2017樓市下半場：調控或倒逼開發商以價換量
　　本報記者 張曉玲 實習生(shēng) 黃(huáng)昱 深圳、廣州報道
　　房(fáng)地産市場年中觀察
　　又到一年年中時，與往年不一樣，今年上半年的房(fáng)地産市場經曆了全面的不斷加壓的調控。房(fáng)地産市場整體(tǐ)上降溫明顯，但(dàn)又有分(fēn)化。從(cóng)銷售上看(kàn)，一二線明顯降 溫，但(dàn)三四線仍表現積極。土(tǔ)地市場方面，因爲去(qù)年銷售火(huǒ) 爆，房(fáng)企資金較爲充足，因此拿地積極性仍不低。房(fáng)企融資政策的收緊使得(de)房(fáng)企海外發債增多，整體(tǐ)上融 資額同比仍有所下降。
　　對房(fáng)企和整個房(fáng)地産市場而言，下半年是關鍵時期，在房(fáng)企資金流趨緊的情況下，價格松動或可(kě)期。
　　導讀(dú)
　　21世紀經濟報道采訪的數位開發商人(rén)士預期，當前嚴厲的限制性調控政策短(duǎn)期内不會取消，甚至有人(rén)認爲，限售将成爲長期的政策。在這樣的預判下，加快(kuài)出貨成爲開發商共同的選擇。下半年，不排除部分(fēn)城(chéng)市部分(fēn)區域出現降價。
　　一二線城(chéng)市的房(fáng)地産調控，從(cóng)未像今年這樣嚴厲。
　　不僅前幾輪調控常用的限購(gòu)限價升級，限售也成爲新的手段。截至目前，已有超過38個城(chéng)市出台了限售政策。
　　而在一線、環一線城(chéng)市和熱(rè)點二線城(chéng)市，限價得(de)到了史無前例的嚴厲執行。“一線城(chéng)市新房(fáng)越來(lái)越難賣了，按照(zhào)之前的定價計(jì)劃，根本拿不到預售證。”不止一位開發商銷售總監這麽說(shuō)。
　　北京3·17新政之後，三個月多過去(qù)，樓市成交發生(shēng)了明顯分(fēn)化。二季度和6月份的銷售數據顯示，一二線城(chéng)市樓市成交明顯下滑，與三四線形成反差。而随着三四線庫存的消化，其成交也在放(fàng)緩，拖累整體(tǐ)成交下行。
　　21世紀經濟報道采訪的數位開發商人(rén)士預期，當前嚴厲的限制性調控政策短(duǎn)期内不會取消，甚至有人(rén)認爲，限售将成爲長期的政策。在這樣的預判下，加快(kuài)出貨成爲開發商共同的選擇。下半年，不排除部分(fēn)城(chéng)市部分(fēn)區域出現降價。
　　一二線降溫
　　今年3月份之後，在絕大(dà)部分(fēn)開發商布局集中的一二線城(chéng)市及環一線城(chéng)市，調控政策都(dōu)已收緊且步步進逼，一旦市場有漲價苗頭，政策立刻“打補丁”。
　　進入5、6月，開發商的日(rì)子越來(lái)越不好過。
　　數據顯示，6月各線代表城(chéng)市成交量普遍回落。一線城(chéng)市成交量同比均下降，北京下降最明顯，除深圳外其餘三個城(chéng)市環比均下降;二三線代表城(chéng)市月度周均成交量環比降幅收窄，同比降幅擴大(dà)，降幅均超過15%。
　　其中，南(nán)京、武漢、成都(dōu)、惠州等熱(rè)點城(chéng)市在調控政策影(yǐng)響下，降幅較爲明顯。
　　整個上半年，樓市出現先揚後抑的趨勢。大(dà)部分(fēn)熱(rè)點城(chéng)市成交面積明顯下調，比如(rú)南(nán)京、福州、上海、深圳分(fēn)别下調61%、60%、40%、57%。
