中國(guó)指數研究院的研究數據顯示，該機(jī)構2017年上半年監測的30個主要城(chéng)市，17個城(chéng)市成交面積同比下降，一線陣營中的北上廣深同比降幅較高，其中深圳同比降幅超過50%，北京、上海降幅高于30%，二線陣營的南(nán)京甚至創下6年來(lái)同期最低交易額。
　　冰凍三尺非一日(rì)之寒。雖然多個城(chéng)市的一二手房(fáng)價依然維持穩定，但(dàn)重點城(chéng)市成交量的下跌依舊透露出市場降溫的端倪。
　　值此拐點來(lái)臨之際，曾經高歌猛進采取擴張型戰略的開發商們，不得(de)不重新對市場進行思考，唯有及時調整戰略順勢而爲的公司，才有望在這一輪調整中平穩生(shēng)存乃至赢得(de)先機(jī)。
　　中國(guó)房(fáng)地産市場全新格局，或許已經開啓。
　　多城(chéng)市交易量收縮
　　日(rì)前，深圳市國(guó)土(tǔ)委公布6月份樓市成交情況，顯示今年1至6月，深圳新建商品住宅共成交10502套住宅，同比減少54.7%，成交均價54632元/平方米，環比下跌3.9%。據悉，自(zì)去(qù)年10月8日(rì)深圳公布“深八條”以來(lái)，樓市調控效果明顯，進入今年以來(lái)，房(fáng)價逐月環比下降。1至5月，深圳新房(fáng)成交均價分(fēn)别是54931元/平方米、54778元/平方米、54730元/平方米、54619元/平方米、54512元/平方米。
　　該市剛剛公布的6月份樓市成交數據顯示，6月新房(fáng)成交2953套，環比增加27.7%;成交價格爲54492元/平方米，環比降0.04%。從(cóng)去(qù)年10月份以來(lái)，深圳新房(fáng)成交均價已經連續九個月環比下降。
　　同樣爲一線城(chéng)市的北京也在政策疊加效應下出現交易量的下滑。北京的“930新政”被稱爲“繼2011年限購(gòu)後的最嚴政策”。進入2017年，北京調控範圍不斷擴大(dà)，3月17日(rì)以來(lái)，北京相(xiàng)繼出台了近20項調控政策，甚至祭出針對離(lí)婚的堵漏新規。與此同時，增加供給的調節手段也被決策層使用。2016年上半年，北京住宅用地共實現成交24宗，遠(yuǎn)高于去(qù)年同期7宗的成交量。
　　亞豪君嶽會日(rì)前提供給第一财經的最新統計(jì)數據顯示，今年上半年，北京商品住宅僅成交13464套，成交面積204.59萬平方米，同比分(fēn)别減少44%、42%。這一成交量也創造了曆史新低。以剛過去(qù)的一周(6月26日(rì)~7月2日(rì))爲例，北京除保障房(fáng)、自(zì)住房(fáng)外的商品住宅僅成交296套，成交面積5.9萬平方米，創近17周新低。
　　在廣州，成交同比下跌幅度低于北京和深圳，但(dàn)下跌的趨勢依然成立。數據顯示，僅僅6月份，廣州一手住宅網簽成交量爲6784套，環比5月的6568套小幅增加了3.29%，但(dàn)同比仍然少了37.9%。
　　除了一線城(chéng)市，部分(fēn)房(fáng)價漲幅較大(dà)的二線城(chéng)市也陷入市場的自(zì)我修複階段。南(nán)京曾經是去(qù)年房(fáng)價漲幅最大(dà)的城(chéng)市之一，但(dàn)今年上半年卻陷入了“滞漲”狀态。有數據顯示，截至6月29日(rì)，不含高淳、溧水，南(nán)京市累計(jì)成交新房(fáng)30478套，比去(qù)年同期的7.5萬多套大(dà)跌近六成。南(nán)京網上房(fáng)地産最新統計(jì)數據顯示，今年上半年，南(nán)京市共成交新房(fáng)3.73萬套，去(qù)年同期爲7.59萬套，同比下降50%，這一成交套數也創下2011年以來(lái)(上半年)新低。
