近年來(lái)，由于部分(fēn)城(chéng)市房(fáng)價上漲過快(kuài)，投機(jī)投資性購(gòu)房(fáng)比重有所上升，許多人(rén)建議(yì)通過稅收政策來(lái)抑制投機(jī)投資性購(gòu)房(fáng)并以此實現房(fáng)地産市場的穩定發展。國(guó)研中心市場經濟研究所副所長鄧郁松對21世紀經濟報道分(fēn)析，“這一政策建議(yì)的出發點是好的，但(dàn)有必要從(cóng)理(lǐ)論上和實踐上理(lǐ)清稅收政策的目标及其對房(fáng)地産市場的影(yǐng)響，在此基礎上再審慎調整完善相(xiàng)關政策。”
  鄧郁松分(fēn)析，從(cóng)理(lǐ)論上說(shuō)，不論是在房(fáng)地産交易和收益環節征稅，還(hái)是在持有環節征稅，都(dōu)會加重購(gòu)房(fáng)人(rén)的負擔。因此，完善房(fáng)地産領域的稅收政策，宜從(cóng)完善稅制的目标出發，客觀認識稅收政策調整對房(fáng)地産市場的影(yǐng)響，進一步從(cóng)供需關系層面考慮完善相(xiàng)關調控政策。
  房(fáng)産稅無法抑制高房(fáng)價的上漲
  《21世紀》：交易環節稅率調整對房(fáng)地産市場的影(yǐng)響?
  鄧郁松：2005年以來(lái)，我國(guó)開始将調整營業稅、契稅等交易環節稅率作爲房(fáng)地産調控的重要政策工(gōng)具之一。稅率調整的最初出發點是爲抑制投資投機(jī)性需求，2008年金融危機(jī)發生(shēng)後又作爲鼓勵住房(fáng)消費、穩增長的重要政策工(gōng)具。
  從(cóng)理(lǐ)論上說(shuō)，在其他(tā)條件不變的情況下，降低交易環節稅費将會帶來(lái)交易量的上升和價格的下降，增加交易環節稅費則會降低交易量并推升房(fáng)價。
  需要指出的是，我國(guó)在房(fáng)地産市場的曆次調控中，稅收政策和金融政策通常是同時同向調整，表現爲同時降低利率、降低交易環節稅費或同時提高利率、提高交易環節稅費。同時同向調整金融政策和稅收政策雖然意在調控市場，但(dàn)可(kě)能忽略了住房(fáng)金融政策和稅收政策調整對房(fáng)地産市場的作用機(jī)理(lǐ)并不相(xiàng)同。
  雖然降低交易環節稅費會帶來(lái)交易量的上升和價格的下降，但(dàn)降低利率、降低首付則會提高居民(mín)的購(gòu)買力進而帶來(lái)交易量的上升和價格的上漲。由于金融政策調整對房(fáng)價的影(yǐng)響更爲顯著，金融政策和稅收政策同時調低的綜合結果是交易量的大(dà)幅上升和價格的較大(dà)漲幅，這使得(de)很多人(rén)誤認爲降低交易環節稅費會推高價格。未來(lái)房(fáng)地産市場調控宜重視區分(fēn)金融政策和稅收政策調整對房(fáng)地産市場的不同影(yǐng)響，更好地完善相(xiàng)關政策。
  《21世紀》：許多國(guó)家爲什麽在持有環節征收房(fáng)産稅的?
  鄧郁松：國(guó)際上許多國(guó)家都(dōu)征收房(fáng)産稅(property tax)，房(fáng)産稅本質上是對房(fáng)屋征收的财産稅。房(fáng)産稅具有稅基廣泛、不可(kě)移動、征收透明等特點，有利于地方政府形成穩定的收入來(lái)源，也具有一定的收入分(fēn)配調節功能，因此國(guó)外普遍将房(fáng)産稅作爲基層政府的重要稅源。
  房(fáng)産稅主要用于當地教育、消防、公共服務等支出。由于各國(guó)征收房(fáng)産稅的目的是爲基層政府财政籌集資金，因此普遍根據以支出确定收入的方式确定房(fáng)産稅的稅率。房(fáng)産稅稅率一般相(xiàng)當于房(fáng)屋價值的0.5%-3%。房(fáng)産稅稅率根據當地财政支出需要确定客觀上造成房(fáng)價高的城(chéng)市相(xiàng)對較低的稅率就(jiù)可(kě)以籌集足夠的财政收入，而房(fáng)價低的城(chéng)市則需要較高的稅率才能夠籌集足所需的财政收入。
  即稅率高是由于房(fáng)價低，而不是稅率高抑制了房(fáng)價。國(guó)内有不少人(rén)根據國(guó)外房(fáng)産稅與房(fáng)價的反向關系建議(yì)國(guó)内可(kě)以通過征收房(fáng)産稅抑制房(fáng)價，這實際上是颠倒了房(fáng)産稅和房(fáng)價的關系。
  《21世紀》;如(rú)果在持有環節征收房(fáng)産稅，這将對房(fáng)地産市場産生(shēng)哪些影(yǐng)響?