　　以風(fēng)向标北京爲例，中原地産數據顯示，上半年新建商品房(fáng)住宅簽約套數爲13469套，同比下降43.7%。
　　全國(guó)範圍内，雖然上半年整體(tǐ)市場銷售面積依然上漲了15%左右，但(dàn)從(cóng)成交結構看(kàn)，一二線占比明顯減少，三四線貢獻了更大(dà)的份額;進入二季度以來(lái)，三四線城(chéng)市繼續高位運行，但(dàn)一二線城(chéng)市已經出現了環比下行，樓市整體(tǐ)成交漲幅放(fàng)緩。
　　市場的分(fēn)化和整體(tǐ)降溫趨勢，也導緻企業之間分(fēn)化非常明顯。比如(rú)5、6月份，深耕三四線的碧桂園和恒大(dà)地産持續跑赢大(dà)市，根據克而瑞數據，碧桂園上半年銷 售逾2800億，超過了萬科(kē)的2772億;恒大(dà)6月份創下了611億的房(fáng)企月度銷售第三高，僅次于今年3月份萬科(kē)的636億、碧桂園的634億。
　　而多家立足核 心城(chéng)市的上市房(fáng)企營業收入及利潤率出現了雙下調，如(rú)泰禾集團、陽光(guāng)城(chéng)等，對于這些房(fáng)企來(lái)說(shuō)，預計(jì)2017年全年市場很難樂觀。
　　政策不會放(fàng)松
　　2017年上半年，是中國(guó)樓市調控發布最密集的時間，調控開啓了“5限”時代：限購(gòu)、限貸、限價、限售、限商。相(xiàng)比往年調控，本次調控周期最明顯的是增加了“限售+限商”，這對房(fáng)地産市場的投 資投機(jī)造成了打擊，成交頻次和流動性進一步降低。
　　其中，目前對開發商影(yǐng)響最大(dà)的政策是限價，尤其是在一線、熱(rè)點二線和環一線城(chéng)市。
　　在北京，嚴格執行限價政策大(dà)大(dà)抑制了市場成交，使開發商的現金流更爲緊張。多位業内人(rén)士證實，今年北京新獲得(de)預售證的項目很難超過8萬元/平方米，即使如(rú)定位高端的龍湖景粼原著等均未超過8萬元。
　　上海近期也對項目預售許可(kě)進行了嚴格控制，市中心單價 10 萬元以上的項目預售證很難放(fàng)行，甚至價格報批都(dōu)不予受理(lǐ)。
　　而在深圳，近期開盤的幾個豪宅均未漲價，最低價甚至低于去(qù)年。如(rú)華僑城(chéng)天鵝堡均價12萬元/平方米，最低價8.4萬元/平方米，因此受到市場熱(rè)捧。
　　二線和環一線城(chéng)市也嚴格執行限價。6月29日(rì)，長沙發文強調，長沙市商品住房(fáng)項目申請(qǐng)預售許可(kě)證，價格比照(zhào)2016年10月的均價來(lái)确定。
　　6月2日(rì)廊坊限購(gòu)新政，要求“把房(fáng)價穩定在2016年10月的水平上，确保環比不增長”。
　　由于大(dà)部分(fēn)開發商在過去(qù)兩三年都(dōu)拿了一二線城(chéng)市的高價地，在目前的限價政策下，這些高價地無法獲得(de)預期的預售價格。
　　而一些開發商存在幻想，認爲當前的嚴厲調控政策在年底會放(fàng)松。持這種觀點的人(rén)目前仍然不少。
　　“如(rú)果說(shuō)調控政策的出發點是‘房(fáng)子是用來(lái)住的，不是炒的’，要達到這個目标，政策就(jiù)不會放(fàng)松，同時會加快(kuài)長效機(jī)制的制定，以時間換空間。”深圳一位大(dà)型房(fáng)企董事(shì)長說(shuō)。
