份開始，君德地産開始清理(lǐ)項目遺留問(wèn)題，包括項目因爛尾時間較長鋼筋生(shēng)鏽等造成的潛在質量風(fēng)險。
　　據唐山(shān)本地銷售介紹，唐山(shān)市内有大(dà)量房(fáng)地産開發遺留問(wèn)題，其中豐潤區、高新區、古冶區等較爲集中，目前唐山(shān)市及各區縣政府正在籌劃成立處理(lǐ)房(fáng)地産開發遺留問(wèn)題領導小組，專門(mén)處理(lǐ)90多個問(wèn)題項目，并将在7月中出台具體(tǐ)處理(lǐ)措施。
　　樓市狂飙下的陷阱
　　唐山(shān)樓市崛起于2016年北京930限購(gòu)政策之後，當時由于北京及環京地産相(xiàng)關調控措施出台，而且房(fáng)價已經處于相(xiàng)對高點，大(dà)量北京及環京房(fáng)地産代理(lǐ)銷售公司和中介開始向外拓展資源，唐山(shān)、秦皇島、海南(nán)、山(shān)東半島海景房(fáng)受捧。
　　據廊坊地區一家代理(lǐ)銷售公司人(rén)士介紹，2016年10月開始，廊坊市開始重點打擊違規銷售行爲，整個環京房(fáng)地産市場處于無房(fáng)可(kě)賣的狀态，包括其所在公司一大(dà)批代理(lǐ)銷售和中介開始瞄準價格相(xiàng)對較低的唐山(shān)樓市。“開始我們幾個去(qù)了幾趟唐山(shān)，選了一批項目，然後和開發商談，你(nǐ)賣多少錢?5000元，好，我給你(nǐ)5500元包銷，你(nǐ)别管我用什麽樣方式，隻要幫你(nǐ)賣出去(qù)，多出來(lái)的500元我們和開發商一人(rén)一半。”上述人(rén)士表示。
　　通常一個項目有一個總代理(lǐ)，直接和開發商談下來(lái)代理(lǐ)銷售的就(jiù)是總代理(lǐ)，總代下面有衆多分(fēn)銷商和個人(rén)銷售。在唐山(shān)房(fáng)産銷售當中，有一些較爲知名的代理(lǐ)商和中介公司，也有一些民(mín)間房(fáng)産團購(gòu)，而更多的是小代理(lǐ)公司，甚至還(hái)有一些銷售通過個人(rén)關系獨立銷售。
　　對長期處于不溫不火(huǒ)狀态的唐山(shān)開發商而言，賣了大(dà)家都(dōu)賺錢，賣不了也沒什麽損失。上述代理(lǐ)銷售公司人(rén)士表示，他(tā)具體(tǐ)爲代理(lǐ)公司負責項目對外宣傳和蓄客，開發商配合提供售樓處和簽約等程序。
　　在銷售唐山(shān)項目，這些代理(lǐ)銷售把在環京樓市銷售策略施展得(de)淋漓盡緻，用低價、交通規劃、畫(huà)餅等方式，吸引了大(dà)量北京及環京市場的潛在客戶，“客戶還(hái)是原來(lái)環京客戶，隻不過戰場挪到了唐山(shān)。”
　　當時，燕郊房(fáng)價已經突破3萬元，大(dà)廠(chǎng)、香河、固安等環京地區房(fáng)價普遍達到2萬元，而唐山(shān)房(fáng)價在5000元左右，“2015年初燕郊房(fáng)價也就(jiù)1萬元左右，已經漲了兩倍，唐山(shān)四五千的房(fáng)價，銷售們給客戶描述2017年漲到1萬元，這對投資客很有吸引力。”
　　該人(rén)士表示，剛開始，代理(lǐ)公司在代理(lǐ)銷售一個樓盤時，要求相(xiàng)對比較嚴格，隻有五證中下來(lái)四證的才會去(qù)代理(lǐ)，沒有土(tǔ)地證的一律不碰，“其實，銷售唐山(shān)樓盤時用的還(hái)是環京那一套策略，很簡單，一兩個月後，本地開發商和銷售也熟悉了，再加上整個市場慢(màn)慢(màn)也起來(lái)了，唐山(shān)開發商開始壓低傭金，有的開發商幹脆自(zì)己做。”
　　在這種情況下，一些代理(lǐ)公司開始瞄上那些問(wèn)題樓盤，“說(shuō)實話(huà)，唐山(shān)問(wèn)題樓盤很多，但(dàn)有的問(wèn)題不大(dà)，就(jiù)是因爲前期市場不好，開發商回不了款，項目擱置了，隻要賣得(de)好都(dōu)能順利交付。但(dàn)五證都(dōu)沒有的項目，風(fēng)險就(jiù)比較大(dà)。”上述廊坊代理(lǐ)銷售人(rén)士表示。
　　君德城(chéng)上城(chéng)顯然屬于問(wèn)題嚴重項目，不僅是新民(mín)居項目，而且至今連國(guó)有土(tǔ)地使用證也未辦理(lǐ)下來(lái)。
　　購(gòu)房(fáng)一般由原始價格、電商費和加價三部分(fēn)構成，原始價格也是網簽價格，歸屬開發商;電商通常由開發商、一級代理(lǐ)和銷售員(yuán)分(fēn)成，6萬元電商費，銷售通常可(kě)以拿到2.5萬元，代理(lǐ)銷售拿1萬元，剩餘歸開發商;加價一般爲總代理(lǐ)的收入。
　　值得(de)關注的是，在唐山(shān)房(fáng)地産市場中，來(lái)自(zì)外地投資客多數通過外地銷售購(gòu)買，而且投資客中有相(xiàng)當一部分(fēn)爲銷售本人(rén)，在6月21日(rì)外地投資客與政府、開發商協商解決問(wèn)題的近百人(rén)隊伍中，至少有十分(fēn)之一爲北京及環北京地區的銷售人(rén)員(yuán)。