随着近期融資環境有所放(fàng)松，多筆供應鏈ABS融資計(jì)劃獲準發行，優質民(mín)營房(fáng)企有望率先享受“紅(hóng)利”。

　　12月6日(rì)，龍光(guāng)集團宣布将于近期啓動CMBS、供應鏈ABS等資産支持類證券化産品的發行工(gōng)作；12月5日(rì)，碧桂園官微披露，拟于近期向交易所申請(qǐng)發行供應鏈ABS産品；同日(rì)，金地集團“長城(chéng)證券-金地集團2021年一期2号資産支持專項計(jì)劃”獲準發行，拟于2022年初上市。進入12月以來(lái)，7天内便有多家民(mín)營房(fáng)企釋放(fàng)融資計(jì)劃。

　　對此，諸葛找房(fáng)數據研究中心高級分(fēn)析師(shī)陳霄向《證券日(rì)報》記者表示，“房(fáng)企ABS融資獲批傳遞出房(fáng)企融資環境有所放(fàng)寬”，但(dàn)值得(de)注意的是，ABS融資更多傾向于資質較優房(fáng)企。

　　多筆ABS融資計(jì)劃獲準發行

　　銀行貸款、債券融資、ABS融資、信托融資、商票、關聯方借款、夾層式資管計(jì)劃、引入戰略投資、定向增發等是房(fáng)企主要融資手段。但(dàn)從(cóng)過往來(lái)看(kàn)，民(mín)營房(fáng)企通過前述手段進行融資并不順利，不過這一境況或将迎來(lái)轉機(jī)。

　　對于發行供應鏈ABS産品，碧桂園指出，供應鏈ABS産品作爲創新型融資方式，有助于上遊企業拓寬融資渠道、降低融資成本、提高經營效率，從(cóng)而增強碧桂園供應鏈體(tǐ)系内合作夥伴的競争力。

　　此外，萬科(kē)也加入到ABS融資大(dà)軍中。有消息稱，萬科(kē)拟于近期發行7.77億元供應鏈ABS，并計(jì)劃于12月份将2021年内供應鏈ABS額度發行完畢。

　　“ABS融資從(cóng)9月份起出現三個明顯變化：一是發行總量大(dà)減，月度平均下滑30%以上；二是首次發行的融資項目數量收縮，月均爲個位數；三是供應鏈ABS規模大(dà)幅下降，特别是10月份和11月份，供應鏈ABS規模不及9月份的三分(fēn)之一。”中指研究院企業事(shì)業部研究副總監陳星對《證券日(rì)報》記者表示，自(zì)11月份以來(lái)，CMBS/CMBN及購(gòu)房(fáng)尾款各僅有一筆新融資項目發行。

　　此外，11月份，據上交所信息披露顯示，多筆ABS融資計(jì)劃已得(de)到回應。例如(rú)“融創環球中心資産支持專項計(jì)劃”顯示爲已通過、“中鐵置業青島中心資産支持專項計(jì)劃”顯示爲已受理(lǐ)等。而進入12月份以來(lái)，更有多筆購(gòu)房(fáng)尾款、供應鏈融資計(jì)劃項目狀态出現更新。例如(rú)新鐵鑫建購(gòu)房(fáng)尾款資産支持專項計(jì)劃、綠城(chéng)2021年度應收賬款資産支持專項計(jì)劃，均顯示爲已反饋。由此可(kě)見，各融資類别均已進入審核程序，ABS新增項目發行進入預熱(rè)階段。

　　據中指研究院監測數據顯示，2021年1月份-11月份，ABS融資總額占房(fáng)企非銀融資的22.4%，其中供應鏈ABS爲融資主力，前三季度融資額占房(fáng)企ABS發行總額的60%以上。

　　陳星認爲，房(fáng)企發行ABS的另一個重要因素是增加融資的同時不會新增有息債務。但(dàn)監管已将ABS融資納入參考範圍，隐藏債務作用将下降，發行動力也會随之減弱，因此預計(jì)未來(lái)ABS融資規模再度爆發的可(kě)能性不大(dà)。

　　房(fáng)企資金壓力能否得(de)到緩解

　　12月6日(rì)，中國(guó)人(rén)民(mín)銀行（下稱“央行”）宣布将于2021年12月15日(rì)下調金融機(jī)構存款準備金率0.5個百分(fēn)點。對此，陳宵表示，上述舉措有助于房(fáng)企資金壓力得(de)到緩解，預計(jì)更多優質民(mín)營房(fáng)企融資計(jì)劃将會獲得(de)審批，融資規模或将有所擴大(dà)。

　　值得(de)關注的是，12月1日(rì)，中國(guó)銀行間市場交易商協會受理(lǐ)碧桂園、龍湖和中海3家房(fáng)企的中期票據注冊申請(qǐng)。據悉，碧桂園和龍湖計(jì)劃分(fēn)别在銀行間債券市場注冊發行50億元中期票據，中海拟發行100億元中期票據，募集資金均将用于償還(hái)金融機(jī)構貸款。

　　此外，自(zì)11月初中國(guó)銀行間市場交易商協會舉行房(fáng)地産企業代表座談會後，招商蛇口、保利發展、碧桂園、龍湖集團、美的置業等房(fáng)企均表示，近期計(jì)劃在銀行間市場注冊發行債務融資工(gōng)具。

　　即便融資開閘，但(dàn)部分(fēn)房(fáng)企資金鏈壓力仍得(de)不到緩解，流動性危機(jī)尚存。“今年房(fáng)企到期債務壓力較大(dà)，房(fáng)企不得(de)不動用存量現金償還(hái)債務，現金流進一步承壓。”中銀證券研究部分(fēn)析師(shī)夏亦豐指出，經估算在當前融資和銷售環境沒有改善情況下，預計(jì)2022年房(fáng)企債券和信托月度淨償還(hái)量平均在600億元左右，平均每月淨償還(hái)量/預計(jì)銷售回款在9.5%-14.3%之間，說(shuō)明房(fáng)企未來(lái)一年剛性兌付的債務壓力不斷走高。

　　在夏亦豐看(kàn)來(lái)，目前民(mín)營房(fáng)企仍處在持續出清過程中，可(kě)能需要1年或更多時間，房(fáng)企的混沌狀态大(dà)概率會延續到2022年年底。地方國(guó)企、城(chéng)投平台托市将在集中土(tǔ)拍(pāi)中成爲主流，而城(chéng)投平台拿地後大(dà)概率還(hái)是會找專業度更好的民(mín)營房(fáng)企合作（不排除尋找央國(guó)企合作），預計(jì)有兩種模式：一是一段時間後直接轉讓，民(mín)企或以收購(gòu)形式進入；二是直接引入民(mín)企“操盤”。