6月27日(rì)，北京再次挂出5宗限價住宅用地，其中一宗位于東城(chéng)區南(nán)二環外的地塊，以曆史最高的93521元/平方米最高銷售單價，爲熱(rè)鬧的北京土(tǔ)地市場2017年“上半場”畫(huà)上句号。
　　時隔五年再次推出東城(chéng)區地塊，北京在土(tǔ)地市場的動作惹人(rén)注目。分(fēn)析人(rén)士指出，爲了維持房(fáng)地産市場的供給平衡和價格平穩，在調控政策抑制需求的同時，北京2017年以來(lái)顯著加快(kuài)土(tǔ)地供給節奏，調整土(tǔ)地供給結構，在調控導緻的樓市趨冷(lěng)背景下，或将對北京樓市帶來(lái)更加深遠(yuǎn)的影(yǐng)響。
　　供地節奏加快(kuài)
　　據了解，此次挂出的5宗地塊，均屬于限價自(zì)持地塊。
　　所謂自(zì)持限價，就(jiù)是指“土(tǔ)地限價+商品房(fáng)入市限價”的雙重限制。在規定了地塊商品房(fáng)銷售價格上限的同時，當競買報價達到土(tǔ)地合理(lǐ)上限價格時，則不再接受更高報價，轉爲現場競報企業自(zì)持商品住房(fáng)面積比例程序，比例高者爲競得(de)人(rén)。
　　需要指出的是，企業按此比例持有的商品房(fáng)，隻能用于對外租賃，企業持有年限與土(tǔ)地出讓年限一緻。
　　剩餘的商品房(fáng)則可(kě)以按照(zhào)規定的銷售限價進行銷售。
　　在規定了地塊商品房(fáng)銷售價格上限的同時，當競買報價達到土(tǔ)地合理(lǐ)上限價格時，則不再接受更高報價，轉爲現場競報企業自(zì)持商品住房(fáng)面積比例程序，由比例最高的房(fáng)企獲得(de)土(tǔ)地。
　　其中，北京市東城(chéng)區永外大(dà)街0503-602北、606東、606西地塊R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地格外引人(rén)注目。
　　這是2012年東城(chéng)區香河園3号居住及商業金融用地項目後，時隔5年，北京再次挂出位于東城(chéng)區的居住用地。該地塊的挂牌出讓起始價爲人(rén)民(mín)币382000萬元，其四至範圍爲：東至永定門(mén)外大(dà)街，南(nán)至革新中街，西至規劃松林東路(lù)，北至鐵路(lù)線。
　　21世紀經濟報道記者注意到，這一位置緊鄰永定門(mén)外地鐵站(zhàn)，地理(lǐ)位置優越。
　　這也使得(de)這宗地塊的價值空前。北京規土(tǔ)委挂出的文件顯示，這宗地塊的商品住房(fáng)銷售均價不超過89068元/平方米，且最高銷售單價不得(de)超過93521元/平方米。
　　實際上，地域的破冰僅僅隻是北京供地節奏明顯加快(kuài)的一方面。
　　克而瑞研究中心稱，今年上半年一線城(chéng)市經營性土(tǔ)地成交面積達到1214萬平方米，較去(qù)年下半年下降約30%，降幅有所收窄。造成這一現象的主要原因，是北京增加的多宗自(zì)住型商品房(fáng)(地塊彙總、實拍(pāi)、論壇)用地供給。
　　中原地産研究中心數據顯示，到目前爲止，北京年内成交建設用地約335萬平方米，合計(jì)土(tǔ)地成交金額達到了1006.22億。而去(qù)年全年，北京土(tǔ)地市場僅成交約468萬平方米。
　　在偉業我愛我家集團副總裁胡景晖看(kàn)來(lái)，出于平抑房(fáng)價，從(cóng)源頭上增加供給的目的，北京土(tǔ)地供給，仍将按計(jì)劃地持續維持高位。
　　他(tā)所指的計(jì)劃，是今年4月印發的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計(jì)劃》。該計(jì)劃提出，今後五年，北京将供應住宅用地6000公頃，其中國(guó)有建設用地5000公頃，集體(tǐ)建設用地1000公頃。
　　但(dàn)胡景晖同時表示，北京中心城(chéng)區的建設用地存量不多，未來(lái)更多的土(tǔ)地将供應在五環、六環以外的區域。
　　結構調整：自(zì)住房(fáng)供應加快(kuài)
　　在供地節奏加快(kuài)的同時，北京2017年上半年的土(tǔ)地市場，也出現了明顯的供地結構調整。
　　根據中原地産研究中心的統計(jì)數據，截至目前，2017年北京市共成交住宅用地24宗，這些地塊的規劃建築面積合計(jì)約爲296.2萬平方米，其中自(zì)住型商品房(fáng)的規劃建築面積約爲90.57萬平方米，占比達到30.5%，爲2015年來(lái)的新高。
　　這被認爲與北京調整住房(fáng)市場供給策略有關。2017年初，北京市住建委發文，明确規定2017年北京将增加1.5萬套以上的自(zì)住房(fáng)用地項目。而在随後發布的上述《供應計(jì)劃》中，則提出今後五年建設150萬套住房(fáng)，包括産權類住房(fáng)100萬套，租賃住房(fáng)50萬套。
　　中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉分(fēn)析認爲，限價與自(zì)住房(fáng)是2017年北京土(tǔ)地市場的最主要特征。自(zì)住房(fáng)在内的住宅用地供應增加，對未來(lái)中小戶型市場将有明顯的平穩作用。尤其是二手房(fáng)，在入市限價+土(tǔ)地限價的趨勢下，價格很可(kě)能繼續下行拉平與新建住宅的價格差。
　　不僅是住宅市場，在調控嚴厲、整體(tǐ)市場出現下行迹象的背景下，通過入市限價、土(tǔ)地限價和競自(zì)持比例等手段，北京土(tǔ)地市場有所降溫。
　　21世紀經濟報道記者發現，盡管近期于6月22日(rì)成交的順義與房(fáng)山(shān)的兩宗地塊，均達到了溢價率上限，最終通過競報自(zì)持比例決定土(tǔ)地歸屬，但(dàn)其自(zì)持比例分(fēn)别僅爲36%和12%。
　　張大(dà)偉表示，從(cóng)近期的成交情況看(kàn)，房(fáng)企已經告别了3月調控前，不算賬就(jiù)搶地的瘋狂狀态，整體(tǐ)自(zì)持比例有所降低，土(tǔ)地市場逐漸在回歸理(lǐ)性。
　　對于自(zì)持房(fáng)，中國(guó)人(rén)民(mín)大(dà)學公共管理(lǐ)學院教授葉劍平進一步指出，自(zì)持房(fáng)的嘗試實際上是爲了建立穩定長期的租賃市場，減輕居民(mín)住房(fáng)負擔，未來(lái)包括土(tǔ)地供給、市場監管在内的北京樓市政策，還(hái)将進一步向租賃市場傾斜。