在限購(gòu)和去(qù)杠杆的大(dà)背景下，房(fáng)地産市場的整體(tǐ)下滑态勢幾無懸念。但(dàn)由于受多重因素影(yǐng)響，“房(fáng)地産開發投資增速”這一指标的回落也許不會有想象的那麽明顯。
  國(guó)家統計(jì)局的數據顯示，2017年1-5月份，全國(guó)房(fáng)地産開發投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1-4月份回落0.5個百分(fēn)點。
  就(jiù)支撐房(fáng)地産開發投資增速的因素而言，上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認爲，随着土(tǔ)地交易規模增加、土(tǔ)地交易價格擡升，仍可(kě)能帶動後續的房(fáng)地産投資，使其增速維持在一定的水平上。
  在監管層“喊話(huà)”後，熱(rè)點城(chéng)市的土(tǔ)地交易規模還(hái)有所上升。安信證券發布的報告顯示，今年6月，40個大(dà)中城(chéng)市成交土(tǔ)地規劃建築面積6829.9萬平方米，達到最近4個月以來(lái)的最高值，環比上升9.2%。此外，并購(gòu)市場的大(dà)宗交易，也被認爲是房(fáng)地産投資的一項利好因素。
  不過，綜合考慮商品房(fáng)銷售降溫及融資的利空因素，房(fáng)地産開發投資增速整體(tǐ)将小幅回落。
  近期，多家券商發布報告指出，受調控政策影(yǐng)響，在經曆了4月的高點後，未來(lái)房(fáng)地産銷售增速将進入持續下滑的通道。這種變化将連帶影(yǐng)響到其他(tā)指标，預期房(fáng)地産開發投資、開工(gōng)、到位資金等增速都(dōu)會有所放(fàng)慢(màn)。
  土(tǔ)地交易規模仍大(dà)
  房(fáng)地産投資指标的影(yǐng)響因素相(xiàng)對較多。東海證券指出，地産投資主要由土(tǔ)地購(gòu)置費用和施工(gōng)相(xiàng)關費用構成，兩者各占二八比例。具體(tǐ)而言，地産投資通常受到四個因素影(yǐng)響： 土(tǔ)地成交面積、土(tǔ)地成交價格、施工(gōng)面積、施工(gōng)相(xiàng)關成本。
  其中，施工(gōng)成本主要看(kàn)鋼材和水泥價格。該機(jī)構認爲，2017年初螺紋鋼價格月度同比增速大(dà)幅下跌，很大(dà)程度對沖了水泥價格的持續上漲。加之水泥價格漲勢難以持續，施工(gōng)成本對地産投資增速貢獻預期下調。
  就(jiù)施工(gōng)面積而言，最近三個月（3月-5月），其增速一直維持在3.1%的穩定水平。但(dàn)東海證券指出，考慮到樓市政策持續收緊，新開工(gōng)面積預期回落，施工(gōng)面積相(xiàng)應減速，對地産投資增速不利。
  相(xiàng)比之下，土(tǔ)地市場會提供利好因素。按照(zhào)官方數據，前5月房(fáng)企購(gòu)置土(tǔ)地面積僅增長5.3%，但(dàn)土(tǔ)地成交價款增長32.3%。“土(tǔ)地溢價率依然高企，說(shuō)明行業補庫存需求依然強烈。”東海證券在報告中表示，預計(jì)随着商住供應縮量、土(tǔ)地價格走高及限價影(yǐng)響開發節奏等因素，土(tǔ)地成交面積仍将緩慢(màn)增長，價格穩中有升，但(dàn)增速放(fàng)緩。
  在兩部委“喊話(huà)”熱(rè)點城(chéng)市土(tǔ)地供應後，今年6月，土(tǔ)地市場熱(rè)度不降反升。安信證券發布的報告顯示，6月40個大(dà)中城(chéng)市成交土(tǔ)地規劃建築面積6829.9萬平方米，創最近4個月以來(lái)的最高值，環比上升9.2%。
  土(tǔ)地交易升溫支撐房(fáng)地産開發投資，已成爲共識。某不願具名的房(fáng)企人(rén)士向21世紀經濟報道指出，除公開市場拿地外，今年并購(gòu)市場的交易規模并不小，這些交易也将會帶動房(fáng)地産投資。
  “雖然融資環境偏緊，但(dàn)還(hái)沒到拿不出錢來(lái)的地步。”該人(rén)士表示，在當前的時點上，大(dà)型房(fáng)企的資金狀況仍然充裕。而且自(zì)去(qù)年一直到今年4、5月份，整體(tǐ)市場的銷售狀況都(dōu)不錯，企業補庫存的意願十分(fēn)強烈。
