從(cóng)11月開始，爲沖擊全年業績，各大(dà)房(fáng)企和在售項目紛紛開啓優惠促銷模式。不僅新開項目往往會以低于預期的價格開出，連舊盤加推的新一期價格，也有不少驚喜。甚至一些“網紅(hóng)盤”，身(shēn)段也開始柔軟起來(lái)。在這種情況下，也有改善型買家，覺得(de)預期價格可(kě)能會比較高的新房(fáng)價格有松動，動了換房(fáng)改善居住條件的心思。

　　11月一手住宅網簽成交9268套

　　網易房(fáng)産數據中心監控陽光(guāng)家緣數據顯示，2021年11月廣州一手住宅網簽成交9268套，同比來(lái)看(kàn)成績一般，同比2020年11月的13339套減少4071套，下降30.52%。但(dàn)從(cóng)環比看(kàn)，年底“以價換量”成功吸引了買家入市，在10月出現年内次低的7160套後， 11月廣州一手住宅成交環比漲3成逼近萬套。在這兩個月，廣州新房(fáng)新批供應也在增加，連續4個月超萬宗，加上10月下旬開始席卷廣州的“優惠促銷”潮，年底房(fáng)企的以價換量成功吸引買家入市，

　　在11月的成交分(fēn)布中，增城(chéng)以2256套奪得(de)網簽量第一，黃(huáng)埔、番禺也都(dōu)在1000套以上，荔灣區同比大(dà)增達到776套，而網簽最少的海珠區隻有73套。

　　多重因素推動成交回暖

　　廣州中原研究發展部分(fēn)析認爲，近期成交量有所提升和放(fàng)款速度方面加快(kuài)也有關系。對買家而言，近期放(fàng)貸速度略微比二、三季度“松動”，審批時間有所縮短(duǎn)，亦帶動了買家的購(gòu)置需求。也有分(fēn)析認爲，不少在10月份國(guó)慶節假期有不錯銷售業績的大(dà)盤，網簽時間多集中在11月，也是導緻11月份整體(tǐ)網簽量有較明顯提升的原因。

　　克而瑞分(fēn)析師(shī)表示，11月廣州成交有所回暖主要得(de)益于以下幾方面的推動。一、開發商推貨力度加大(dà)，11月新增一手住宅供應10898套，是今年供應第四高的月份；二、市場以價換量，11月監測到的全市37次開盤加推，有12批次都(dōu)是價格下調，占到了1/3的比例，而且下調幅度普遍可(kě)以達到10%左右。二手樓市的業主也結束了之前的僵持，讓出了砍價的空間；第三，房(fáng)貸放(fàng)款加快(kuài)，利于需求釋放(fàng)，基本上半個月以内就(jiù)可(kě)以出同貸書(shū)，兩個月之内就(jiù)可(kě)以放(fàng)款；第四，網紅(hóng)盤集中簽約，11月份，荔灣的金域曦府、黃(huáng)埔的星彙城(chéng)都(dōu)有幾百套的網簽。

　　增城(chéng)供貨多 黃(huáng)埔性價比高

　　從(cóng)12月推貨區域結構看(kàn)，“東大(dà)倉”增城(chéng)仍占大(dà)頭，不少項目單盤供應在200至700套之間，在競争較大(dà)的情況下，新項目如(rú)何“突圍”吸引買家成交是對房(fáng)企的考驗。而黃(huáng)埔、番禺和南(nán)沙則是近期供應的第二梯隊。臨近年底，黃(huáng)埔富頤華庭、越秀濱江·星航TOD，蘿崗越秀·星樾山(shān)畔TOD等項目，也紛紛以務實的價格在年底入市，受到“剛需”和“剛改”買家的青睐。

　　而從(cóng)其餘區域來(lái)看(kàn)，除海珠、花都(dōu)、增城(chéng)三區成交持續回落以外，其他(tā)9區成交套數均呈回升态勢，環比增幅超過100%的有荔灣、番禺兩區。根據網易房(fáng)産的監控統計(jì)，荔灣11月成交的776宗，主要是因爲于國(guó)慶節前夕開盤的大(dà)盤萬科(kē)金域曦府成交的近千套陸續進入網簽階段，11月單盤占荔灣區的68%。番禺11月成交1541宗，同比增加了11.51%，除亞運城(chéng)、汽車小鎮兩個“剛需”熱(rè)銷項目外，越秀·星彙文玺、保利悅公館、越秀·和樾府等區内中高價位項目同樣備受買家青睐。值得(de)關注的是，11月競争激烈的黃(huáng)埔樓市，多盤有比較明顯的優惠促銷，促使該區11月共成交1710宗，環比有增。但(dàn)也由于黃(huáng)埔11月成交勢頭較好，在一定程度上搶了增城(chéng)的“風(fēng)頭”，增城(chéng)雖依然有2256套網簽，但(dàn)同比出現18%的下降。

　　廣州中原研究發展部認爲，目前黃(huáng)埔樓市整體(tǐ)性價比較高，因此增城(chéng)單純靠打價格戰跟黃(huáng)埔搶客的意義不大(dà)，未來(lái)或有待基建、産業發展利好帶動，才能刺激更多買家關注。

　　近半年成交放(fàng)緩 庫存周期再升

　　廣州中原研究發展部統計(jì)顯示，截至11月末，全市庫存量1109.9萬平方米，去(qù)化周期14個月，創2020年二季度以來(lái)新高。

　　克而瑞的統計(jì)則顯示，在今年1-11月的一手住宅成交中，已經有四區網簽量破萬套，分(fēn)别是增城(chéng)區的2.5萬套、黃(huáng)埔區的1.4萬套，南(nán)沙區的1.3萬套以及番禺區的1萬套。另外，白(bái)雲區和海珠區今年1-11月同比漲幅頗爲明顯，分(fēn)别達到65.59%和37.86%。這主要是因爲這兩個區今年以來(lái)新盤供應有較明顯增加。

　　【後市展望】

　　搶客大(dà)戰将延續

　　各區全新大(dà)盤值得(de)留意

　　據悉，12月開發商将保持較高推貨力度，因此從(cóng)供應角度而言，廣州将保持較充足貨量，尤其位于較受買家青睐的熱(rè)區優質闆塊的項目均有望在12月入市，如(rú)臨近廣鋼的廣摩地塊項目保利越秀·天啓，海珠南(nán)洲闆塊中海觀澔府，黃(huáng)埔萬科(kē)城(chéng)市之光(guāng)、保利羅蘭國(guó)際等。此外，如(rú)萬科(kē)金域曦府、亞運城(chéng)、中央城(chéng)、保利翔龍天彙等項目亦有加推計(jì)劃，由此可(kě)見，開發商“搶客大(dà)戰”還(hái)将持續。