土(tǔ)地供應嬗變的 蝴蝶效應
　　今年上半年，土(tǔ)地市場相(xiàng)對平穩，高價地對市場預期的影(yǐng)響有所減弱。但(dàn)業内人(rén)士認爲，若要全面評價出讓規則調整帶來(lái)的影(yǐng)響，則需着眼長遠(yuǎn)。考慮到土(tǔ)地實際成本的提升，在下一個市場上升周期到來(lái)時，這些規則對房(fáng)價的影(yǐng)響，可(kě)能會進一步體(tǐ)現出來(lái)。
　　7月4日(rì)，上海挂出位于浦東新區和嘉定區的兩宗住宅用地。這兩宗地塊體(tǐ)量不大(dà)，底價也不高，但(dàn)其中一項出讓條款卻引人(rén)注意：競得(de)人(rén)必須在出讓年限内，100%自(zì)持物業。這也意味着，該地塊所建項目隻得(de)出租，不能出售。
　　這并非首宗“完全限售”的住宅用地，此前北京、佛山(shān)也出現由房(fáng)企全自(zì)持拿下的地塊。
　　作爲房(fáng)地産調控的一部分(fēn)，去(qù)年以來(lái)，土(tǔ)地出讓規則出現了明顯調整。上述案例中的“限售”即是新特點之一。如(rú)保定、珠海在部分(fēn)土(tǔ)地出讓中，就(jiù)祭出了“十年限售”的條款。
　　另一個特點是“限價”，配合已經廣泛使用的配建制度，在限制土(tǔ)地出讓總價的基礎上，競标配建部分(fēn)(通常是保障房(fáng))的面積，已成爲熱(rè)點城(chéng)市土(tǔ)地出讓中的“标配”。
　　本月初，石家莊新推出的三宗土(tǔ)地，則同時對土(tǔ)地價格和商品房(fáng)價格實施“限價”，并與“限售”結合。此前保定已推出這一制度，且随着三四線城(chéng)市地價的攀升，這類規則正呈蔓延之勢。
　　今年上半年，土(tǔ)地市場相(xiàng)對平穩，高價地出現頻率明顯下降，高價地對市場預期的影(yǐng)響有所減弱，似乎說(shuō)明規則的調整頗有成效。但(dàn)業内人(rén)士認爲，若要全面評價出讓規則調整帶來(lái)的影(yǐng)響，則需着眼長遠(yuǎn)。考慮到土(tǔ)地實際成本的提升，在下一個市場上升周期到來(lái)時，這些規則對房(fáng)價的影(yǐng)響，可(kě)能會進一步體(tǐ)現出來(lái)。
　　“拉高”與“做低”
　　7月初，石家莊正定新區推出三宗住宅用地，并提出“雙限雙競”規則。具體(tǐ)而言，在同時限定土(tǔ)地最高出讓價格和房(fáng)屋最高銷售平均價格的情況下，先競土(tǔ)地價格，未超過土(tǔ)地最高限價的，按報價最高者得(de)的原則确定競得(de)人(rén);超過土(tǔ)地最高限價的，在該最高限價基礎上，向下競房(fáng)屋銷售平均價格，按出價最低者得(de)原則确定競得(de)人(rén)。當房(fáng)屋銷售平均價格低于下限時，則停止競拍(pāi)，該宗地流拍(pāi)。
　　不僅如(rú)此，這三宗土(tǔ)地還(hái)被鎖定了十年限售期，即競買人(rén)在房(fáng)屋銷售時須告知購(gòu)買者，在取得(de)不動産權證之日(rì)起10年内不得(de)買賣。
　　對此，北京某房(fáng)企相(xiàng)關負責人(rén)向21世紀經濟報道記者表示，每家企業對土(tǔ)地成本的核算不太一樣，但(dàn)由于配建部分(fēn)的成本相(xiàng)對固定，企業往往最看(kàn)重商品房(fáng)部分(fēn)的預期售價，據此來(lái)核算盈利空間，并确定拿地成本。
　　他(tā)表示，按照(zhào)上述地塊的規則，商品房(fáng)售價被限制，相(xiàng)當于項目的貨值被固定下來(lái)。土(tǔ)地價格被限制，相(xiàng)當于土(tǔ)地成本被固定下來(lái)。項目要想盈利，就(jiù)隻能壓縮開發成本。“但(dàn)開發成本往往跟質量成正比，如(rú)果開發成本不高，容易造成戶型差、配套不足、容積率被拉高等。”
　　當前土(tǔ)地出讓中盛行的“限售”要求，被認爲與此有着類似的邏輯。該人(rén)士表示，“限售”相(xiàng)當于變相(xiàng)壓低項目的預期售價，由于盈利空間受限，開發商隻得(de)在成本上做文章(zhāng)。
　　住建部住房(fáng)改革專家委員(yuán)會副主任委員(yuán)顧雲昌向21世紀經濟報道記者表示，這類規則雖然能将房(fáng)價控制在一定水平，但(dàn)可(kě)能會造成“降質減配”的情況，影(yǐng)響居住體(tǐ)驗。
　　另一類較爲流行的出讓規則爲“限價+配建”，即限定土(tǔ)地最高價格，競拍(pāi)配建的保障房(fáng)或其他(tā)房(fáng)屋面積。
　　這類規則最早始于北京，如(rú)今已成爲各大(dà)熱(rè)點城(chéng)市的“标配”。7月5日(rì)，佛山(shān)禅城(chéng)區一宗土(tǔ)地拍(pāi)賣中，甚至深化爲“限價+競人(rén)才住房(fáng)+競自(zì)持面積”。
