從(cóng)邁向全面小康，到邁向全面現代化，住房(fáng)都(dōu)至關重要。處于建設高水平社會主義市場經濟體(tǐ)制和探索中國(guó)特色住房(fáng)制度體(tǐ)系的當前中國(guó)，政策制度及其變動成爲影(yǐng)響住房(fáng)發展的重要變量。本報告在評述2021年住房(fáng)及相(xiàng)關市場走勢的基礎上，預測了2022年住房(fáng)及相(xiàng)關市場的發展變化；剖析了住房(fáng)市場及其相(xiàng)關領域協調健康發展所面臨的主要問(wèn)題與挑戰，并針對性地提出了相(xiàng)關政策建議(yì)。

 

　　2021年住房(fáng)市場從(cóng)分(fēn)化升溫到熱(rè)度下降

 

　　2021年，中國(guó)住房(fáng)市場經曆從(cóng)分(fēn)化升溫到熱(rè)度下降的運行過程。

 

　　第一，時間上，住房(fáng)市場從(cóng)上半年的普遍過熱(rè)轉向下半年的普遍降溫。首先，全國(guó)平均住房(fáng)價格增幅先快(kuài)速上升後逐步回落。其中，1-2月份大(dà)幅上漲至11228元/平方米，同比漲幅達到16.8%，在此之後住房(fáng)價格漲幅逐月回落。截至2021年10月，全國(guó)房(fáng)價平均爲10513元/平方米，同比增長5.28%。其次，住房(fáng)銷量增速創造新高，住房(fáng)開發量增速有升有降，已竣工(gōng)商品住房(fáng)去(qù)化周期略有縮短(duǎn)，未竣工(gōng)商品住房(fáng)去(qù)化周期微幅延長。在需求方面，月度住房(fáng)銷售面積增長率波動較大(dà)，總體(tǐ)保持由驟升轉向快(kuài)速下降的波動過程，累計(jì)值創造了新高水平；新開工(gōng)、施工(gōng)與竣工(gōng)面積經曆從(cóng)快(kuài)速上升到波動性回落的過程；全國(guó)待售住房(fáng)面積同比增幅呈現平緩“U”型變動。2021 年全國(guó)已竣工(gōng)商品住房(fáng)存銷比估算值爲16.7（月），未竣工(gōng)商品住房(fáng)存銷比爲3.9（年）。再次，房(fáng)地産投資經曆從(cóng)驟升到回落企穩的變動過程。住房(fáng)開發投資累計(jì)值同比增長率在2021年2月達到41.9%的高峰，此後逐步回落，2021年1-10月同比增速爲9.3%，回歸至正常水平。最後，住房(fáng)租賃受疫情影(yǐng)響相(xiàng)對較大(dà)，恢複過程中城(chéng)市層級性分(fēn)化加劇(jù)。一線城(chéng)市與二線城(chéng)市住房(fáng)租賃價值指數間“剪刀差”持續擴大(dà)。

 

　　第二，空間上，從(cóng)上半年一、二、三線城(chéng)市分(fēn)化加劇(jù)到下半年各線城(chéng)市普遍降溫。首先，局部較快(kuài)上漲重現，總體(tǐ)降溫收斂明顯。全國(guó)276個地級及以上城(chéng)市中，房(fáng)價上漲城(chéng)市數量和同比上漲率均值在2021年皆先增後減。其次，房(fáng)價變動的城(chéng)市層級性分(fēn)化先擴大(dà)後縮小。一、二線城(chéng)市二手房(fáng)價格同比增速先快(kuài)速上升後穩中略降，三線城(chéng)市總體(tǐ)保持小幅上漲，四線城(chéng)市在低速增長上有所下降。房(fáng)價水平區域差異大(dà)，東部領先，且先擴大(dà)後收斂。最後，城(chéng)市群房(fáng)價增速小幅回升，中心城(chéng)市增速有所擴大(dà)，且不同地區城(chéng)市群存在明顯差異。

 

　　第三，在風(fēng)險上，總體(tǐ)有所下降和可(kě)控，局部有所釋放(fàng)和外溢。一是住戶支付能力下降，斷供風(fēng)險略爲增加。二是企業總體(tǐ)風(fēng)險下降，個别企業出現流動性風(fēng)險。三是房(fáng)地産貸款占比有所下降，房(fáng)地産不良貸款增加。四是全國(guó)房(fáng)地産市場降溫，個别城(chéng)市降溫速度過快(kuài)。總體(tǐ)來(lái)看(kàn)，2021年住房(fáng)市場仍然是經濟增長的一個支撐點，自(zì)身(shēn)也赢得(de)了全面的發展。

 

