土(tǔ)地市場是樓市的晴雨(yǔ)表。近日(rì)，多地迎來(lái)第三批次集中供地。作爲今年最後一次集中供地，第三輪供地規則有何調整？是否會延續此前土(tǔ)地溢價率走低的現象？尤其是北京在第三批次集中供地時，有6宗地被設置了競現房(fáng)銷售環節，這将對市場産生(shēng)哪些影(yǐng)響？《中國(guó)消費者報》記者對此進行了采訪了解。

　　土(tǔ)地拍(pāi)賣門(mén)檻降低

　　第二批次集中供地剛剛落下帷幕，深圳、上海、北京、南(nán)京、蘇州、廣州、福州等部分(fēn)熱(rè)點城(chéng)市近期就(jiù)迅速拉開了第三批次集中供地的帷幕。

　　結合多地發布的供地公告來(lái)看(kàn)，相(xiàng)比于前兩次集中供地，第三批次集中供地在土(tǔ)地出讓規則上有明顯的變化，比如(rú)提高房(fáng)價銷售上限，讓利潤更有空間；适度放(fàng)寬保證金支付期限；降低參拍(pāi)門(mén)檻，調動房(fáng)企積極性等。

　　貝殼研究院首席分(fēn)析師(shī)許小樂對《中國(guó)消費者報》記者表示，具體(tǐ)來(lái)說(shuō)，第三批次供地較第二批次的規則有所放(fàng)松，主要體(tǐ)現在房(fáng)企資質、資金要求以及配建比例三個方面。例如(rú)，在房(fáng)企資質方面，南(nán)京降低了企業資質門(mén)檻，拿地資質從(cóng)1級降至2級或3級，放(fàng)寬了聯合拿地的限制；在資金要求方面，蘇州的保證金比例從(cóng)第二批次部分(fēn)宗地的50%下調至第三批次全部宗地的30%，且首付款比例由60%下調至50%，而廣州允許土(tǔ)地款分(fēn)期支付，部分(fēn)宗地将一個月内一次性付清總價的要求取消，調整成最長6個月内付清；在配建比例方面，部分(fēn)城(chéng)市減少了有配建要求的地塊出讓，如(rú)合肥第二批次僅有2宗地無配建保障性租賃住房(fáng)要求，而第三批次則有9宗地無此要求，同時，配建保障性租賃住房(fáng)面積比例在20%以上的，從(cóng)第二批次的40%降至第三批次的30%，爲房(fáng)企留下一定的利潤空間。

　　不過，許小樂指出，針對房(fáng)企資金來(lái)源審核、土(tǔ)地溢價率不得(de)超過15%，以及通過搖号、競（定）品質方式确定競得(de)人(rén)等土(tǔ)地拍(pāi)賣規則依然沒有放(fàng)松，這表明在穩地價的目标下，防止土(tǔ)地金融化、杜絕炒高地價的行爲仍然是關注重點。

　　更多優質地塊釋放(fàng)

　　由于在第二批次集中供地時市場降溫明顯，長沙、北京、沈陽、杭州、廣州等地的流拍(pāi)率均高達50%以上。爲了降低流拍(pāi)率、提高成交量，這些城(chéng)市在第三批次時更有動力拿出優質地塊供應，調動房(fáng)企參拍(pāi)的積極性。

　　許小樂對《中國(guó)消費者報》記者表示，從(cóng)已公告的第三批次供地城(chéng)市來(lái)看(kàn)，成都(dōu)、合肥、蘇州、深圳、杭州等城(chéng)市的核心區土(tǔ)地供應規模均有明顯增加。以杭州爲例，目前第三批次預公告的核心區供應規劃建築面積占比爲39.0%，相(xiàng)比于第二批次的24.4%有明顯上升。同時從(cóng)地塊條件來(lái)看(kàn)，51宗地中有42宗爲純住宅用地，有利于房(fáng)企算賬與去(qù)化，進而提高房(fáng)企的拿地意願。

　　北京也拿出核心區的優質地塊參與第三批次集中供地。近日(rì)，北京土(tǔ)地交易市場發布的第三批次住宅用地出讓公告明确，共計(jì)12宗地，土(tǔ)地總面積約62公頃，總建築規模約113萬平方米，起始價總額336億元，将于12月下旬集中成交。12宗地中，位于中心城(chéng)區的有7宗地，土(tǔ)地總面積約40.4公頃，占比爲65%，其中，朝陽區有6宗，約26公頃，豐台區有1宗，約14.4公頃。

