自(zì)11月以來(lái)，房(fáng)企融資漸有暖意。中指院數據顯示，11月房(fáng)企融資總額爲707.8億元，環比上升33.1%。從(cóng)融資結構來(lái)看(kàn)，信用債、海外債、信托融資、ABS融資規模占比分(fēn)别爲52.5%、1.4%、30.6%和15.5%，其中信用債融資規模與上月相(xiàng)比增長了197.1%。

　　對于房(fáng)企信用債融資規模的增長，中指研究院企業事(shì)業部研究副總監陳星表示，這給市場提升了很大(dà)信心，一方面證明信用債這一渠道仍然保持通暢；另一方面，部分(fēn)房(fáng)企的融資需求得(de)到滿足，爲業内其他(tā)企業起到了很好的示範作用。

　　與信用債環比大(dà)增不同，11月房(fáng)企海外債融資依然遇冷(lěng)，與10月相(xiàng)比下降了88%，僅有港龍中國(guó)一家企業成功發行海外債，利率爲13.5%。業内人(rén)士分(fēn)析，本月海外評級機(jī)構持續下調多家房(fáng)企信用級别或展望，地産美元債繼續出現違約，境外投資人(rén)失去(qù)的信心短(duǎn)時間内無法修複，海外融資渠道被迫進入暫停階段。

　　貝殼研究院高級分(fēn)析師(shī)潘浩表示，政府端積極信号顯效，境内融資規模環比修複性上漲，但(dàn)由于臨近年末，根據當前債券市場趨勢，預計(jì)2021年發債規模将回落至萬億元之下。

　　房(fáng)企ABS重新發行

　　需要關注的是，從(cóng)11月末開始，ABS開始重新發行，其中類Reits有兩筆、CMBS/CMBN及購(gòu)房(fáng)尾款各有一筆新項目發行。中指院數據顯示，2021年1 -11月，ABS融資總額占房(fáng)企非銀融資的22.4%，其中供應鏈ABS爲融資主力，前三季度融資額占房(fáng)企ABS發行總額的60%以上。

　　此外，11月上交所信息披露顯示多筆ABS融資計(jì)劃已得(de)到回應。如(rú)融創環球中心資産支持專項計(jì)劃資産證券化顯示爲已通過，中鐵置業青島中心資産支持專項計(jì)劃顯示爲已受理(lǐ)等。

　　進入12月，更有多筆購(gòu)房(fáng)尾款、供應鏈融資計(jì)劃的項目狀态出現更新，如(rú)新鐵鑫建購(gòu)房(fáng)尾款資産支持專項計(jì)劃、綠城(chéng)2021年度應收賬款資産支持專項計(jì)劃，均顯示爲已反饋。此外，12月5日(rì)，碧桂園宣布拟于近期向交易所申請(qǐng)發行供應鏈ABS産品，次日(rì)，龍光(guāng)集團也宣布将于近期啓動CMBS、供應鏈ABS等資産支持類證券化産品的發行工(gōng)作。

　　陳星表示，伴随各融資類别均再度進入審核程序，ABS新增項目即将進入發行階段，再度回歸。

　　房(fáng)地産市場或迎來(lái)溫和修複

　　盡管11月房(fáng)企融資有回暖之勢，但(dàn)多位業内人(rén)士認爲，在穩健的貨币政策大(dà)環境下，房(fáng)地産行業市場或将迎來(lái)緩慢(màn)溫和的修複，但(dàn)這需要政策呵護。

　　12月6日(rì)，中共中央政治局召開會議(yì)，分(fēn)析研究2022年經濟工(gōng)作。會議(yì)強調，明年經濟工(gōng)作要穩字當頭、穩中求進。宏觀政策要穩健有效，繼續實施積極的财政政策和穩健的貨币政策。同日(rì)，央行明确12月15日(rì)将下調金融機(jī)構存款準備金率0.5個百分(fēn)點，預計(jì)将釋放(fàng)1.2萬億元人(rén)民(mín)币。

　　針對此次降準，58安居客房(fáng)産研究院分(fēn)院院長張波在接受中國(guó)網财經記者采訪時表示：“降準資金雖對房(fáng)地産存在一定利好，但(dàn)重點是強化對實體(tǐ)經濟特别是中小微企業的支持，而非房(fáng)地産。”

　　貝殼研究院首席市場分(fēn)析師(shī)許小樂也表示：“一方面，降準釋放(fàng)流動性的利好下，房(fáng)貸利率下降、放(fàng)款速度加快(kuài)，房(fáng)企經營現金流改善；另一方面，房(fáng)企融資環境有望繼續邊際改善，房(fáng)企合理(lǐ)的融資需求得(de)到滿足，利于降低房(fáng)企債務風(fēng)險”。

　　不過，許小樂還(hái)認爲，在穩健的貨币政策大(dà)環境并未改變，且房(fáng)地産行業金融風(fēng)險仍存的情況下，房(fáng)地産整體(tǐ)杠杆仍然不會擴張。此外，在這兩年的金融整頓之下，房(fáng)地産信貸穿透式監管能力增強，貨币借道進入房(fáng)地産沒那麽容易，房(fáng)地産或難以出現2016年左右的強勢反彈。