2017上半年已走完，三四線樓市成爲最大(dà)看(kàn)點。近日(rì)，穆迪發布的《中國(guó)房(fáng)地産市場焦點》報告稱，三四線城(chéng)市房(fáng)價已連續第7個月實現環比上漲，銷量占全國(guó)市場比重目前已保持在 77%-90% 之間。
     三四線樓市一路(lù)走來(lái)質疑聲和追捧聲都(dōu)有，但(dàn)半年過後，其中的一些走勢也逐漸明朗化，甚至能摸到一定的規律，帶我們評判三四線樓市接下來(lái)的走向。
五大(dà)類城(chéng)市上漲領先
這輪上漲中，明顯漲幅靠前的城(chéng)市有幾大(dà)類，它們上漲的動力較比其他(tā)三四線更大(dà)。
1是核心城(chéng)市圈内三四線。随着城(chéng)市群發展戰略的明朗化，幾個核心經濟帶的周邊三四線都(dōu)将會長遠(yuǎn)受益，這些地方的均價都(dōu)已破2萬關口，目前普遍進入限購(gòu)模式。
2是暴漲二線城(chéng)市周邊三四線。以合肥爲例，去(qù)年全國(guó)漲幅第一的弱二線城(chéng)市，在其上漲的帶動下，到目前安徽16個縣市都(dōu)有不同等的漲幅。
3是人(rén)口基數大(dà)的城(chéng)市。一些人(rén)口大(dà)市，即使不屬于前兩類，早在去(qù)年全國(guó)大(dà)漲氛圍中也已經揚眉吐氣。比如(rú)安徽阜陽、河北邯鄲，江西贛州等地。
4是旅遊類三四線城(chéng)市。像廣西北海、桂林、山(shān)東泰安等城(chéng)市，受外地置業客戶增多，也大(dà)幅漲價。
5是小而精，但(dàn)産業較健康的城(chéng)市。這類城(chéng)市雖然人(rén)口較少，但(dàn)工(gōng)業、文化、教育、醫療等方面有自(zì)己一定的特色和優勢，也很容易被帶動上漲。比如(rú)安徽蚌埠、四川綿陽、湖南(nán)株洲等。
對于這5類城(chéng)市，去(qù)庫存政策并不能完全解釋其上漲。我們也會看(kàn)到，仍然存在一些大(dà)力去(qù)庫存，卻房(fáng)價漲不起來(lái)或漲幅很小的三四線城(chéng)市，比如(rú)淮南(nán)因産業結構落後城(chéng)市發展後勁不足，一直排在安徽上漲城(chéng)市末尾。
上漲從(cóng)分(fēn)化走向普遍
早在去(qù)年年中，受一線城(chéng)市、核心二線城(chéng)市需求外溢影(yǐng)響，其周邊三四線城(chéng)市就(jiù)已經上漲，譬如(rú)廊坊、東莞、珠海、中山(shān)、莆田、泉州、昆山(shān)、嘉興、常熟等。
在這種影(yǐng)響下，去(qù)年的三四線樓市分(fēn)化很明顯。但(dàn)今年上半年以來(lái)，上漲已經成爲普遍現象。
不完全統計(jì)，春節期間，涞水、柳州、徐州、泰州、呼和浩特、揚州、湘潭、汕頭、滁州、嘉善、贛州多市商品房(fáng)成交量和漲幅雙雙上漲。
進入3月，全國(guó)樓市從(cóng)春節的低迷中複蘇，購(gòu)房(fáng)者熱(rè)情依然不減，以北京爲首，全國(guó)迎來(lái)限購(gòu)加碼潮。之前火(huǒ)爆的三四線相(xiàng)繼出台或升級限購(gòu)、限貸政策。而大(dà)多數政策支持去(qù)庫存的三四線城(chéng)市如(rú)鹽城(chéng)、宜昌和九江等市成交同比實現較大(dà)比例增長。
而後，三四線城(chéng)市集體(tǐ)“複活”成常态。根據國(guó)家統計(jì)局的數據，4月份新房(fáng)價格漲幅前三爲唐山(shān)、蚌埠、宜昌，5月漲幅前三名的城(chéng)市是蚌埠、北海、湛江。另有數據，莆田、張家口、威海、蕪湖的新房(fáng)成交面積在5月，環比分(fēn)别上漲了27%到55%不等。
到了6月，蚌埠、徐州等地在調控政策影(yǐng)響下，成交量陡然下滑，房(fáng)價趨于穩定。
基本上，我們可(kě)以得(de)出結論，還(hái)會有其他(tā)三四線城(chéng)市在上漲途中。而先前已上漲的樓市不會在高位停留太久，一旦去(qù)庫存和補漲完成，會轉入溫和調控。值得(de)注意的是，補漲現象非常明顯。一定要和周邊已經漲起來(lái)的一二線、甚至三四線看(kàn)齊。比如(rú)滄州、唐山(shān)，去(qù)年沒有漲起來(lái)，今年正在奔向2萬均價。還(hái)有一些三四線城(chéng)市的熱(rè)度都(dōu)傳給下面的縣城(chéng)了。