中國(guó)住房(fáng)企業報告： 住房(fáng)市場将整體(tǐ)趨于穩定

 

　　2021-2022年度，我國(guó)房(fáng)地産企業數量保持穩定，增速明顯下降，預計(jì)将穩定在10萬家左右；房(fáng)地産企業從(cóng)業人(rén)數再次出現下降。房(fáng)企銷售額平穩增長，但(dàn)市場存在去(qù)庫存壓力。在房(fáng)産融資和購(gòu)地方面，金融監管強化使得(de)房(fáng)企貸款增速放(fàng)緩，土(tǔ)地成交金額和成交量同比下滑。在開發銷售方面，由于疫情減緩，新開工(gōng)和竣工(gōng)面積增速在一季度同比增速較大(dà)，但(dàn)整體(tǐ)增長趨勢穩定，升幅較小。房(fáng)企權益銷售占比顯著下降，合作開發模式逐漸形成趨勢。商品房(fáng)銷售面積累積同比增速實現正值，保持平穩增長。此外，行業内部資源整合與合作進一步加深，業務向多元化趨勢發展，行業轉型将進一步提速。

 

　　2021年9月以來(lái)，央行以及其他(tā)相(xiàng)關主管部門(mén)釋放(fàng)房(fáng)地産調控政策維穩信号，12月召開的中央政治局會議(yì)也指出“促進房(fáng)地産業健康發展和良性循環”，因此未來(lái)房(fáng)企發展的政策環境預計(jì)将在穩定的前提下更加積極。

 

　　當下，由于房(fáng)地産金融審慎監管政策趨嚴，房(fáng)企廣泛面臨着資金短(duǎn)期信用違約風(fēng)險。随着國(guó)内房(fáng)地産市場逐漸飽和，市場預期改變，高周轉模式下的房(fáng)企一旦遇到市場下行，則會面臨銷售困境。國(guó)内房(fáng)地産行業利潤率逐步下滑已成爲行業共識，這一趨勢短(duǎn)期内很難有效規避。

 

　　2022年，中國(guó)住房(fáng)市場整體(tǐ)将會趨于穩定；房(fáng)企降杠杆明顯，金融政策趨向穩定；行業集中度進一步提升，轉型速度加快(kuài)。廣大(dà)住房(fáng)企業應降負債、去(qù)杠杆；保交樓、防爛尾；售資産、廣并購(gòu)；慎投資、縮戰線。（劉偉等）

 

　　中國(guó)住房(fáng)需求報告：

 

　　住房(fáng)需求向理(lǐ)性回歸

 

　　今年以來(lái)，黨中央、國(guó)務院繼續貫徹“房(fáng)住不炒”的調控基調和“穩地價、穩房(fáng)價、穩預期”的調控目标，深入落實房(fáng)地産金融審慎管理(lǐ)制度，打擊不合理(lǐ)購(gòu)房(fáng)需求。各地采取措施強化住房(fáng)的居住屬性。與此同時，年内首次明确國(guó)家層面住房(fáng)保障體(tǐ)系的頂層設計(jì)，進一步助推了住房(fáng)需求向理(lǐ)性回歸。特征如(rú)下：一是銷售增長穩中有降，購(gòu)房(fáng)者逐步回歸理(lǐ)性。上半年房(fáng)地産市場保持較高活躍度，部分(fēn)熱(rè)點城(chéng)市出現“量價齊升”情況，學區房(fáng)價格領漲引起廣泛關注。在從(cóng)嚴調控政策下，下半年居民(mín)購(gòu)房(fáng)預期下行，銷售市場整體(tǐ)呈降溫趨勢。二是城(chéng)市與區域分(fēn)化态勢加劇(jù)，需求釋放(fàng)的梯度差異明顯。無論是按一、二線城(chéng)市和三線城(chéng)市劃分(fēn)，還(hái)是按東部、中部、西部和東北地區劃分(fēn)，城(chéng)市和區域住房(fáng)市場均呈現明顯梯度分(fēn)化态勢。三是辦公樓與商業營業用房(fáng)需求緩慢(màn)複蘇，物業需求分(fēn)化态勢依然延續。四是投資投機(jī)型購(gòu)房(fáng)需求總體(tǐ)上被有效遏制，房(fáng)價預期和投資意願均達到近年來(lái)較低水平。五是住房(fáng)租賃價格同比上漲，租賃市場分(fēn)化态勢進一步延續。