  鄧郁松：從(cóng)主要國(guó)家房(fáng)地産市場波動和房(fáng)價變化情況看(kàn)，房(fáng)産稅無法成爲實現房(fáng)地産市場持續穩定運行的有效工(gōng)具。
  美國(guó)各州從(cóng)19世紀中期開始就(jiù)普遍征收房(fáng)産稅，但(dàn)房(fáng)産稅的征收并沒有改變美國(guó)房(fáng)地産價格的大(dà)幅波動，也沒有避免次貸危機(jī)的爆發。英國(guó)、日(rì)本、西班牙等國(guó)有非常完善的房(fáng)産稅，但(dàn)既未解決部分(fēn)城(chéng)市的高房(fáng)價問(wèn)題，也未能實現房(fáng)地産市場的平穩發展。德國(guó)是少數幾個房(fáng)地産市場發展較爲平穩的國(guó)家之一，但(dàn)德國(guó)房(fáng)地産市場平穩的主要原因是其首付較高、住房(fáng)貸款以固定利率爲主以及物價水平較爲穩定帶來(lái)利率水平較爲穩定的結果。
  将房(fáng)産交易稅費穩定在盡可(kě)能低的水平上
  《21世紀》：對中國(guó)制定房(fáng)産稅政策，你(nǐ)有哪些這建議(yì)?
  鄧郁松：首先，需要進一步降低房(fáng)地産交易環節稅費，鼓勵梯度消費。根據2010年我國(guó)人(rén)口普查數據和近年來(lái)住房(fáng)竣工(gōng)等數據測算，截至2015年底，我國(guó)城(chéng)鎮家庭戶戶均住房(fáng)已達到1.1套。随着我國(guó)住房(fáng)存量規模的持續擴大(dà)，居民(mín)開始更多通過“賣舊買新” 、“賣小買大(dà)”的方式改善住房(fáng)條件。
  由于我國(guó)住房(fáng)市場供求關系發生(shēng)重大(dà)變化，建議(yì)進一步降低房(fáng)地産交易環節的各種稅費。降低交易環節稅費不僅會降低居民(mín)換購(gòu)住房(fáng)的成本，有利于擴大(dà)交易量并降低房(fáng)價，不斷改善居民(mín)居住水平，而且居民(mín)換購(gòu)住房(fáng)會對房(fáng)産中介、建材、家具家電、裝修等相(xiàng)關行業形成較大(dà)的帶動作用，這也會在一定程度上對沖房(fáng)地産投資增速正常回落的影(yǐng)響。從(cóng)促進房(fáng)地産市場穩定發展的目标出發，宜将交易環節的稅費穩定在盡可(kě)能低的水平上，并且不再頻繁調整。
  其次，從(cóng)完善稅制的目标出發繼續推進房(fáng)産稅試點和改革。我國(guó)從(cóng)2011年開始在上海和重慶兩市試點征收房(fáng)産稅，但(dàn)目前上海和重慶的房(fáng)産稅試點更重視引導個人(rén)合理(lǐ)住房(fáng)消費和調節收入分(fēn)配的功能，而不是将其作爲籌集地方收入的主要稅源。
  從(cóng)用途看(kàn)，兩市的房(fáng)産稅收入全部用于住房(fáng)保障等方面支出，這也與國(guó)際上大(dà)多數國(guó)家的房(fáng)産稅用途存在顯著差異。目前社會各界對房(fáng)産稅的討(tǎo)論也多是從(cóng)抑制投機(jī)投資性需求、實現房(fáng)地産市場穩定發展的角度出發，而忽視了籌集财政收入這一根本目标。建議(yì)從(cóng)完善稅制的目标出發，在明确房(fáng)産稅中長期定位的基礎上，繼續推進房(fáng)産稅的相(xiàng)關工(gōng)作。
  《21世紀》：在房(fáng)産稅之外，我們應該如(rú)何完善房(fáng)地産調控政策?
  鄧郁松：近年來(lái)房(fáng)地産市場的大(dà)幅波動，特别是部分(fēn)城(chéng)市房(fáng)價上漲過快(kuài)，仍需要通過進一步完善相(xiàng)關政策加以解決。
  從(cóng)世界範圍看(kàn)，不論是房(fáng)地産泡沫問(wèn)題還(hái)是嚴重的供給過剩問(wèn)題，主要與兩個因素有關，一是與住房(fáng)金融政策有關，如(rú)美國(guó)、日(rì)本等國(guó)房(fáng)價過快(kuài)上漲的階段都(dōu)與當時的低利率相(xiàng)關，房(fáng)地産泡沫的破裂則出現在低利率後的持續大(dà)幅升息，而首付比例低的國(guó)家房(fáng)地産市場受利率變化影(yǐng)響更爲顯著。二是與土(tǔ)地和規劃政策有關，如(rú)目前紐約、倫敦等國(guó)際性大(dà)都(dōu)市受土(tǔ)地供應不足和規劃限制，新建住宅量難以滿足需求，這是國(guó)際性大(dà)都(dōu)市房(fáng)價普遍較高的重要原因。我國(guó)北京等熱(rè)點城(chéng)市也因住宅用地供應不足造成商品住宅供應量持續下降。部分(fēn)三四線城(chéng)市則因短(duǎn)期内土(tǔ)地供應量過大(dà)帶來(lái)嚴重的供給過剩問(wèn)題。
  從(cóng)房(fáng)地産市場持續穩定發展的目标出發，要抓住供求關系這一造成市場波動的主要矛盾，更加重視實行中性的住房(fáng)金融政策，并根據人(rén)口總量和結構變化情況合理(lǐ)确定住房(fáng)供應量。人(rén)口大(dà)量流入是大(dà)城(chéng)市房(fáng)價高于中小城(chéng)市的一個重要原因，實行區域協調發展戰略有助于改變人(rén)口流動狀況，進而改變部分(fēn)城(chéng)市房(fáng)價過高的問(wèn)題。從(cóng)抑制投機(jī)性需求的角度出發，也宜重點考慮信貸政策和适當的限購(gòu)政策，而不是稅收政策。