機(jī)構監測數據顯示，11月，多地二手房(fáng)成交量環比出現明顯增長，結束下半年以來(lái)二手房(fáng)成交量價齊跌的态勢。業内人(rén)士表示，當前二手房(fáng)成交量出現明顯回升，主要受益于信貸環境有所改善。預計(jì)未來(lái)信貸政策以穩定市場爲主，既不會過于緊張，也不會出現過度寬松的情況。

　　成交量有所放(fàng)大(dà)

　　貝殼找房(fáng)數據顯示，11月，50城(chéng)二手房(fáng)整體(tǐ)成交量環比增長約2%，連續兩個月實現環比增長。11月，重點50城(chéng)中約50%的城(chéng)市成交量環比回升，主要分(fēn)布在粵港澳大(dà)灣區、長三角區域，如(rú)深圳二手房(fáng)成交量連續兩個月環比增長，10月、11月環比增速分(fēn)别在10%以上和40%以上；佛山(shān)、廣州、中山(shān)、惠州等11月環比增速在15%以上；杭州、合肥、蘇州等11月環比增長幅度在10%至40%之間。

　　中國(guó)證券報記者注意到，當前成交量回升幅度較明顯的城(chéng)市主要是前期經曆嚴格調控後市場深度下挫的城(chéng)市，成交量基本降至長期曆史低位，如(rú)深圳9月的成交量幾乎是近10年的最低。這些城(chéng)市市場修複到正常成交水平仍需要時間。從(cóng)同比來(lái)看(kàn)，貝殼50城(chéng)二手房(fáng)成交量同比下降47%，本月出現環比增長的城(chéng)市成交水平仍明顯低于去(qù)年同期。

　　深圳中原研究中心數據顯示，11月，深圳二手住宅成交量突破2000套，10月份爲1605套，結束此前七個月連跌态勢。

　　廣東省住房(fáng)政策研究中心首席研究員(yuán)李宇嘉分(fēn)析認爲，11月，深圳樓市成交量出現了觸底反彈的迹象。過去(qù)10多年，深圳正常時期月均二手房(fáng)銷售規模是3000套至6000套。預計(jì)今年年底和明年第一季度，市場成交将溫和回升。但(dàn)是，李宇嘉同時提醒，深圳樓市不會迎來(lái)趨勢反轉，參考價對房(fáng)價的上漲制約還(hái)是比較大(dà)的，加杠杆的難度增加。

　　價格方面，二手房(fáng)價格出現環比走低的态勢。58同城(chéng)、安居客最新監測數據顯示，11月，全國(guó)65個主要城(chéng)市二手房(fáng)挂牌均價爲16840元/平方米，環比下跌0.33%，65城(chéng)中有14城(chéng)二手房(fáng)挂牌房(fáng)價環比上漲。北京、深圳、上海二手房(fáng)挂牌均價分(fēn)别爲58881元/平方米、57176元/平方米和54301元/平方米。目前落實二手住房(fáng)參考價制度的10個城(chéng)市調控效果明顯，甯波、成都(dōu)、三亞、西安、合肥和廣州6個城(chéng)市挂牌價環比下行。

　　信貸環境有所改善

　　針對二手房(fáng)成交放(fàng)量的原因，貝殼找房(fáng)認爲主要受益于信貸環境有所改善。11月，百城(chéng)主流首套房(fáng)貸利率爲5.69%，較10月回落4個基點，二套房(fáng)利率爲5.96%，較10月回落3個基點。自(zì)10月房(fáng)貸利率出現年内首次環比回調後，11月利率再次回調。重點城(chéng)市中約30%的城(chéng)市下調利率，下調範圍較上月擴大(dà)，主要覆蓋長三角、粵港澳大(dà)灣區。

　　放(fàng)款周期方面，11月，百城(chéng)平均放(fàng)款周期爲68天，較上月縮短(duǎn)5天，自(zì)4月以來(lái)首次縮短(duǎn)。銀行放(fàng)款力度加強，其中超過60%的城(chéng)市放(fàng)款周期縮短(duǎn)。南(nán)通、鹽城(chéng)、紹興、東莞、中山(shān)等利率下降的城(chéng)市放(fàng)款周期也同步縮短(duǎn)。三季度市場轉弱使得(de)售房(fáng)者預期回歸，無論是挂牌價還(hái)是調價動作都(dōu)更趨向于市場真實水平，使得(de)交易過程摩擦相(xiàng)對減少，有助于成交量的回升。

　　李宇嘉指出，前期因爲交易成本高，銀行貸款發放(fàng)不通暢，二手房(fáng)交易量下滑明顯，導緻換房(fáng)需求受影(yǐng)響。目前來(lái)看(kàn)，信貸寬松是适度的，是在符合房(fáng)地産金融宏觀審慎的框架下滿足合理(lǐ)需求的。這就(jiù)意味着，貸款集中度、“三條紅(hóng)線”、貸款比例和規模控制仍舊有效，特别是對開發貸，對風(fēng)險控制仍然比較嚴格。

　　穩定預期爲主

　　東北證券研報顯示，2021年前三季度，新增房(fáng)地産貸款額度呈現不斷走弱趨勢。9月，新增房(fáng)地産貸款額度達到2015年以來(lái)的最低位。央行公布的10月個人(rén)住房(fáng)貸款統計(jì)數據顯示，截至10月末，個人(rén)住房(fáng)貸款餘額37.7萬億元，當月新增3481億元，較9月多增1013億元。這是央行首次單獨公布個人(rén)住房(fáng)貸款月度數據，向市場釋放(fàng)“兩維護”的較強信心。

　　中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉對中國(guó)證券報記者表示，之前樓市全面下調的最主要原因是信貸排隊，購(gòu)房(fáng)者按揭貸款和開發商開發貸基本全面收緊，導緻市場成交量和成交價均出現明顯回落。

　　“過去(qù)幾年，房(fáng)地産行業規模快(kuài)速擴張主要靠的是‘快(kuài)周轉戰略+高杠杆’。這種發展是不可(kě)持續的，良性循環應該是繼續降低企業的杠杆，提高預售資金監管，保證開發商穩定建設，穩定市場預期。預計(jì)未來(lái)信貸既不會過于緊張，也不會再出現過度寬松的情況。”張大(dà)偉指出。

　　中金公司研報顯示，10月以來(lái)，住房(fáng)按揭貸款投放(fàng)環比提速、開發貸“抽貸”情況有所緩解。但(dàn)是，集中度和“三條紅(hóng)線”規定對涉房(fáng)貸款投放(fàng)仍将形成剛性約束，開發貸資産質量承壓也會影(yǐng)響銀行風(fēng)險偏好。總體(tǐ)而言，當前涉房(fáng)貸款政策并未明确轉向，更多的是“維穩”和“微調”，未來(lái)變化值得(de)密切關注。