　　另一位上海的大(dà)型開發商人(rén)士則認爲，如(rú)果長效機(jī)制短(duǎn)期内無法達到，當前的限制性調控政策将可(kě)能是長期的。
　　“影(yǐng)響調控政策背後的兩大(dà)核 心因素，一個是金融風(fēng)險，要确保不出現大(dà)的金融、流動性風(fēng)險;一個是人(rén)口規劃，當一個城(chéng)市人(rén)口達到2000萬之後，很多問(wèn)題會出現，控制人(rén)口就(jiù)成爲常用的策略。這兩個因素不變，當前的調控措施就(jiù)會是長期的。”一位房(fáng)地産業内資深人(rén)士說(shuō)。
　　深圳市房(fáng)地産中介協會指出，目前熱(rè)點城(chéng)市調控政策整體(tǐ)進入平穩期，打補丁式調控仍将在各地出現，其中“限售”是各地打補丁調控政策的重點。
　　中原地産進一步認爲，後續限價政策可(kě)能會繼續收緊，大(dà)部分(fēn)熱(rè)點城(chéng)市預計(jì)都(dōu)将比對2016年10月價格執行限價政策。
　　房(fáng)價下調壓力加大(dà)
　　“現在開發商不拿預售證是在僵持，下半年很多公司會撐不住，否則會面臨流動性風(fēng)險。”一位深圳投 資客判斷，下半年新房(fáng)市場将更有機(jī)會。
　　21世紀經濟報道記者注意到，在對購(gòu)房(fáng)者影(yǐng)響最大(dà)的信貸方面，在一線城(chéng)市貸款利率折扣均上調的背景下，二線城(chéng)市已跟随上調購(gòu)房(fáng)者貸款利率。
　　融360統計(jì)數據顯示，目前全國(guó)500餘家銀行上調首套房(fáng)利率折扣。重慶、福州、蘇州、廈門(mén)等城(chéng)市均上調房(fáng)貸利率。杭州各大(dà)銀行在6月基本全面執行基準利率。
　　銀行對購(gòu)房(fáng)者的資金收緊将緻使房(fáng)市銷售量下降、價格回調，企業也将面臨利潤率走低、資金周轉周期延長，庫存增多的局面。
　　從(cóng)房(fáng)企自(zì)身(shēn)來(lái)看(kàn)，進入6月份以來(lái)，房(fáng)企融資環境也在逐步收緊， 2017年一季度房(fáng)地産開發貸同比漲幅放(fàng)緩，降至6.9%。随着銷量的下滑，房(fáng)企資金壓力将逐步顯現。
　　易居房(fáng)地産研究院副院長楊紅(hóng)旭表示，目前環一線城(chéng)市如(rú)燕郊、固安等城(chéng)市，以及二線城(chéng)市如(rú)合肥等地，已經開始出現房(fáng)價下跌，二手房(fáng)市場降價抛盤的現象，他(tā)預計(jì)這種趨勢還(hái)将在更多類似城(chéng)市上演。
　　事(shì)實上，在很多一二線城(chéng)市，限價之下的新開盤項目，已經相(xiàng)當于降價。近期典型的就(jiù)是鄭州融創象湖壹号，新開盤高層房(fáng)源均價爲1萬元/平方米左右，相(xiàng)比周邊的市場價格，有20%的降幅。
　　中原預計(jì)，2017年四季度房(fáng)地産銷售數據的漲幅很可(kě)能會降低到個位數，一二線普遍進入調控政策抑制下的降溫周期。
　　深圳市房(fáng)地産中介協會也判斷，6 月熱(rè)點城(chéng)市商品住宅，尤其二手住宅成交量普遍降溫，投 資客離(lí)場的迹象明顯，房(fáng)屋正逐漸回歸居住屬性，未來(lái)整體(tǐ)價格下行調整的可(kě)能性較大(dà)。