 

　　綜合人(rén)口結構、房(fáng)地産市場周期以及政策調控的多重影(yǐng)響，預計(jì)未來(lái)我國(guó)房(fáng)地産需求将會延續總體(tǐ)回調、平穩運行、局部分(fēn)化的走勢，出現持續震蕩、大(dà)幅下跌的概率較小。“十四五”期間，中國(guó)城(chéng)市的住房(fáng)需求基本面将不再具備快(kuài)速增加的條件，但(dàn)重點城(chéng)市的住房(fáng)需求仍有進一步的釋放(fàng)空間。

 

　　針對當前住房(fáng)需求存在的問(wèn)題建議(yì)如(rú)下：一是要保持政策調控定力，夯實城(chéng)市政府的主體(tǐ)責任，落實房(fáng)地産長效機(jī)制，加強房(fáng)地産市場監管、預警和調控力度。二是要提高政策調控的精準度，保障房(fáng)地産合理(lǐ)需求的有序釋放(fàng)。三是要充分(fēn)利用稅收、金融等調控手段，提高投資投機(jī)性需求購(gòu)房(fáng)難度和持有成本。四是要加快(kuài)建立多主體(tǐ)供給、多渠道保障、供需匹配的住房(fáng)供應體(tǐ)系，大(dà)力發展保障性租賃住房(fáng)。五是要穩定房(fáng)地産市場預期，減少政策不确定性對市場主體(tǐ)的影(yǐng)響。六是積極應對住房(fáng)需求主體(tǐ)的區域結構變化，以有效的産業結構調整引導房(fáng)地産需求釋放(fàng)。（李超 莫東翠）

 

　　中國(guó)住房(fáng)城(chéng)市政府調控報告：

 

　　地方政府落實調控主體(tǐ)責任

 

　　上半年，房(fáng)地産市場延續了去(qù)年底開始的火(huǒ)熱(rè)行情，地方政府積極調控，出台了一系列穩地價、穩房(fáng)價、穩預期政策，政策力度大(dà)、及時性強；加大(dà)房(fáng)地産市場秩序整治力度，針對二手房(fáng)市場、學區房(fáng)調控、保障房(fáng)建設的力度亦在不斷加強。在保障居民(mín)合理(lǐ)住房(fáng)需求的同時，對于擾亂市場秩序的行爲進行了精準的糾偏與堵漏，标本兼治，清晰地向開發商、購(gòu)房(fáng)者傳遞出了穩地價、穩房(fáng)價、穩預期的調控目标。重點城(chéng)市在第一輪、第二輪土(tǔ)地集中出讓暴露出很多問(wèn)題後，出台了一系列針對性的“打補丁”措施，積極調整第二輪、第三輪土(tǔ)拍(pāi)規則。進入下半年，房(fáng)地産行情整體(tǐ)向下趨勢明顯，土(tǔ)地流拍(pāi)增加，多地随之調整樓市政策，開啓“雙向”調控模式。當前，經濟下行壓力較大(dà)背景下部分(fēn)城(chéng)市土(tǔ)地财政依賴依然嚴重，地方政府的調控工(gōng)作内在動力不足。未來(lái)，需要建立更完備、精細的政策體(tǐ)系，建立人(rén)、房(fáng)、地、錢四位一體(tǐ)的聯動機(jī)制，來(lái)支撐地方政府切實扛起城(chéng)市主體(tǐ)責任，督促地方政府不把房(fáng)地産作爲短(duǎn)期刺激經濟的手段；部分(fēn)地方政府也需要适應土(tǔ)地市場整體(tǐ)低迷的态勢，加大(dà)土(tǔ)地出讓的推介力度。（蔡書(shū)凱）