　　中國(guó)指數研究院數據顯示，2017年上半年中指監測的30個主要城(chéng)市，17個城(chéng)市成交面積同比下降，其中南(nán)京下降幅度達61.19%，福州同比降幅也超六成。當然不乏依然上漲的城(chéng)市，其中汕頭升幅爲195.52%，徐州次之，同比上升41.67%。
　　亞豪機(jī)構市場總監郭毅對第一财經分(fēn)析認爲，供應端的發力将繼續有效平抑房(fáng)價預期，但(dàn)前述入市的地塊，其項目最快(kuài)也需明年年初入市，因此無法解救今年下半年的成交量。在她看(kàn)來(lái)，今年下半年北京樓市成交量将繼續維持低位，2017年的全年成交情況恐将創造曆史新低。
　　一份《百日(rì)調控全景速覽》報告顯示，3月17日(rì)後的100天内，北京鏈家的二手房(fáng)百日(rì)成交量下降70%，核心500盤年化換手率下降62%。5月，北京二手房(fáng)核心500盤0成交占比達到1/4;上海鏈家二手房(fáng)成交量環比下降25.6%，均價下跌0.2%;深圳鏈家二手房(fáng)成交量繼4月環比下降23.1%後又環比下降9.5%，均價與4月基本持平;廣州鏈家二手房(fáng)成交量則環比減少17.5%。

　　市場集中度再提升
　　上半年，面對市場的重壓調控，房(fáng)企依舊在規模争奪戰中表現出了巨大(dà)的能量，強者恒強的局面日(rì)益明顯，黑(hēi)馬殺出也越來(lái)越多。
　　根據中國(guó)指數研究院監測，截至6月30日(rì)，銷售額超過50億元的企業達到126家，比去(qù)年同期增加了11家，銷售額共計(jì)36220億元，約占全國(guó)市場份額的62%。萬科(kē)、碧桂園、恒大(dà)邁入2000億門(mén)檻，綠地、保利、中海、融創緊随其後邁進千億陣營，再次呈現強者恒強的行業定律。
　　來(lái)自(zì)克而瑞的數據顯示，TOP30房(fáng)企規模繼續保持了高速增長。上半年TOP10上榜門(mén)檻爲702億元，增長40%;TOP30房(fáng)企的入榜門(mén)檻增幅最大(dà)，大(dà)幅增長78%至309億元。龍頭房(fáng)企規模快(kuài)速擴張，與其他(tā)房(fáng)企的規模差距越來(lái)越大(dà)。
　　事(shì)實上，過去(qù)兩年房(fáng)企巨頭們的奔跑速度讓人(rén)咋舌，而這種速度并沒有因爲2017年市場降溫的預期而有所降低：碧桂園銷售目标6000億，恒大(dà)銷售目标4500億，保利銷售目标3000億，旭輝将沖擊1000億，新城(chéng)将沖擊1000億……
　　從(cóng)面積銷售門(mén)檻看(kàn)，增幅最大(dà)的是TOP10、TOP20和TOP30的房(fáng)企，均增長近50%。在市場調控持續加碼的背景下，龍頭房(fáng)企仍能實現如(rú)此高的增長實屬不易;而其他(tā)房(fáng)企受調控影(yǐng)響更大(dà)，TOP200房(fáng)企的集中度也超過六成。面積方面，TOP100和TOP200房(fáng)企的集中度達到了33.2%和36.9%。
　　其中，恒大(dà)超過碧桂園重奪銷售權益榜榜首，達到2088億元。碧桂園則是流量金額的冠軍，其更多的合作項目讓其流量金額保持領先。上述兩家房(fáng)企在一二三四五線的廣泛布局讓它們可(kě)以有效對抗調控帶來(lái)的影(yǐng)響，可(kě)以說(shuō)在每一個地區都(dōu)有貨值，因此可(kě)以保證穩定的規模收入。
　　此外，融創中國(guó)1～6月實現累計(jì)銷售額1088億元，僅用半年時間達到千億規模。6月該公司更是實現銷售金額285億元，創企業單月銷售曆史新高。
