4年前，王先生(shēng)(化名)提着行李，走在高樓環繞卻空無一人(rén)的固安街道上，新公司注冊在了固安，至于員(yuán)工(gōng)，隻有王先生(shēng)一個人(rén)。
  彼時，在京津冀一體(tǐ)化的驅動下，在北京買不起地也租不起廠(chǎng)房(fáng)的企業，都(dōu)在向固安走。表面上看(kàn)，似乎随着産業的外遷，會有一大(dà)批人(rén)湧入固安。但(dàn)現實卻是，産業落地尚未帶來(lái)大(dà)量的人(rén)口轉移，固安的樓市卻開始了迅猛的膨脹式發展。
  時至今日(rì)，王先生(shēng)的家依然在北京，一個星期，4天在固安，3天在北京。至于王先生(shēng)的公司，發展至12個人(rén)，其中4個是固安本地人(rén)。而固安的房(fáng)價則已經從(cóng)每平方米約6000元猛增至2.5萬元左右。
  接開發商盤的人(rén)，多數是投資客。時至今日(rì)，接投資客盤的人(rén)，仍然有投資客。
  房(fáng)價瘋狂的上漲，發生(shēng)在2016年。下降，則發生(shēng)在今年3月下旬環京樓市被嚴格限購(gòu)之後。
  “少數投資客在房(fáng)價高點時成功出逃，多數人(rén)現在依舊僵持觀望。平均來(lái)看(kàn)，限購(gòu)後到現在的3個月時間内，固安二手房(fáng)每平方米約下跌3000元，至于個别急于出讓的業主，每平方米下降超7000元的也有。”在固安一家二手房(fáng)中介門(mén)店(diàn)中，僅有的兩位店(diàn)員(yuán)向《證券日(rì)報》記者透露，現在買房(fáng)的人(rén)多數是固安本地的剛需，之前捂着不賣的投資客現在有不少急于賣掉的，但(dàn)成交并不容易。
  部分(fēn)二手房(fáng)降價逾20%
  一家鬧市中的中介門(mén)店(diàn)，下班時間，僅有兩位店(diàn)員(yuán)，各自(zì)看(kàn)各自(zì)的手機(jī)。夏日(rì)的熱(rè)風(fēng)，對面餐館的吵鬧，似乎都(dōu)傳不到這裡(lǐ)。盡管牆上挂着全固安的樓盤圖，小區名稱密密麻麻，但(dàn)卻幾乎沒有客戶願意跟他(tā)們走進其中的小區，去(qù)看(kàn)房(fáng)談價，更不要說(shuō)達成交易。
  “現在一個月，一家店(diàn)大(dà)概就(jiù)能賣4套房(fáng)。”女(nǚ)店(diàn)員(yuán)告訴本報記者，3個月多月前，一個月能賣10套-20套。至于現在的房(fáng)價，多數在1.7萬元/平方米左右。
  伴随着成交量的急劇(jù)下滑，市場預期逆轉，原本每平方米直逼2.8萬元的新房(fáng)住宅市場供應也不再集中，限購(gòu)前傳導至二手房(fáng)市場的大(dà)量投資需求不再活躍。
  相(xiàng)反，2013年至2016年下場的不少投資客一改限購(gòu)前的惜售态度，離(lí)場的情緒顯得(de)愈發着急，紛紛拿出房(fáng)源來(lái)挂牌銷售，且甩賣力度越來(lái)越大(dà)。
  “有一個好處，就(jiù)是從(cóng)限購(gòu)前沒什麽房(fáng)子可(kě)賣，到現在業主拿出了更多的房(fáng)子賣，要比限購(gòu)前大(dà)概多出2倍的房(fáng)源。”男店(diàn)員(yuán)向記者如(rú)是透露，但(dàn)限購(gòu)特别嚴格，外地人(rén)有資格買房(fáng)的人(rén)太少了，盡管價格一再下降，接盤的人(rén)也很少。
  該男士進一步向記者透露，在紫荊花園小區，有一個女(nǚ)業主領頭的炒房(fáng)團，2014年前後，以每平方米6000元-7000元的價格，買了數套房(fáng)子。前一段，以每平方1.9萬元賣了一套房(fáng)。最近，這位女(nǚ)業主又抛出了該小區同樣戶型的一套房(fáng)，報價僅爲每平方1.5萬元，現在還(hái)沒有賣出去(qù)。