 

　　中國(guó)住房(fáng)市場監管報告：

 

　　住房(fáng)市場監管效果總體(tǐ)顯著

 

　　2021年，住房(fáng)市場監管效果總體(tǐ)顯著。需求端政策的持續收緊，顯著穩定了房(fáng)價。嚴格的金融監管，緩解了地價上漲壓力，也制約了供應能力。供需兩端同收緊，有效抑制了房(fáng)價持續上漲預期，加快(kuài)了保障性租賃住房(fáng)發展。

 

　　2022年，随着住宅市場景氣度回落，監管政策剛性有望減弱；城(chéng)市間住房(fáng)市場分(fēn)化加劇(jù)，各地監管政策将進一步分(fēn)化；供地機(jī)制将進一步制度化、透明化；房(fáng)地産金融審慎管理(lǐ)制度執行将進一步全面和細化；住房(fáng)租賃市場發展将獲全面規範與支持。

 

　　從(cóng)中長期來(lái)看(kàn)，住房(fáng)市場監管的首要目标或将由“穩房(fáng)價、穩地價、穩預期”轉變爲保持多層次體(tǐ)系的協調發展，主要對象由增量爲主轉向增量存量并重，由主要注重前端的開發、銷售爲主，逐步轉向後端的物業服務、更新改造并重。

 

　　政策建議(yì)：一是進一步細化房(fáng)地産金融審慎管理(lǐ)制度，增加透明度和執行彈性；二是進一步精細化信貸政策，保障剛需和改善合理(lǐ)需求；三是完善“兩集中”供地機(jī)制配套制度，保證土(tǔ)地市場平穩運行；四是探索優化行政性限制措施；五是盡快(kuài)研究制定保障性租賃住房(fáng)覆蓋人(rén)群、租金水平、建設、财政支持、合格運營管理(lǐ)者等方面的标準。（楊傑）

 

　　中國(guó)住房(fáng)保障發展報告：

 

　　租購(gòu)并舉 推進保障性住房(fáng)建設

 

　　我國(guó)已經建立多渠道、多元化的住房(fáng)保障制度體(tǐ)系，住房(fáng)保障工(gōng)作取得(de)顯著成果。一是有序推進老舊小區改造任務，促進城(chéng)市有機(jī)更新。到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城(chéng)鎮老舊小區改造任務。二是保障性租賃住房(fáng)成爲新亮點。今年6月出台的《關于加快(kuài)發展保障性租賃住房(fáng)的意見》，明确提出住房(fáng)保障體(tǐ)系将以公租房(fáng)、保障性租賃住房(fáng)和共有産權住房(fáng)爲主體(tǐ)，從(cóng)土(tǔ)地、财稅、金融等方面明确對保障性租賃住房(fáng)的扶持，各地保障性租賃住房(fáng)政策加速實施。三是，爲實現住有所居目标，建立多元化制度。近年，除了公共租賃房(fáng)制度建設，還(hái)發展共有産權房(fáng)制度，滿足多元化需求，促進構建租購(gòu)并舉的住房(fáng)保障制度體(tǐ)系。

 

　　爲實現住有所居目标，着重發展租賃市場，合理(lǐ)布局租賃房(fáng)源，促進梯度消費，實施租金管制，建立親民(mín)的租賃制度，積極建設新時代的租售并舉的住房(fáng)保障制度。首先，完善公租房(fáng)制度，着重發展租賃保障。其次，加快(kuài)建立政府主導的住房(fáng)租賃管理(lǐ)服務平台，打破房(fáng)地産中介的壟斷地位，規範租賃市場，促進租賃市場的有序發展。再次，鼓勵發展增量的保障性租賃住房(fáng)。最後，充分(fēn)利用城(chéng)市舊房(fáng)和正規小産權房(fáng)，解決部分(fēn)新市民(mín)住房(fáng)問(wèn)題。（姜雪梅）

