易居房(fáng)地産研究院6日(rì)發布的《2021年11月全國(guó)40城(chéng)新建商品住宅成交報告》(下稱“報告”)顯示，11月40城(chéng)新房(fáng)成交量創近10年單月新低，預計(jì)短(duǎn)期内還(hái)将繼續向下探底。

　　據了解，40個典型城(chéng)市包括北京、上海、廣州、深圳4個一線城(chéng)市；蘇州、福州、南(nán)京、青島等18個二線城(chéng)市；以及揚州、東莞、溫州、嶽陽等18個三四線城(chéng)市。

　　11月40城(chéng)新房(fáng)成交創曆史低位

　　報告數據顯示，2021年11月，易居研究院監測的40個典型城(chéng)市新建商品住宅成交2014.0萬平方米，爲近10年表現最差的11月。從(cóng)增速來(lái)看(kàn)，11月成交量環比下降4.3%，同比大(dà)降39.4%。

　　臨近年底，部分(fēn)開發商由于資金面緊張和年底沖刺規模業績，會加大(dà)推盤力度，打折促銷現象也會增多。不過，報告認爲，在樓市預期已經明顯轉變的情況下，成交量短(duǎn)期内恐怕難以增長。預計(jì)40城(chéng)新建商品住宅成交量仍将繼續探底。

　　此外，報告顯示，1-11月40城(chéng)新建商品住宅累計(jì)成交面積同比增長2.6%，增速較上月回落5.3個百分(fēn)點。預計(jì)全年40城(chéng)新建商品住宅成交面積同比增速将由正轉負。

　　浙江降溫，甯波年内縮水超六成

　　報告顯示，一、二、三四線城(chéng)市1-11月新建商品住宅累計(jì)成交同比增速均收窄，增速依次爲23.7%、4.9%、-8.3%，較上月分(fēn)别收窄8.7、5.1、4.7個百分(fēn)點，預計(jì)12月将繼續回落。

　　具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，11月一線城(chéng)市同比增速最高。報告認爲，一是由于去(qù)年同期基數低，今年前2個月同比增速沖高幅度最大(dà)，因此降溫狀态下雖然整體(tǐ)回落速度相(xiàng)對最快(kuài)，但(dàn)整體(tǐ)水平也高；二是目前一線城(chéng)市還(hái)存在限價盤，其新房(fáng)市場熱(rè)度猶在。

　　三線城(chéng)市增速已于10月率先轉負，11月同比降幅繼續擴大(dà)。報告認爲，一是今年2月三線城(chéng)市沖高幅度最小，因此目前增速整體(tǐ)水平最低；二是三線城(chéng)市開發商推盤量較大(dà)，容易供大(dà)于求，使得(de)市場更快(kuài)惡化。

　　分(fēn)城(chéng)市來(lái)看(kàn)， 1-11月40城(chéng)新建商品住宅成交面積累計(jì)同比增速排名前十的城(chéng)市依次爲：廈門(mén)、珠海、杭州、北京、福州、深圳、南(nán)京、武漢、上海、成都(dōu)。排名後五位的城(chéng)市分(fēn)别爲洛陽、惠州、淮安、南(nán)甯、韶關。

　　從(cóng)城(chéng)市特點來(lái)看(kàn)，排名靠前的城(chéng)市主要爲一線城(chéng)市和部分(fēn)強二線城(chéng)市，而排名靠後的城(chéng)市主要爲三線城(chéng)市。其中，浙江降溫最爲顯著，主要原因是去(qù)年同期浙江樓市偏熱(rè)，基期值較高。

　　比較有代表性的是城(chéng)市是甯波，1-11月新房(fáng)成交累計(jì)降幅爲17.3%。今年1月，甯波新房(fáng)成交量一度達到187.4萬平方米，但(dàn)11月僅成交63.9萬平方米，和年初的火(huǒ)爆行情相(xiàng)比，年内縮水高達65%。

　　降準重磅來(lái)襲，如(rú)何影(yǐng)響買房(fáng)？

　　一日(rì)内，房(fáng)地産市場迎來(lái)兩大(dà)重磅消息。

　　12月6日(rì)，中共中央政治局召開會議(yì)，分(fēn)析研究2022年經濟工(gōng)作，提出“要推進保障性住房(fáng)建設，支持商品房(fáng)市場更好滿足購(gòu)房(fáng)者的合理(lǐ)住房(fáng)需求，促進房(fáng)地産業健康發展和良性循環。”

　　在廣東省住房(fáng)政策研究中心首席研究員(yuán)李宇嘉看(kàn)來(lái)，這句表述非常重要，大(dà)起大(dà)落不是健康的，平穩運行也包括資金供給的平穩，而不是資金緊縮導緻行業波動；良性循環即供地、開發、銷售的良性循環。

　　12月6日(rì)，央行決定于2021年12月15日(rì)下調金融機(jī)構存款準備金率0.5個百分(fēn)點，共計(jì)将釋放(fàng)長期資金約1.2萬億。對于房(fáng)地産市場影(yǐng)響，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯表示，銀行對于房(fáng)貸投放(fàng)的力度增強，因爲資金配置能力在提高，進而有助于包括按揭貸款、開發貸款等領域的活躍。此前銀保監會提及重點保障剛需和改善型購(gòu)房(fáng)需求，據此可(kě)以認爲，後續房(fáng)貸多投向此類領域。

　　嚴躍進認爲，房(fáng)貸将進一步放(fàng)松，但(dàn)房(fáng)地産市場依然要把握調控的主線，若是出現違規資金進入房(fáng)地産，各類調控也必須進行收緊。換句話(huà)說(shuō)，合理(lǐ)的房(fáng)貸需求，可(kě)以更好地得(de)到滿足。但(dàn)是違規的房(fáng)貸需求依然要收緊。

　　“近期中央密集釋放(fàng)寬松信号，但(dàn)從(cóng)以往政策面傳導到市場的時間來(lái)看(kàn)，往往會有半年左右的滞後期。”上海易居房(fáng)地産研究院研究員(yuán)潘竑羽表示，臨近年底，部分(fēn)開發商由于資金面緊張和年底沖刺規模業績，會加大(dà)推盤力度，打折促銷現象也會增多。綜合來(lái)看(kàn)，未來(lái)三個月40城(chéng)新房(fáng)成交量難以扭轉頹勢，還(hái)會繼續向下探底。