(原标題：開發商開打存量之戰)
　　廚櫃做滿了三面牆，竈具、水池各有幾組，中間是巨大(dà)的島台，外面一間是餐廳，幾套餐桌依次排開。這不是樣闆間，而是筆者在北京市區看(kàn)到的“熊貓公寓”裡(lǐ)的公共廚房(fáng)。除了公共廚房(fáng)，這個長租公寓還(hái)包含無人(rén)超市、咖啡休閑、陽光(guāng)健身(shēn)區、烘幹熨燙區、快(kuài)遞收發等免費服務。如(rú)果需要，租戶還(hái)可(kě)通過專屬APP在手機(jī)上點一份夜宵。
　　這一類新興的居住産品如(rú)同新天地，吸引了萬科(kē)、龍湖在内的一線開發商進入。原因很簡單，伴随着2016年的喧嚣散去(qù)，動辄1000億、3000億的規模故事(shì)講到尾聲。當拿地、開發、銷售、再拿地的增量發展模式遠(yuǎn)去(qù)，開發商便不得(de)不面對迎面而來(lái)的“存量”戰場。
　　一組數據反映了行業現實。今年一季度,全國(guó)住宅合約銷售額同比增長20.2%,增速低于 2016年第四季度的 22.5%。來(lái)自(zì)交通銀行金融研究中心的最新數據是，今年5月，房(fáng)地産成交和房(fáng)企到位資金增速繼續回落，開發投資增速首次“刹車”。該中心預計(jì)，下半年房(fáng)地産調控政策難有明顯松動，市場成交同比持續放(fàng)緩，到位資金增速将繼續縮窄，房(fáng)貸利率可(kě)能明顯上調，開發投資增速将步入下行階段。
　　如(rú)果說(shuō)增量發展臨近天花闆，那麽在存量的新戰場，開發商們又該如(rú)何占據有利位置?首先，一些前瞻的企業看(kàn)準了存量住宅市場，一方面積極試水前述的長租公寓，一方面試圖分(fēn)享二手房(fáng)交易的蛋糕。今年1月9日(rì)，一直對投資鏈家興趣甚濃的融創中國(guó)宣布，斥資26億元占鏈家6.25%股份。随後的4月，萬科(kē)也确認通過增資事(shì)項以人(rén)民(mín)币30億的價格獲鏈家股權。從(cóng)鏈家旗下的鏈家研究院公布統計(jì)數據看(kàn)，二手房(fáng)交易的确存在巨大(dà)的想象空間——2016年全國(guó)新房(fáng)交易額約10萬億，二手房(fáng)交易額約5萬億，占據半壁江山(shān)。
　　其次，沉澱在各個城(chéng)市中的商業地産正等待被喚起。這一領域有更多主體(tǐ)在參與。開發商、境外機(jī)構、人(rén)民(mín)币基金，險資，都(dōu)在試圖通過并購(gòu)、改造、運營從(cóng)寫字樓或購(gòu)物中心上獲利。據世邦魏理(lǐ)仕(CBRE)統計(jì)，2016年中國(guó)可(kě)投資商業地産規模達3.4萬億美元，排名全球第二，但(dàn)交易活躍度仍然偏低，正處于從(cóng)低流動性向中等流動性市場進化的轉折期。但(dàn)該機(jī)構預計(jì)，2025年前後中國(guó)可(kě)進入中等流動性階段，投資市場進一步成熟。作爲參與主體(tǐ)，保險業未來(lái)潛力巨大(dà)，房(fáng)地産私募基金加速發展，開發商增持投資性物業，境外投資者穩中有進。
　　的确，不少開發商在增持投資性物業。以最近兩個月的交易爲例，5月，瑞安将重慶天地79.2%股權以41.33億元對價出售給萬科(kē)。6月，融創中國(guó)宣布接手重慶江北嘴國(guó)際金融中心項目。一家來(lái)自(zì)深圳的益田集團則被曝參與北京東直門(mén)項目開發。
　　從(cóng)趨勢上看(kàn)，商業地産投資大(dà)幕開啓， 城(chéng)鎮化、一帶一路(lù)、消費升級的宏觀背景下，商業地産投資将逐漸邁向成熟期，存量資産價值将得(de)到進一步挖掘。與此同時，資本的“催熟”效應也将顯現出來(lái)——房(fáng)地産金融産品日(rì)漸豐富、資本賬戶開放(fàng)等宏觀層面的制度性紅(hóng)利，也将進一步刺激存量資産投資增長。
　　然而，市場成熟的還(hái)有一個先決條件，就(jiù)是專業的資産運營管理(lǐ)能力，倘若這部分(fēn)能力缺失，資産還(hái)将是失血的空間。放(fàng)眼當下，人(rén)迹罕至的購(gòu)物中心、開業率極低的街區商業、物管混亂的寫字樓比比皆是，甚至在大(dà)城(chéng)市的核心區，也常常見到這類暮氣沉沉的僵屍樓宇，因缺少人(rén)氣而毫無活力活效率，空有形骸，盤踞在核心地段侵蝕社會資源。
　　資産本身(shēn)不會生(shēng)長、更新，資産的活力與運營它的主體(tǐ)有關。在商業地産投資主體(tǐ)中，開發商在設計(jì)改造、招商、物管方面水平參差，整體(tǐ)與歐美、香港等成熟市場存在巨大(dà)差距。甚至有些開發商對“資管”的理(lǐ)解，還(hái)停留在翻新玻璃幕牆、改造洗手間。當下，需要尋求資本收購(gòu)、提質改造的商業項目比比皆是，而能将他(tā)們妙手回春的運營團隊，在中國(guó)内地還(hái)寥寥可(kě)數。
　　商業地産是特殊的資産類别，招商、運營、物管、金融工(gōng)具、退出模型，都(dōu)影(yǐng)響着這一市場的活躍度和成熟度。隻有當鏈條上的各個主體(tǐ)成熟起來(lái)、銜接起來(lái)，商業項目才能盤活，形成投資的循環。如(rú)果說(shuō)地産基金正從(cóng)融投平台追求“投融管退”平衡發展，那麽對想擺脫對土(tǔ)地資源倚賴、通過資産管獲利的開發商而言，迅速補充運營短(duǎn)闆才是角逐存量的正确姿勢。
　　值得(de)一提的是，國(guó)内也不乏在資管道路(lù)上走得(de)較快(kuài)的公司。以大(dà)悅城(chéng)爲例，去(qù)年10月，該公司宣布正式從(cóng)地産開發向資産管理(lǐ)轉型，當年實現了首次管理(lǐ)輸出。剛過去(qù)的6月12日(rì)，這家公司又宣布與華遠(yuǎn)合作，造次輸出品牌與管理(lǐ)。
　　期待在不久的将來(lái)，那些地産論壇上PPT裡(lǐ)出租率從(cóng)0%到98%的傳奇故事(shì)，不再都(dōu)是“洋案例”。