　　影(yǐng)響房(fáng)地産市場變化的因素

 

　　2020年第四季度以來(lái)住房(fáng)市場先升後降的波動，是在複雜的外部環境和上行的住房(fáng)市場環境下，調控政策與市場主體(tǐ)博弈的結果。

 

　　第一，外部環境和宏觀政策支持了市場升溫。全球通貨膨脹和房(fáng)價漲幅創新高，實體(tǐ)産業恢複弱且面臨一定困難，寬松貨币環境支持了住房(fáng)投資需求，人(rén)口及政策變化催生(shēng)住房(fáng)新需求，城(chéng)鎮化及人(rén)才政策支撐住房(fáng)需求。

 

　　第二，市場主體(tǐ)預期及行爲發生(shēng)呈現較大(dà)的變化。一是金融機(jī)構對房(fáng)地産從(cóng)趨之若鹜到避之若浼。開發貸款出現大(dà)幅下降，個人(rén)抵押貸款前高後降，信用債融資結構性收縮。二是開發企業從(cóng)資金緊張到銷售困難進而流動性風(fēng)險增加，導緻購(gòu)地、開工(gōng)和投資不斷下降。三是住戶部門(mén)從(cóng)瘋狂搶購(gòu)到觀望徘徊。四是城(chéng)市政府從(cóng)高溢價輕松拍(pāi)地到低溢價艱難推地。

 

　　第三，2021年調控政策從(cóng)逐步疊加發力到開始微調。在城(chéng)市調控上，上半年20餘城(chéng)市不斷升級，下半年20餘城(chéng)市實施“限跌”。在部門(mén)調控上，調控政策鏈逐步閉合并日(rì)益發力。行政政策上行政指導價格從(cóng)新房(fáng)擴展到租賃價格和二手房(fáng)價格，金融政策上房(fáng)地産金融審慎監管制度性政策逐步到位并開始發力，土(tǔ)地政策上從(cóng)“兩集中”到競拍(pāi)規則優化和土(tǔ)地溢價限制，房(fáng)地産稅開征試點從(cóng)座談討(tǎo)論到決定實施，預期管理(lǐ)上基于市場情緒變化及時有效地做出調整。

 

　　2022年住房(fáng)市場将分(fēn)化回暖

 

　　在沒有重大(dà)政策調整和意外事(shì)件沖擊的情況下，2022年中國(guó)住房(fáng)市場總體(tǐ)表現将變中趨穩。中長期中國(guó)住房(fáng)發展結構優化和質量提升潛力巨大(dà)。

 

　　第一，2022年中國(guó)樓市将從(cóng)整體(tǐ)降溫轉向分(fēn)化回暖。基于短(duǎn)期市場主要決定于政策調整與市場主體(tǐ)預期及行爲變化的判斷依據，從(cóng)總體(tǐ)上看(kàn)，2022年住房(fáng)市場将變中趨穩，風(fēng)險可(kě)控。預計(jì)2022年全年全國(guó)商品住房(fáng)平均價格增長率将在-3%至3%，商品住房(fáng)銷售面積增長将在-1%至-5%，住房(fáng)開發投資增速預計(jì)将在2%至5%。

 

　　從(cóng)時間上看(kàn)，2022年住房(fáng)市場将先降後升，變中趨穩。從(cóng)環比數據預判，2021年第四季度将企穩，2022年第一、二、三季度将逐步加快(kuài)回升，四季度将有新變化。從(cóng)同比數據預判，2021年第四季度繼續降溫，在經曆2022年第一季度降幅最大(dà)後，預計(jì)2022年第二、三季度降幅逐步減小，2022年第四季度主要指标轉正。

 

　　從(cóng)空間上看(kàn)，從(cóng)較多降溫到局部升溫。預計(jì)2021年第四季度到2022年全年，住房(fáng)市場在空間上再加劇(jù)分(fēn)化并表現出複雜和多樣性。人(rén)口持續流入、收入持續增長的一、二線城(chéng)市以及都(dōu)市圈和城(chéng)市群的城(chéng)市預計(jì)在2022年二三季度有顯著的回暖；人(rén)口持續流出、收入增長放(fàng)緩的三四線及以下城(chéng)市、非都(dōu)市圈非城(chéng)市群的城(chéng)市可(kě)能面臨持續下行。

 

　　從(cóng)風(fēng)險上看(kàn)，2022年住房(fáng)市場的整體(tǐ)風(fēng)險将延續下降趨勢，局部地區、個别主體(tǐ)的風(fēng)險将有所釋放(fàng)，風(fēng)險外溢将被有效控制。

 