  換言之，同樣戶型和面積的房(fáng)子，每平方米下降4000元，下降幅度超過20%，依然無人(rén)問(wèn)津，市場還(hái)在觀望。
  上述女(nǚ)店(diàn)主也向記者兜售稱，有一個有房(fáng)本的91平方米的兩居戶型，按照(zhào)限購(gòu)前市場的正常價總價是210萬元，現在140萬元業主就(jiù)能賣，現在就(jiù)可(kě)以帶你(nǐ)去(qù)看(kàn)房(fáng)。
  換言之，這套房(fáng)總價降了70萬元，單價則降了8000元/平方米，降價幅度超過34%。
  “還(hái)有一個小區，以前正常的成交價約爲1.8萬元/平方米，現在業主報出了1.2萬元/平方米的價格甩賣，現在也還(hái)沒有賣出去(qù)。” 上述男士進一步向記者透露，現在的固安二手市場，房(fáng)子可(kě)以稱得(de)上是甩賣了，市場預期急轉直下，手握數十套房(fáng)源的投資客都(dōu)在着急離(lí)場，但(dàn)即使是市場真正有資格買房(fáng)的剛需一族，觀望情緒也很濃，這些投資客脫手并不容易。
  投資客急于離(lí)場
  在實地調查采訪中，《證券日(rì)報》記者獲悉，進入固安的投資客可(kě)謂是分(fēn)批進入的，多數都(dōu)來(lái)源于北京外溢的投資和居住需求。2014年前後，進入固安買房(fáng)的投資客多投資兩居戶型，一般是80平方米-90平方米之間，總價在60萬元左右，單價多數在每平方米6000元-7000元之間。而2015年至今，進入固安的投資客依然青睐兩居戶型，但(dàn)少則以每平方近萬元的價格買入，多則以單價突破每平方2萬元的價格進入固安樓市。
  值得(de)關注的是，新房(fáng)一直是固安樓市的主力，二手市場活躍度一直不高。但(dàn)對于固安的二手中介來(lái)說(shuō)，2016年底至2017年一季度是其真正的黃(huáng)金時期，彼時，固安充斥着400多家二手門(mén)店(diàn)。而在這一輪的換房(fáng)中，早期進入固安的投資客有一部分(fēn)真正實現了高位套現。
  正如(rú)上述男店(diàn)員(yuán)向《證券日(rì)報》記者所透露的一樣，在以6000元/平方米價格進入固安樓市的炒房(fáng)團中，即使以大(dà)量低于當前市場均價水平的價格出售，利潤也相(xiàng)當豐厚，因此這批投資客正在抓緊套現。而高位入場的投資客，有一部分(fēn)則是被套住了，畢竟，在固安，一手、二手房(fáng)房(fáng)價倒挂現象極少，新房(fáng)價格普遍高于二手房(fáng)，因此這些投資客隻能選擇暫時觀望，寄望于能有新政策出台，再次刺激房(fáng)價上漲。
  然而，在這個二手房(fáng)流動性差，新房(fáng)經曆瘋狂上漲又開始沉寂的市場裡(lǐ)，扭曲的、違規的交易開始攪動市場。
  “如(rú)果你(nǐ)是外地人(rén)，沒有在固安買房(fáng)的資格，過去(qù)補繳社保的灰色操作手法基本不能再用了，但(dàn)還(hái)有辦法能夠買到房(fáng)。”一位熟悉當地市場的消息人(rén)士向《證券日(rì)報》記者透露，購(gòu)房(fáng)人(rén)、業主和中介簽署三方協議(yì)，然後有關人(rén)士開始幫助業主打通在固安繳納社保的通道，從(cóng)現在開始繳納最低社保，三年後過戶。
  至于這種交易帶來(lái)的違約風(fēng)險，有膽子的投資客并未怯場。上述人(rén)士向本報記者透露，即使現在固安二手市場的交易量驟減，中間依然有一些投資客是運用這種方法買房(fáng)的，對于個别中介門(mén)店(diàn)來(lái)說(shuō)，5單交易中可(kě)能出現2單類似的交易。
  也就(jiù)是說(shuō)，早期投資客甩賣部分(fēn)房(fáng)産，急于離(lí)場，但(dàn)即使接盤者很少，依然有投資客再次入場。對于環北京樓市來(lái)說(shuō)，固安可(kě)謂承接北京外遷産業較爲集中的地區，但(dàn)似乎充斥固安樓市的，依然是那些投資客。