　　“市場集中度的提高是行業發展走向成熟的标志。”鏈家研究院院長楊現領分(fēn)析，我國(guó)房(fáng)地産市場長期由增量向存量轉變，短(duǎn)期面臨史上最爲嚴峻的調控，開發商提高集中度是必然。究其原因，首先，市場下行對開發商運營提出挑戰，中小開發商銷售放(fàng)緩嚴重影(yǐng)響資金回流，财務成本壓力較大(dà)。在大(dà)企業的搶奪下，中小企業越來(lái)越拿不到土(tǔ)地，也就(jiù)失去(qù)了生(shēng)存的空間。這種情況下，手頭無地的企業将面臨倒閉，手裡(lǐ)有地的企業可(kě)能被兼并。其次，由于開發淨利潤的下降，越來(lái)越多的開發商轉型做存量的持有和運營或轉型到其他(tā)行業，使開發商在這一階段的市場集中度迅速提高。
　　搶跑出貨悄然出現
　　雖然大(dà)開發商在上半年獲得(de)不錯的銷售業績，但(dàn)對後市的不樂觀依然對其銷售部門(mén)形成極大(dà)壓力。6月底，部分(fēn)開發商已經悄然啓動“搶收”行動。
　　6月24日(rì)，鄭州融創象湖壹号新一期開盤直接降價20%。在周邊高層房(fáng)屋均價高于1.3萬元/平方米的前提下，象湖壹号高層直接标價1萬元/平方米。6月25日(rì)，融創石家莊某項目二期低調開盤，精裝高層約1.5萬元/平方米、洋房(fáng)1.55萬元/平方米，低于預期價格約15%。而北京周邊的燕郊，融創也有項目房(fáng)價已經下調5000～6000元/平方米，降幅在20%～30%左右。在天津，融創融園也啓動促銷活動，新推毛坯産品，其售價較2016年9月的一批帶裝修的戶型下調了約3000元。雖然去(qù)掉了基礎裝修環節，但(dàn)是房(fáng)屋售價終歸呈現松動迹象。
　　作爲半年銷售突破1000億的大(dà)型房(fáng)企，融創的主動讓利促銷帶有某種标志性意義。在政策調控、資金收緊、買家觀望的重重圍困下，開發商主動調整策略将是下半年市場上的主流。
　　無獨有偶，恒大(dà)也在6月份呈現搶跑迹象。該公司披露的月度銷售數據顯示，6月份新開盤項目32個，占上半年新開盤項目79個的40%，這使得(de)該公司當月實現合同銷售611億的新高。
　　有業内人(rén)士表示，今年第二季度以來(lái)，樓市中觀望氣氛濃烈，無論購(gòu)房(fáng)者還(hái)是開發商，都(dōu)在一定程度上處于僵持狀态，但(dàn)随着時間的推進，開發商回款壓力增加，勢必會有企業率先打破僵局。
　　楊現領表示，房(fáng)地産調控中，房(fáng)貸政策的收緊會對市場産生(shēng)實質性影(yǐng)響。在他(tā)看(kàn)來(lái)，此次行政密集調控正好與金融市場的強監管相(xiàng)疊加，也與流動性緊縮的市場周期相(xiàng)疊加，對市場形成的沖擊是巨大(dà)的。
　　針對下半年樓市變化，交通銀行金融研究中心高級研究員(yuán)夏丹的看(kàn)法是，房(fáng)地産調控政策難有明顯松動，市場成交同比持續放(fàng)緩。資金方面，他(tā)預計(jì)行業到位資金增速将繼續縮窄，房(fáng)貸利率可(kě)能明顯上調，開發投資增速則将步入下行階段，但(dàn)跌幅不會太大(dà)。

　　擴充經營範圍
　　随着開發業務進入天花闆，房(fáng)企也意識到不能夠隻依靠住宅銷售來(lái)提高自(zì)己的産能，因此越來(lái)越多房(fáng)企選擇拓展更多的渠道。
　　特色小鎮、長租公寓、PPP模式等模式開始流行，房(fáng)企都(dōu)從(cóng)單一項目開發轉向存量資産運營管理(lǐ)。
　　第一财經記者梳理(lǐ)發現，包括綠城(chéng)、碧桂園、恒大(dà)、萬科(kē)、華夏幸福、華僑城(chéng)、綠地等房(fáng)企陸續打造融入文化、旅遊、科(kē)技、足球、農業、養生(shēng)等各具特色的小鎮。如(rú)以碧桂園、時代地産等爲代表的科(kē)技型服務小鎮、以綠城(chéng)爲代表的農業小鎮、以華僑城(chéng)爲代表的文旅小鎮，以及以華夏幸福爲代表的産業小鎮等。