　　第二，基于外部基礎環境、住房(fáng)需求潛力與模式轉型決定住房(fáng)市場中長期走勢的預判依據，預計(jì)中長期至2035年中國(guó)住房(fáng)發展結構優化和質量提升的潛力巨大(dà)。市場表現爲增長拐點後結構趨向優化和質量不斷提升，出現總量高水平均衡，結構高水平優化。其中，空間結構上住房(fáng)空間錯配（包括區域之間和城(chéng)鄉之間）的問(wèn)題将基本解決；階層結構上住房(fáng)市場與住房(fáng)保障比例将基本合理(lǐ)、多層次的住房(fáng)保障體(tǐ)系将基本形成；新舊結構上存量住房(fáng)的交易、改造和維護成爲主體(tǐ)，非開發居住服務将成爲主體(tǐ)；租售住房(fáng)結構也将趨于合理(lǐ)，租賃住房(fáng)比例尤其是大(dà)城(chéng)市的租賃住房(fáng)比例将有明顯提升。

 

　　優化政策體(tǐ)系支持“住”

 

　　第一，優化調控政策體(tǐ)系。保持戰略定力，優化政策目标，完善政策機(jī)制。一是優化資金監管并微調金融政策。保持合理(lǐ)的抵押貸款規模和增速，保持合理(lǐ)的開發貸款規模和增速，保持合理(lǐ)的債權融資規模和增速，優化資金監管政策。二是優化土(tǔ)地集中供應和拍(pāi)賣制度。完善集中供地政策，增加供地次數。完善土(tǔ)地拍(pāi)賣制度，減少捆綁限制。完善土(tǔ)地供給機(jī)制，實施雙向調控。三是分(fēn)類優化和實施行政政策。分(fēn)類處置和化解房(fáng)企風(fēng)險，健全住房(fáng)市場管理(lǐ)應急機(jī)制。四是引導市場恢複信心和穩定預期。建立傳播房(fáng)地産政策和市場信息的工(gōng)作責任制度，建立機(jī)制化的預期波動應對和穩定制度。

 

　　第二，加快(kuài)實施青年人(rén)和新市民(mín)安居工(gōng)程。一是加大(dà)産權式保障房(fáng)住房(fáng)建設。加大(dà)保障性租賃房(fáng)，推出共有産權住房(fáng)，推出保障性産權房(fáng)，支持新市民(mín)購(gòu)房(fáng)需求。二是通過四個結合擴大(dà)青新市民(mín)住房(fáng)供給。讓青新市民(mín)住房(fáng)供應與都(dōu)市圈建設相(xiàng)結合、與舊房(fáng)改造和老城(chéng)更新相(xiàng)結合、與産業發展空間相(xiàng)結合、與處置和化解出險房(fáng)企的風(fēng)險相(xiàng)結合。三是加快(kuài)建立支持充分(fēn)到位的保障政策體(tǐ)系。加快(kuài)研究和推出政府指導定價，加快(kuài)制定保障房(fáng)用地管理(lǐ)辦法，推出住房(fáng)公積金改革方案，創設安居工(gōng)程抵押補充貸款，建立公共服務常住地供給制度。四是加快(kuài)建立激勵和約束參與各方的保障機(jī)制體(tǐ)系。建立城(chéng)市政府的激勵與約束機(jī)制，建立轄區政府間的利益平衡機(jī)制，構建機(jī)構參與的激勵與約束機(jī)制。

 

　　第三，構建新時代中國(guó)住房(fáng)發展新模式。基于中國(guó)住房(fáng)的主要矛盾是結構性問(wèn)題，在“十四五”規劃及未來(lái)15年，加快(kuài)住房(fáng)的供給側結構性改革，構建與需求結構相(xiàng)匹配的中國(guó)住房(fáng)新體(tǐ)系，構建與時代需求相(xiàng)适應的中國(guó)住房(fáng)發展新模式。一方面，必須通過改革創建新的住房(fáng)發展模式。包括住房(fáng)供應模式、政府調控模式、住房(fáng)開發模式、住房(fáng)融資模式、住房(fáng)消費模式和城(chéng)市政府參與模式。另一面，構建新時代中國(guó)住房(fáng)新體(tǐ)系。一是以産權化爲主線，構建中國(guó)住房(fáng)的供應體(tǐ)系。二以城(chéng)鎮化爲基礎，構建中國(guó)住房(fáng)的空間體(tǐ)系。三是以智能化爲目标，構建中國(guó)住房(fáng)高質量的産品體(tǐ)系。（作者單位：中國(guó)社會科(kē)學院财經戰略研究院、中國(guó)社會科(kē)學院城(chéng)市與競争力研究中心）

 

（責任編輯：施曉娟）