近日(rì)，多家媒體(tǐ)報道了北京房(fáng)價下跌的消息。來(lái)自(zì)國(guó)家統計(jì)局5月的統計(jì)也顯示，北京5月份新房(fáng)價格跟4月持平，二手房(fáng)出現了顯著下跌。
　　今天出版的“北京日(rì)報”則報道說(shuō)：北京的二手房(fáng)價格5月份整體(tǐ)跌幅達0.9%。其中，小戶型跌幅最爲明顯，達到1%;其次是中戶型，達到0.8%;大(dà)戶型跌幅相(xiàng)對較小，下跌了0.6%。
　　至于被稱爲“天下奇觀”的北京學位房(fáng)，更是出現了動辄一套下跌過百萬的現象。
　　看(kàn)來(lái)，北京的房(fáng)價真的是下跌了。從(cóng)春節後開始第二輪調控，到5月二手房(fáng)全面下跌，隻有了短(duǎn)短(duǎn)兩三個月時間。那麽，北京樓市調控成功的關鍵是什麽?對其他(tā)城(chéng)市有借鑒價值嗎(ma)?
　　第一，大(dà)規模調整北京城(chéng)市規劃，大(dà)規模增加未來(lái)建成區面積，全面改變北京樓市的預期，是這次調控獲得(de)成功的關鍵。
　　北京從(cóng)去(qù)年9月末啓動第一輪調控，今年春節後啓動第二輪調控。之前，效果之所以不顯著，一個重要的原因是：大(dà)家對北京樓市的預期是穩定的然在過去(qù)兩年，北京新增了通州副中心，同時把河北廊坊的北三縣(大(dà)廠(chǎng)、香河、三河)納入統一規劃。對于北京來(lái)說(shuō)，等于一下子增加了4個縣的發展空間。即便如(rú)此，似乎仍然無法攤薄北京旺盛的人(rén)氣、财氣。
　　4月1日(rì)，雄安新區橫空出世，相(xiàng)當于北京在保定又獲得(de)了三個縣的飛地，也就(jiù)是雄縣、安新縣、容城(chéng)縣，又被稱爲“南(nán)三縣”。至此，短(duǎn)短(duǎn)兩年多時間，北京就(jiù)向外擴張了6到7個縣的面積。
　　此外，還(hái)傳出了東城(chéng)區、西城(chéng)區合并成爲中央政務區的傳聞。于是，北京的城(chéng)市規劃突然之間發展了巨變，城(chéng)市空間變大(dà)了。再加上“中央政務區”遲遲未能明确，所以市場觀望氣氛變濃。
　　所以，這一輪調控成功的關鍵，是規劃巨變、潛在土(tǔ)地供應量劇(jù)增。于是，北京房(fáng)價進入價值重估期，或者觀望期。
　　第二，北京實施了最爲嚴格的限購(gòu)、限貸、限商等政策，以控制房(fáng)價、控制人(rén)口。
　　春節之後北京先後出台了“認房(fáng)認貸”(所謂“處女(nǚ)貸”)、“離(lí)婚貸”、“學區房(fáng)”等新政，還(hái)對商辦物業市場進行了史無前例的嚴格管控，基本上讓這個市場進入了冰凍狀态。這些調控措施是兩個目的，第一，嚴格限制北京人(rén)口增量;第二，嚴格控制房(fáng)價。
　　第三，這期間央行收緊了貨币政策，北京率先啓動了對樓市的“定向加息”，在房(fáng)貸上加強了額度管理(lǐ)。
　　中國(guó)人(rén)民(mín)銀行北京營業部的數據顯示：從(cóng)2016年12月開始，北京各銀行首套住房(fáng)貸款實際執行的加權平均利率從(cóng)基準利率的0.86倍逐步提高至2017年5月的0.9倍;首套房(fáng)貸平均首付比例從(cóng)2016年6月的34.6%回升至2017年5月的39.0%
　　1-5月個人(rén)住房(fáng)貸款實際月度新增額分(fēn)别爲217.7億元、197.6億元、144.2億元、158.9億元、154.1億元。雖然四五月份貸款水平仍然不低，但(dàn)相(xiàng)比1月到2月，已經有了明顯降溫。
　　通過上述分(fēn)析我們可(kě)以看(kàn)出：城(chéng)市規劃的突然變更，未來(lái)建成區面積的突然大(dà)幅增加，對于一個城(chéng)市的樓市可(kě)以帶來(lái)巨大(dà)影(yǐng)響。說(shuō)實話(huà)，北京今年經曆的變化放(fàng)在其他(tā)任何一個城(chéng)市，都(dōu)将是難以承受的，會帶來(lái)樓市的閃崩。
　　爲什麽我一直建議(yì)大(dà)家到中心城(chéng)市購(gòu)房(fáng)，因爲城(chéng)市級别越高，其規劃變動就(jiù)越難，這種變動需要更高層次的政府審定。副省級以上城(chéng)(資料、團購(gòu)、論壇)市的規劃，如(rú)果做較大(dà)變動，需要國(guó)務院批準。此外，大(dà)城(chéng)市有顯著人(rén)口增量，可(kě)以支撐新區發展。
　　但(dàn)如(rú)果是中小城(chéng)市，情況就(jiù)完全不同。在江蘇和甘肅，曾分(fēn)别有一個地級市，在城(chéng)市規劃上試圖發生(shēng)巨變。其中江蘇這個城(chéng)市，前一任官員(yuán)把靠近海港、遠(yuǎn)離(lí)傳統市中心的A地定位爲未來(lái)發展重心，引導開發商、市民(mín)進入。到了後一任官員(yuán)，則廢除了這個規劃，把靠近傳統市中心的B地定位爲發展重心。最終引發了很多麻煩，直至有官員(yuán)落馬。
　　至于甘肅的那個城(chéng)市，則是試圖搬遷地級市政府，受到原來(lái)城(chéng)鎮市民(mín)的反對，事(shì)情也一度影(yǐng)響很大(dà)。因爲如(rú)果政府搬走，當地房(fáng)價和經濟就(jiù)無法維持。
　　由此可(kě)見，城(chéng)市越小、經濟越單一、人(rén)口增量越少，就(jiù)越經不起城(chéng)市規劃的變更。對于地級和縣級城(chéng)市來(lái)說(shuō)，這是購(gòu)房(fáng)者最大(dà)的風(fēng)險之所在。而開發商爲了暴利，往往引誘當政者改變規劃，甚至搬遷政府。
　　此外，嚴格的限購(gòu)、限貸政策，再加上加息、提高首付等，如(rú)果力度足夠猛，肯定可(kě)以馴服房(fáng)價這匹烈馬。
　　從(cóng)“北京3個月管住房(fáng)價”這件事(shì)，我們可(kě)以得(de)出一個重要結論：在政策面前，房(fáng)價絕對是聽話(huà)的，關鍵看(kàn)政策力度夠不夠。其次，最能影(yǐng)響房(fáng)價的是三大(dà)因素：城(chéng)市規劃、限制性措施和金融政策。
　　但(dàn)北京開出的“樓市三劑猛藥”，不是其他(tā)城(chéng)市輕易敢于模仿的。尤其是城(chéng)市規劃的劇(jù)烈變更，而且采取“突如(rú)其來(lái)”的方式進行，其他(tā)城(chéng)市不具備這個條件。