　　諸葛找房(fáng)數據研究中心分(fēn)析師(shī)梁楠對《中國(guó)消費者報》記者表示，本次是今年最後一批次集中供地，意味着這是房(fáng)企今年補倉的最後機(jī)會，預計(jì)22城(chéng)第三批次集中供地的整體(tǐ)市場表現或将有所回溫，流拍(pāi)現象有望減少。同時，土(tǔ)地拍(pāi)賣門(mén)檻的降低将在一定程度上緩解房(fáng)企的資金壓力，促進企業的周轉能力，此類舉措或将在很大(dà)程度上激發房(fáng)企的拿地意願，增強市場信心。

　　置業者點贊現房(fáng)銷售

　　在各地關于第三批次集中供地的公告中，備受關注的莫過于北京關于現房(fáng)銷售地塊大(dà)幅增加的消息。

　　據記者了解，在北京第二批次推出的17宗地中，隻有1宗大(dà)興黃(huáng)村鎮的地塊是現房(fáng)銷售。雖然第二批次集中土(tǔ)地拍(pāi)賣的整體(tǐ)過程較冷(lěng)清，但(dàn)是競現房(fáng)銷售面積的該地塊卻是吸引房(fáng)企争奪激烈的地塊之一，最終競現房(fáng)銷售面積達到54000平方米。也許是看(kàn)到了置業者對現房(fáng)銷售的熱(rè)情，在北京日(rì)前公示的第三批次12宗地塊中，有6宗被設置了競現房(fáng)銷售環節，尤其是很熱(rè)門(mén)的朝陽區勁松街道地塊，幹脆就(jiù)被定爲全現房(fáng)銷售，也就(jiù)是說(shuō)，這個項目今年拿地，但(dàn)至少要到2023年下半年甚至2024年才能銷售。而且，該項目的指導售價爲10.66萬元/平方米，與同區域二手房(fáng)形成價格倒挂。

　　其他(tā)5宗被設置了競現房(fáng)銷售的地塊分(fēn)别爲朝陽區管莊1宗、房(fáng)山(shān)區拱辰街道1宗、門(mén)頭溝區永定鎮2宗和密雲區水源路(lù)南(nán)側地塊1宗。除房(fáng)山(shān)區拱辰地塊設置了競現房(fáng)面積的上限爲31000平方米外，其他(tā)4宗地的上限均爲全盤現房(fáng)銷售。

　　那麽，現房(fáng)銷售對行業發展有什麽影(yǐng)響？對于買房(fáng)人(rén)來(lái)說(shuō)，意義何在？合碩機(jī)構分(fēn)析師(shī)郭毅對《中國(guó)消費者報》記者表示：“現房(fáng)銷售具有劃時代意義，因爲相(xiàng)比競共有産權份額、競保障房(fáng)、競高标準建設方案等拍(pāi)賣土(tǔ)地新招，隻有競現房(fáng)銷售面積是對房(fáng)地産企業從(cóng)拿地、生(shēng)産到銷售全流程都(dōu)會産生(shēng)直接影(yǐng)響的措施。”

　　記者發現，網友們對現房(fáng)銷售一緻叫好。“家住大(dà)北京”表示：“所見即所得(de)，可(kě)以讓人(rén)真實充分(fēn)地對比、衡量房(fáng)子是否值得(de)購(gòu)買。有可(kě)能會出現的情況是，品質好的項目大(dà)家争搶着要買，品質差的項目根本賣不動。”

　　“慧聲找房(fáng)”則認爲：“貨不對闆、賣家秀變買家秀的情況會大(dà)大(dà)減少，有效規避了延期交房(fáng)及爛尾風(fēng)險，可(kě)以促使新房(fáng)的質量整體(tǐ)提升。”

　　而開發商們面對現房(fáng)銷售的情緒則較爲複雜，現房(fáng)銷售會對企業資金鏈造成巨大(dà)的壓力。據記者了解，杭州第二批次集中供地10宗試點現房(fáng)銷售地塊全部流拍(pāi)。

　　中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉對《中國(guó)消費者報》記者表示，北京現房(fáng)銷售目前僅作爲試點，短(duǎn)期來(lái)看(kàn)并沒有大(dà)規模展開。對于中大(dà)型項目來(lái)說(shuō)，若有部分(fēn)樓棟需現房(fáng)銷售，在統一政府指導售價下，将有利于控制房(fáng)價的平穩。