白(bái)德利
　　作爲一家起源于英國(guó)，在香港聯交所上市的房(fáng)地産企業，太古地産一直是一個特殊的存在。太古地産于1972年成立于香港，母公司爲總部設在倫敦(業務總部位于香港)的太古集團。公司于2002年進入中國(guó)内地，目前共布局了北京、上海、廣州、成都(dōu)四個城(chéng)市，共持有五個物業項目。其中，北京三裡(lǐ)屯太古裡(lǐ)、成都(dōu)遠(yuǎn)洋太古裡(lǐ)被稱爲商業綜合體(tǐ)項目成功運營的典範。
　　近日(rì)，21世紀經濟報道專訪了太古地産行政總裁白(bái)德利(Guy Bradley)，他(tā)詳解了太古地産的商業模式、運營邏輯，以及對中國(guó)經濟、房(fáng)地産市場的看(kàn)法。
　　開發沒有“固定模式”
　　《21世紀》：太古地産2002年進入中國(guó)内地，但(dàn)目前爲止的15年間，僅進入了4個城(chéng)市。從(cóng)規模擴張的角度，你(nǐ)是否覺得(de)速度有些慢(màn)?
　　白(bái)德利：房(fáng)地産開發有很多種模式，每個開發商都(dōu)會選擇适合自(zì)己的模式。比如(rú)有的開發商注重規模化，他(tā)們希望快(kuài)速複制，并把布局重點放(fàng)在二三線城(chéng)市。但(dàn)對于太古來(lái)說(shuō)，我們更側重一線城(chéng)市，關注核心地段及開發大(dà)型綜合體(tǐ)。這種模式的确需要投入更長時間。但(dàn)我認爲，不同的發展模式之間沒有好壞之分(fēn)，隻有是否适合自(zì)己的戰略。
　　《21世紀》：最近，萬達賣掉了自(zì)己的酒店(diàn)和文旅地産業務，SOHO中國(guó)也在出售旗下的物業。國(guó)内的大(dà)型商業地産開發商，似乎在嘗試改變原有的持有型模式。你(nǐ)怎麽看(kàn)待這種變化?
　　白(bái)德利：對于房(fáng)地産開發來(lái)說(shuō)，沒有一個完全固定的模式。所有的開發商都(dōu)會根據不同的情況，适當地做出調整及做出他(tā)們認爲當下最好的選擇。
　　太古也是做商業開發爲主，去(qù)年我們就(jiù)出售了香港九龍灣(資料、團購(gòu)、論壇)的一個商業物業。這不是太古的核心物業，我們對核心物業都(dōu)是以長遠(yuǎn)的眼光(guāng)來(lái)看(kàn)待。這一原則不會改變。
　　《21世紀》：太古在中國(guó)的擴張步伐一直很謹慎，外界很好奇，太古的擴張邏輯是什麽?選擇城(chéng)市和地段的标準又是怎樣的?
　　白(bái)德利：首先我們希望在一線城(chéng)市有更多的機(jī)會，目前在傳統一線城(chéng)市中，我們隻有深圳未能布局，所以一直在深圳積極地尋找機(jī)會。北京和上海都(dōu)有着很好的市場，增長潛力很大(dà)，我們希望在這兩地繼續布局。另外，我們在華東、華南(nán)、華北以及西部的其他(tā)城(chéng)市，都(dōu)有當地的團隊，并在尋找機(jī)會。
　　需要單獨說(shuō)一下香港，我們目前正在進行一個150億港元的太古坊重建項目，但(dàn)因爲香港具有經濟、金融等各種優勢，我們還(hái)是希望在香港發展更多的業務。
　　從(cóng)地段标準來(lái)看(kàn)的話(huà)，我們會選擇城(chéng)市中最核心、最優越的地段，最好有國(guó)際化的特點，就(jiù)像北京三裡(lǐ)屯、廣州天河、上海南(nán)京西路(lù)等。
　　《21世紀》：太古并不是一個追求規模的開發商，那麽它對投資回報的要求是怎樣的?有沒有一個計(jì)算模型?
　　白(bái)德利：我們主要看(kàn)“門(mén)檻收益率”。假如(rú)項目的使用權是50年的時間，我們會根據這個時間看(kàn)現金流的情況，包括投入多少、産出多少。再倒推回來(lái)，根據當前的财務數據，計(jì)算出需要實現的收益率。
　　中國(guó)城(chéng)市化動力仍強勁
　　《21世紀》：太古地産是香港上市公司，根據你(nǐ)的經驗，香港資本市場的投資者更看(kàn)重哪些經營指标?
