受調控政策影(yǐng)響,今年4月以來(lái),北上廣等一線城(chéng)市的二手房(fáng)交易市場逐步降溫,北京二手房(fáng)交易量更是連續三個月環比下降。不少媒體(tǐ)報道,二手房(fáng)交易市場降溫導緻“由售轉租”,“熱(rè)點城(chéng)市住房(fáng)租金下跌了”。事(shì)實果真如(rú)此嗎(ma)?我們對北京不同地段小區作了一次實地調查。
　　北京的房(fáng)租還(hái)在漲,漲幅比往年有所縮小
　　“房(fáng)東今年每個月隻給我漲了120元,比去(qù)年漲得(de)少。”碩士畢業3年的小李租住在北京東四環十裡(lǐ)堡城(chéng)市廣場小區,“去(qù)年5月份續租時,租金每月漲了200元,今年再漲這麽多我就(jiù)想換房(fáng)子了。”
　　小李通過房(fáng)屋中介在該小區租了一個18平方米單間,雖是簡單裝修,但(dàn)家具齊全、采光(guāng)良好。“去(qù)年月租金是2490元,現在每個月2610元,我不指望租金會下降,隻要别漲太多,我就(jiù)很滿意了。”
　　“目前較爲低迷的二手房(fáng)買賣對租賃市場影(yǐng)響不大(dà),各種房(fáng)源的租金也沒出現明顯下降。”北京鏈家地産金台裡(lǐ)店(diàn)一位租賃置業顧問(wèn)介紹,暑期是租房(fáng)旺季,地鐵房(fáng)和中小學附近的房(fáng)子都(dōu)好租。
　　北京遠(yuǎn)洋沁山(shān)水小區與市重點中學十一學校(xiào)一街之隔,“我們家房(fáng)租去(qù)年每月是8300元,今年漲到了8600元。”蔣女(nǚ)士在遠(yuǎn)洋沁山(shān)水小區租了一套89平方米的兩居室。“家長一租就(jiù)是好幾年,待租房(fáng)源也不是很多,所以租金一直在漲。”
　　城(chéng)市中心的二手房(fáng)租金居高不下,經濟條件有限的租戶被迫選擇去(qù)城(chéng)郊租房(fáng),這種需求溢出現象帶動了城(chéng)郊地區的租金變化。
　　26歲的孕婦林怡在北京門(mén)頭溝區梧桐苑小區租了一套兩居室,“今年每月租金漲了500元,我想着周邊環境越來(lái)越好、房(fáng)東也靠譜,就(jiù)續租了。”鏈家地産梧桐苑店(diàn)的置業顧問(wèn)介紹,梧桐苑小區靠近北京西六環,交通日(rì)益方便,雖然房(fáng)源不緊俏,但(dàn)随着租戶增多和周邊環境發展,租金每年都(dōu)在上漲,今年小區兩居室漲幅在12%左右。
　　據偉業我愛我家市場研究院統計(jì),今年5月通過北京我愛我家成交的房(fáng)屋租賃量環比增長15.7%,月租金均價微升0.61%。
　　“由售轉租”并不多見,租賃市場供求仍偏緊
　　“目前,北京、上海等一線城(chéng)市,即使二手房(fáng)買賣市場遇冷(lěng),房(fáng)源也不會大(dà)量湧入租賃市場,因此二手房(fáng)買賣市場的變化與租金漲跌沒有太大(dà)關系。”鏈家研究院院長楊現領說(shuō),如(rú)今在北京房(fáng)市,80%的購(gòu)房(fáng)交易需求是換房(fáng),即将要出售的房(fáng)子都(dōu)還(hái)處于業主自(zì)住狀态,房(fáng)主買不到新房(fáng)就(jiù)不會賣舊房(fáng),“由售轉租”現象并不多見。
　　中國(guó)城(chéng)市房(fáng)地産研究院院長謝逸楓分(fēn)析,二手房(fáng)租賃市場如(rú)何變化,還(hái)要看(kàn)租賃需求與房(fáng)源供應量的關系。首先,北京等一線城(chéng)市流動人(rén)口多,需求集中,即使有少部分(fēn)“由售轉租”的房(fáng)源流入市場,租賃市場仍存在租房(fáng)需求大(dà)于房(fáng)源供應、租戶需求與房(fáng)源質量不能較好匹配的現象,租金沒有明顯下降。其次,租房(fáng)需求從(cóng)市中心向城(chéng)市郊區溢出,促使核心地區二手房(fáng)租金的上漲速度變緩、漲幅縮小,城(chéng)郊的二手房(fáng)租金開始上漲。
　　“季節性規律也是影(yǐng)響租金變化的重要因素之一。”謝逸楓說(shuō),一線城(chéng)市租房(fáng)群體(tǐ)以年輕人(rén)爲主,每年7、8月是畢業生(shēng)租房(fáng)旺季,供給緊張,租金漲幅明顯。國(guó)家加快(kuài)規範二手房(fáng)租賃市場,加大(dà)對違規租房(fáng)的打擊力度,也是目前二手房(fáng)租金小幅上漲的原因之一。
　　中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉認爲,提高租賃住房(fáng)供應量是穩定租賃市場的關鍵。“如(rú)果北京計(jì)劃建設的50萬套租賃住房(fáng)真能投入市場,能一定程度上穩定二手房(fáng)租賃市場。”張大(dà)偉說(shuō),政府還(hái)應通過調整産業結構、引導産業轉移等方法合理(lǐ)控制一線城(chéng)市人(rén)口數量,避免租房(fáng)需求病态增長。