 

　　中國(guó)住房(fáng)宏觀調控報告：

 

　　房(fáng)地産市場平穩健康發展是主基調

 

　　2020-2021年房(fáng)地産調控取得(de)了顯著效果，不斷升級和增加的政策及制度變革，使得(de)熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價漲幅回落，總體(tǐ)風(fēng)險降低，房(fáng)價收入比下降，房(fáng)地産銷售和投資增幅下降，開始改變高杠杆、高負債、高周轉的發展模式，市場預期發生(shēng)改變，倒逼市場主體(tǐ)改弦更張。

 

　　城(chéng)市調控方面，上半年不斷升級，下半年開始微調。第一，2021年各城(chéng)市加快(kuài)發展保障性租賃住房(fáng)，推進完善住房(fáng)保障體(tǐ)系，着力解決新市民(mín)、青年人(rén)、城(chéng)市基本公共服務人(rén)員(yuán)等群體(tǐ)的住房(fáng)困難問(wèn)題。第二，進一步強調維持房(fáng)地産市場健康發展，各城(chéng)市發布多項政策打擊炒房(fáng)行爲，通過完善和升級“打補丁”和“組合拳”式行政調控，保障房(fáng)地産市場健康發展。第三，各地方政府嚴查買房(fáng)資金、嚴控資金違規進入樓市的現象。第四，各城(chéng)市相(xiàng)繼發文建立二手房(fáng)指導價格，加大(dà)二手住房(fáng)交易信息公開力度，規範二手住房(fáng)市場交易秩序，打擊二手房(fáng)市場亂象。第五，各城(chéng)市進一步規範土(tǔ)地出讓價格，加強土(tǔ)地市場調控。總體(tǐ)來(lái)看(kàn)，地方層面緊跟中央調控政策，因城(chéng)施策更加靈活，從(cóng)供需兩端陸續出台政策維持房(fáng)地産市場健康發展，“一城(chéng)一策”調控強化，效果比較顯著。但(dàn)在具體(tǐ)政策實施過程中，仍然存在個别城(chéng)市落實調控政策不力、主體(tǐ)責任意識不強等問(wèn)題。

 

　　部門(mén)調控方面，調控政策鏈逐步閉合和日(rì)益發力。第一，住房(fáng)調控方面，2021年上半年，房(fáng)地産宏觀調控依舊從(cóng)嚴升級，始終确保“三穩”目标，反複強調不将房(fáng)地産作爲促進短(duǎn)期經濟的手段，約談調控不力的城(chéng)市，并嚴打各種炒房(fáng)行爲；進入第三季度，中央政策有所微調，通過調控引導市場預期，并且房(fáng)地産稅開征試點從(cóng)座談討(tǎo)論到決定實施，這對市場、對預期、對全國(guó)住房(fáng)基礎制度改革都(dōu)具有重要影(yǐng)響。第二，金融政策方面，房(fáng)地産金融審慎監管制度性政策逐步到位并開始發力，進入2021年第4季度，房(fáng)地産金融信貸政策有所微調，政策傾向以穩爲主。第三，土(tǔ)地政策方面，随着各城(chéng)市“兩集中”政策的有序實施，爲進一步規範和穩定土(tǔ)地價格，各個城(chéng)市進一步實施土(tǔ)地溢價制度，嚴控城(chéng)市樓面地價新高。第四，住房(fáng)保障政策方面，進一步完善住房(fáng)保障體(tǐ)系，發展、培育和規範住房(fáng)租賃市場，解決青新市民(mín)住房(fáng)難問(wèn)題。（徐海東 倪鵬飛）

 

（責任編輯：施曉娟）