　　事(shì)實上，伴随着城(chéng)鎮化的不斷加速，政企合作開發的産業新城(chéng)和特色小鎮吸引了各大(dà)房(fáng)企的積極參與。通過産業新城(chéng)、特色小鎮的開發模式，房(fáng)企可(kě)以以較低的價格在一二線核心城(chéng)市經濟圈周邊的優質三四線城(chéng)市進行戰略布局。
　　比如(rú)，華夏幸福自(zì)2002年進入固安工(gōng)業園區以來(lái)，已專注在産業地産的開發運營上深耕多年。在2016年邁入千億房(fáng)企陣營後，華夏幸福也提出了三到五年内完成百城(chéng)布局的規模目标。
　　此外，長租公寓作爲未來(lái)房(fáng)企多元化業務的一個盈利點，也吸引了房(fáng)企紛紛試水。從(cóng)長租公寓的發展潛力來(lái)看(kàn)，一方面基于政府土(tǔ)地政策的傾向，北京、上海等熱(rè)點城(chéng)市的住宅地塊都(dōu)有了一定比例的自(zì)持要求。另一方面，随着熱(rè)點一二線城(chéng)市租住人(rén)口比例的提升，流動人(rén)口對長租公寓市場的需求也十分(fēn)可(kě)觀。
　　克而瑞統計(jì)發現，目前TOP30房(fáng)企中已有1/3房(fáng)企通過不同方式參與到長租公寓領域。今年來(lái)，龍湖将長租公寓業務上升到集團戰略發展層面，通過冠寓品牌發布三條産品線。碧桂園上海區域5月也開始了長租公寓管理(lǐ)部、商業管理(lǐ)部等組織架構的搭建。
　　同時，萬科(kē)、綠地、綠城(chéng)、華夏幸福、龍光(guāng)等大(dà)中型房(fáng)企，通過“軌道交通+物業”模式獲取城(chéng)市土(tǔ)地。如(rú)萬科(kē)與其基石股東深鐵集團以TOD模式共同推進實施“軌道+物業”發展戰略。綠城(chéng)與甯波軌道交通集團簽約，通過楊柳郡項目實現産業與地産相(xiàng)融合，開啓“軌道+物業”新模式。綠地則直接簽約了多條地鐵線，并進一步獲得(de)更多的土(tǔ)地。
　　易居中國(guó)(企業)CEO丁祖昱表示，目前房(fáng)企作爲中國(guó)支柱産業的一個主體(tǐ)，已經進入到了各個相(xiàng)關領域。随着未來(lái)在中國(guó)房(fáng)地産行業增量的市場空間變小，企業還(hái)将加強對于這些相(xiàng)關領域的探索來(lái)尋求新的業務增長點。
　　對于企業而言，輸掉的速度意味着錯過的商機(jī)，但(dàn)快(kuài)速的發展和業務範圍的擴張，也讓企業面臨管理(lǐ)的瓶頸，從(cóng)而出現客戶維權事(shì)件的集中爆發。第一财經記者統計(jì)發現，包括萬科(kē)、碧桂園、恒大(dà)、綠地、融創、金茂等企業都(dōu)相(xiàng)繼爆發了維權事(shì)件。今年幾乎成爲業内維權最多的一年，幾乎沒有房(fáng)企可(kě)以幸免。
　　維權隻是管理(lǐ)流弊的一方面，随着企業增加，工(gōng)程質量、人(rén)才儲備都(dōu)成爲房(fáng)企面臨的難題。
　　在當今的房(fáng)地産行業，已經容不下“小而美”的公司存在，因爲過高的土(tǔ)地成本和融資門(mén)檻，使得(de)小企業在眼下的市場環境下，很難找到夾縫生(shēng)存的空間。不過，在這樣一個浮躁的時代，每家企業都(dōu)開始用足杠杆，而接下來(lái)的調控卻越來(lái)越嚴。已經有企業開始降價甚至虧本賣房(fáng)，對于每家企業而言，無疑走在鋼絲上。如(rú)何擴大(dà)規模并優化管理(lǐ)，讓自(zì)己的産品在這個挑剔的時代出彩，房(fáng)企還(hái)需要思考更多。