  他(tā)還(hái)表示，雖然市場正在下行，但(dàn)大(dà)中型房(fáng)企對規模的追求，仍是這一階段的主旋律。從(cóng)這個意義上說(shuō)，房(fáng)地産開發投資增速仍将會得(de)到一定支撐。
  按照(zhào)東海證券的觀點，在影(yǐng)響房(fáng)地産開發投資的四大(dà)因素中，土(tǔ)地成交量和價格因素是偏向正面的。因此預計(jì)今年下半年地産投資增速趨緩，但(dàn)全年仍會好于2016年的水平（6.9%）。
  這幾乎是對房(fáng)地産開發投資最樂觀的預測。相(xiàng)比之下，中銀國(guó)際認爲全年房(fáng)地産開發投資增速将維持在5.8%的水平，招商證券則将數據設定在5%左右。這些預計(jì)相(xiàng)比1-5月的增速下降4個百分(fēn)點左右。
  機(jī)構下調房(fáng)地産開發投資增速的預期主要原因在于商品房(fáng)銷售降溫将傳導到投資端，以及融資收緊對投資形成的制約。
  銷售降溫及融資難
  利空投資
  以限購(gòu)和去(qù)杠杆爲主的樓市調控政策，正在造成市場交易的下滑。國(guó)家統計(jì)局此前發布的數據顯示，今年1-5月，全國(guó)商品房(fáng)銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%；商品房(fáng)銷售額43632億元，增長18.6%。上述兩個指标的增速已經連續三個月出現下滑。
  這一趨勢持續到6月。根據安信證券對50個主要城(chéng)市的監測，6月上述城(chéng)市一手房(fáng)合計(jì)成交23.05萬套，環比下降2.3%，同比下降18.8%。前6月累計(jì)同比下降15.2%。
  有一個細節值得(de)注意。6月一、二線城(chéng)市的交易量出現環比上升，三線城(chéng)市則環比下降。這與5月的趨勢恰恰相(xiàng)反。
  自(zì)今年3月新一輪樓市調控政策出台以來(lái)，熱(rè)點一二線城(chéng)市的交易量一度大(dà)幅下滑，部分(fēn)三四線城(chéng)市則升溫明顯，成爲新的市場熱(rè)點區域。此次三線城(chéng)市交易量回落，似乎說(shuō)明這些區域的熱(rè)度正在降溫。
  中銀國(guó)際就(jiù)持有這種判斷，該機(jī)構近期發布的年中策略報告就(jiù)指出，此輪三四線城(chéng)市的熱(rè)銷更多源于一二線城(chéng)市杠杆率的提升和限購(gòu)後的溢出效應。該機(jī)構認爲，從(cóng)人(rén)口流動趨勢上來(lái)看(kàn)，三四線城(chéng)市的熱(rè)度恐怕難以持續。
  因此，按照(zhào)上述機(jī)構的觀點，未來(lái)房(fáng)地産銷售增速還(hái)将繼續下滑，但(dàn)仍處于相(xiàng)對高位。一些分(fēn)析人(rén)士則認爲，由于去(qù)年同期基數較高，今年下半年的銷售面積甚至可(kě)能出現負增長。
  銷售端的降溫可(kě)能很快(kuài)傳導到供應端。嚴躍進向21世紀經濟報道表示，未來(lái)房(fáng)地産開發投資增速下滑将是大(dà)概率事(shì)件。若降溫幅度較大(dà)，持續時間長，房(fáng)企的拿地熱(rè)情還(hái)會受到影(yǐng)響。
  另一重影(yǐng)響在資金端。根據統計(jì)局的數據，在房(fáng)企資金來(lái)源中，定金及預收款的增速從(cóng)今年前兩月的27.1%，降至前5月的20.3%；個人(rén)按揭貸款增速，則從(cóng)20.4%降至8.6%。這兩項來(lái)源在房(fáng)企資金中所占比重在四成以上。
  此外，随着銀行、信托、基金等融資渠道的收緊，房(fáng)企的國(guó)内融資渠道全面受限。在海外融資成本高企的背景下，這一缺口幾乎不可(kě)彌補。
  嚴躍進認爲，這有可(kě)能會對房(fáng)企投資帶來(lái)一定的制約。即雖然現階段資金仍相(xiàng)對充裕，但(dàn)企業在決策中會更加謹慎。