　　上述規則顯然可(kě)以有效限制高價地，但(dàn)在降低土(tǔ)地成本方面，恐怕收效甚微。
　　以7月5日(rì)福州市閩侯縣兩宗宅地出讓爲例，最終兩塊地未扣除配建部分(fēn)的成交樓面價均不超過1萬元/平方米。但(dàn)由于配建比例均超過一半，當地業内人(rén)士分(fēn)析，分(fēn)攤到商品房(fáng)部分(fēn)的土(tǔ)地成本将達到2萬元/平方米。如(rú)果繼續競拍(pāi)，這部分(fēn)成本還(hái)會進一步提高。
　　有分(fēn)析人(rén)士如(rú)此解讀(dú)這種邏輯：在土(tǔ)地成本固定的前提下，配建部分(fēn)越大(dà)，純商品房(fáng)地塊承擔的成本就(jiù)越高。
　　對于這種情況，企業的慣用應對手段爲“拉高”和“做低”。具體(tǐ)做法爲，在保證配建規模的前提下，盡量提高配建部分(fēn)的容積率。相(xiàng)應地，商品房(fáng)的部分(fēn)容積率則被有意壓低，使之變成低密度、高售價的住宅。表現在項目布局上，配建部分(fēn)顯得(de)“又高又密”，商品房(fáng)則表現爲“低而稀疏”。
　　“也可(kě)以反過來(lái)理(lǐ)解：拉高商品房(fáng)部分(fēn)的價格，做低配建部分(fēn)的成本。”上述房(fáng)企人(rén)士表示，商品房(fáng)價格并未被有效控制，配建部分(fēn)(通常是保障房(fáng))的居住體(tǐ)驗還(hái)被犧牲了。
　　成本壓力仍大(dà)
　　“限價”與“限售”的做法，起源于一線城(chéng)市，從(cóng)去(qù)年下半年開始，已在各熱(rè)點城(chéng)市大(dà)行其道。按照(zhào)業界的主流觀點，随着三四線城(chéng)市地價攀高，這類做法正在向這些城(chéng)市蔓延。
　　今年6月28日(rì)和7月6日(rì)，浙江湖州在兩次土(tǔ)地拍(pāi)賣中，就(jiù)采取了“限房(fáng)價、限車位價、限裝修價、競地價”的規則;7月5日(rì)，安徽蕪湖一宗土(tǔ)地出讓采取的規則爲“限地價、競市場調控房(fáng)”。
　　上海易 居研究院智庫中心總監嚴躍進認爲，這類出讓方式的推廣，有其正面效果。如(rú)有助于減少高價地的出現，并減少高價地對市場預期帶來(lái)的刺激。
　　今年以來(lái)，市場上的高價地已明顯減少。根據中國(guó)指 數研究院統計(jì)，今年上半年，全國(guó)300個主要城(chéng)市中，一線城(chéng)市土(tǔ)地交易的平均溢價率爲22%，同比下降40個百分(fēn)點;二線城(chéng)市的平均溢價率爲32%，下降17個百分(fēn)點;土(tǔ)地出讓規則調整較少的三線城(chéng)市，溢價率爲57%，上升32個百分(fēn)點。
　　嚴躍進還(hái)向21世紀經濟報道記者表示，配建制度的存在，有助于實現商品房(fáng)市場和非商品房(fáng)市場的共同發展。
　　與此同時，“限售”規則的推出，可(kě)遏制短(duǎn)期炒房(fáng)行爲，并在一定程度上增加租賃住房(fáng)供應，分(fēn)攤銷售市場的壓力。對于“租售并舉”供應體(tǐ)系的構建有所裨益。
　　但(dàn)他(tā)同時也表示，配建制度導緻的成本分(fēn)攤，會造成商品房(fáng)地塊的實際成本高企。從(cóng)長遠(yuǎn)來(lái)看(kàn)，仍将對房(fáng)價産生(shēng)一定支撐。按照(zhào)顧雲昌的說(shuō)法，“‘假地價’很容易計(jì)算出來(lái)，分(fēn)攤到商品房(fáng)部分(fēn)的‘真地價’是多少，外界并不知道。”
　　根據房(fáng)地産開發周期，這批地塊将在明年入市。受訪者普遍認爲，按照(zhào)真實的土(tǔ)地成本，屆時的商品房(fáng)銷售價格可(kě)能會進一步擡升。
　　中原地産在此前的一份報告中也指出，按照(zhào)真實的地價水平，在很多熱(rè)點城(chéng)市，未來(lái)房(fáng)價要至少上漲50%，才可(kě)保證項目盈利。部分(fēn)高價地項目，則要求房(fáng)價有100%的漲幅。
　　上述房(fáng)企人(rén)士還(hái)指出另一重邏輯：土(tǔ)地出讓條件的苛刻，會将小型房(fáng)企逐漸淘汰，并造成市場競争的不充分(fēn)。在部分(fēn)區域市場，若定價權被部分(fēn)大(dà)型房(fáng)企把持，同樣不利于價格穩定。
　　顧雲昌認爲，這些規則帶有強烈的行政色彩，容易扭曲價格信号，因此不适合長期實施。
　　他(tā)表示，在房(fáng)地産的“供給側結構性改革”中，企業的确負有供應多類型、多層次住房(fáng)的責任。但(dàn)在土(tǔ)地出讓端，也應當注意“供給側”改革，避免規則變化帶來(lái)的種種問(wèn)題。具體(tǐ)而言，需要盡快(kuài)将此納入到房(fáng)地産調控的長效機(jī)制中。