　　白(bái)德利：投資者主要看(kàn)增長價值、潛力，這一點跟内地投資者可(kě)能一樣。但(dàn)不同的是，有的投資人(rén)看(kàn)短(duǎn)期波動，有的看(kàn)長期投資價值。對于太古地産而言，我們更吸引持有長期投資理(lǐ)念的股東。
　　《21世紀》：過去(qù)一段時間，中國(guó)經濟經曆了一個相(xiàng)對較慢(màn)的增長期。現在處于較爲穩定的狀态，并在企穩回升。你(nǐ)認爲這種變化對商業地産會帶來(lái)哪些影(yǐng)響?
　　白(bái)德利：經濟企穩回升在任何時候都(dōu)是好事(shì)。但(dàn)對于太古來(lái)說(shuō)，我們不太在意短(duǎn)期的經濟上下波動，而是以長遠(yuǎn)的眼光(guāng)來(lái)看(kàn)。比如(rú)說(shuō)，中國(guó)商業物業的使用權大(dà)約在四五十年，所以我們也經常以這個期限來(lái)看(kàn)。
　　我也不太同意“過去(qù)幾年中國(guó)經濟不太好”的說(shuō)法。因爲從(cóng)我們的項目表現來(lái)看(kàn)，增長都(dōu)是非常好的。比如(rú)廣州太古彙項目，截至今年一季度，銷售額已經連續21個季度保持增長。所以，即使經濟數據上有些波動，但(dàn)對我們的業務并沒有太大(dà)影(yǐng)響。
　　《21世紀》：從(cóng)城(chéng)市化進程的角度，你(nǐ)如(rú)何看(kàn)待中國(guó)房(fáng)地産市場的前景?中國(guó)房(fáng)地産業的“黃(huáng)金時代”已經過了嗎(ma)?
　　白(bái)德利：以長遠(yuǎn)的眼光(guāng)來(lái)看(kàn)，我們對中國(guó)房(fáng)地産業持有正面的态度。我認爲“黃(huáng)金時代”并未遠(yuǎn)去(qù)，甚至還(hái)可(kě)能更好。從(cóng)全球視角來(lái)看(kàn)，中國(guó)的發展仍然是最激動人(rén)心的，中産階級不斷壯大(dà)，城(chéng)市化的動力仍然十分(fēn)強勁，其中會衍生(shēng)出很多的機(jī)會。
　　當然，我們也看(kàn)到傳統的房(fáng)地産開發利潤率下降、房(fáng)地産企業尋求多元化的現實。我的觀點是，沒有任何東西是一成不變的，如(rú)果有更好的盈利模式，企業選擇嘗試，這是很自(zì)然的事(shì)情。而且從(cóng)太古的發展曆史來(lái)看(kàn)，我們也一直在尋找多元化。
　　《21世紀》：在電商的沖擊下，一些實體(tǐ)商業的生(shēng)存舉步維艱。你(nǐ)如(rú)何看(kàn)待互聯網技術對商業地産的影(yǐng)響?未來(lái)還(hái)有哪些因素會對傳統商業地産帶來(lái)沖擊?
　　白(bái)德利：的确，科(kē)技的發展給人(rén)們的生(shēng)活帶來(lái)了翻天覆地的變化，比如(rú)人(rén)們的很多生(shēng)活需求都(dōu)在手機(jī)上解決，工(gōng)作方式也更加便利高效。在這種情況下，商業的發展要确保能與人(rén)們的需求相(xiàng)匹配。太古會跟品牌商合作，發展新的夥伴關系，目的是把商場打造成科(kē)技友好型，确保跟消費者的需求保持同步。
　　另外一個趨勢就(jiù)是共享辦公。随着年青一代的崛起和科(kē)技的影(yǐng)響、新工(gōng)種的誕生(shēng)，很多行業的工(gōng)作方式發生(shēng)了變化，共享辦公将可(kě)能成爲未來(lái)的趨勢，并會影(yǐng)響寫字樓的運營。太古地産曾在香港做過嘗試，推出了blueprint共享辦公空間和創業加速計(jì)劃，很成功，現在也在内地尋找發展的機(jī)會。
　　總之，變化是始終存在的，我們要做的是，确保自(zì)己順應變化的趨勢，而不是逆勢來(lái)做。