近日(rì)，中央經濟工(gōng)作會議(yì)在北京召開，明确2022年經濟工(gōng)作要穩字當頭、穩中求進。會議(yì)指出，要堅持房(fáng)子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購(gòu)并舉，加快(kuài)發展長租房(fáng)市場，推進保障性住房(fáng)建設，支持商品房(fáng)市場更好滿足購(gòu)房(fáng)者的合理(lǐ)住房(fáng)需求，因城(chéng)施策促進房(fáng)地産業良性循環和健康發展。

 

　　業内人(rén)士指出，中央經濟工(gōng)作會議(yì)不僅給2022年的中國(guó)經濟工(gōng)作定下基調，也給房(fáng)地産行業定下了新基調。在滿足合理(lǐ)需求、行業良性循環下，預計(jì)2022年房(fáng)地産市場将逐步修複，持續發揮經濟運行中的“穩定器”作用。

 

　　房(fáng)住不炒關鍵在“穩”

 

　　業内人(rén)士表示，“穩”是這次中央經濟工(gōng)作會議(yì)最爲突出的關鍵詞，房(fáng)地産行業也不例外。房(fáng)地産業規模大(dà)、鏈條長、牽涉面廣，在國(guó)民(mín)經濟中，全社會固定資産投資、地方财政收入、金融機(jī)構貸款總額中都(dōu)占有較高份額，對于經濟金融穩定和風(fēng)險防範具有重要影(yǐng)響。

 

　　上述人(rén)士表示，2021年下半年以來(lái)，受調控等方面影(yǐng)響，房(fáng)地産市場進入深度調整階段，下行壓力有所加大(dà)。中國(guó)經濟轉型從(cóng)長期來(lái)看(kàn)還(hái)将逐步“去(qù)地産化”，但(dàn)從(cóng)明年整體(tǐ)政策來(lái)看(kàn)，“穩”是着力點，收縮效應政策将更加審慎，房(fáng)地産行業基本進入“政策底”。

 

　　房(fáng)地産具有産業鏈條長、關聯行業衆多的特點，對建築業、工(gōng)業、交通運輸業、批發和零售業、金融保險業等相(xiàng)關行業具有較強拉動作用。房(fáng)地産開發會直接消耗水泥、鋼鐵、陶瓷、橡膠、玻璃、有色金屬等大(dà)量建築材料，銷售後又會帶動家具、家電、紡織、裝潢材料等多個行業發展，在其開發與銷售過程也拉動了物流、金融等衆多第三服務業的發展。

 

　　華興證券（香港）首席經濟學家兼首席策略分(fēn)析師(shī)龐溟表示，促進房(fáng)地産業良性循環和健康發展，這一政策表态既是基于對目前房(fáng)地産行業形勢的判斷和考量，更是爲明年房(fáng)地産行業的發展指明了目标和方向。

 

　　中國(guó)科(kē)學院大(dà)學國(guó)家土(tǔ)地科(kē)學研究中心主任董祚繼認爲，此次房(fáng)地産行業在“結構政策要着力暢通國(guó)民(mín)經濟循環”中提及，意味着房(fáng)地産行業調控将從(cóng)“抑需求”轉向“穩供給”。同時，探索租購(gòu)并舉、保障、市場兩端發力的新發展模式，這一方面是長期構建多層次住房(fáng)供給體(tǐ)系、補齊住房(fáng)保障短(duǎn)闆，另一方面，也是“穩經濟”的有效抓手之一。

 

　　貝殼研究院首席市場分(fēn)析師(shī)許小樂表示，未來(lái)房(fáng)地産“良性循環”指引下，前期過緊的金融政策将結構性調整，一方面适度放(fàng)松對房(fáng)企融資的管控，合理(lǐ)發放(fàng)房(fáng)地産開發貸款、并購(gòu)貸款等，緩解房(fáng)企債務壓力；另一方面購(gòu)房(fáng)信貸環境改善，重點滿足首套房(fáng)、改善性住房(fáng)按揭需求，在“房(fáng)住不炒”的前提下，未來(lái)針對剛需、改善性購(gòu)房(fáng)需求可(kě)能有定向的支持政策。預計(jì)2022年房(fáng)地産市場将逐步修複，不會出現硬着陸，持續發揮經濟運行中的“穩定器”作用。

 

　　東方證券分(fēn)析師(shī)趙旭翔認爲，在“房(fáng)住不炒”的框架下，考慮到仍有大(dà)量的剛需和改善住房(fáng)需求沒有得(de)到滿足，現行的具體(tǐ)政策仍有一定的調整空間。尤其是行業銷售額快(kuài)速下滑、房(fáng)企現金流受各方債權方“擠兌”的大(dà)背景下，支持剛需和改善性住房(fáng)需求，是挽回銷售額快(kuài)速下滑的局面是重建全社會對房(fáng)企信心的基礎，這也是實現“良性循環”的核心。

 

　　良性循環補齊住房(fáng)保障短(duǎn)闆

 

　　“此次會議(yì)對于地産行業來(lái)說(shuō)，最大(dà)變化是從(cóng)‘穩市場’到‘穩行業’。”國(guó)金證券分(fēn)析師(shī)杜昊旻表示，允許正常融資重啓，居民(mín)房(fáng)貸放(fàng)款，積極信号促進整個行業平穩健康發展。預計(jì)地方在因城(chéng)施策下，資金端、政策端等均将發力促進房(fáng)地産業實現良性循環。

 

　　中指院相(xiàng)關分(fēn)析師(shī)表示，預計(jì)穩經濟要求下短(duǎn)期地方将加快(kuài)落實“因城(chéng)施策”，扶持類政策或将加快(kuài)落地，支持合理(lǐ)購(gòu)房(fáng)需求正常釋放(fàng)，重點滿足首套房(fáng)和改善性住房(fáng)按揭需求。

 

　　龐溟稱，所謂“循環”，是支持房(fáng)地産企業繼續開展依法合規的規劃、開發、建設、銷售、購(gòu)地、融資等正常經營行爲，确保對房(fáng)地産企業合理(lǐ)穩定的開發貸款、并購(gòu)貸款、按揭貸款等融資需求和流動性需求的滿足，鼓勵房(fáng)地産企業繼續提升其資金管理(lǐ)能力、風(fēng)險控制能力、合規管理(lǐ)能力以及産品、服務、創新能力，引導基本面穩健紮實、現金流優異、财務安全性高、抗風(fēng)險能力強的優質房(fáng)地産企業提升銷售和回款質量并繼續探索新的、高質量的、可(kě)持續的業務增長點，并妥善處理(lǐ)在過去(qù)的高杠杆高增長模式下難以自(zì)救的、無法主動完成業務調整和經營轉型的房(fáng)地産企業被市場自(zì)然出清和淘汰。

 

　　但(dàn)除了處理(lǐ)好房(fáng)地産行業自(zì)身(shēn)供給與需求之間的匹配發展，還(hái)應加強房(fáng)地産行業租購(gòu)并舉工(gōng)作和預期引導工(gōng)作的穩步發展。龐溟表示，處理(lǐ)好房(fáng)地産行業的長租房(fáng)市場、保障性住房(fáng)建設與商品房(fáng)市場的合理(lǐ)發展，處理(lǐ)好房(fáng)地産行業中長租房(fáng)、共有産權房(fáng)、保障性租賃住房(fáng)等新形式的探索發展，處理(lǐ)好房(fáng)地産行業中住宅地産和商業地産、産業地産、物流地産、旅遊地産、養老地産等其他(tā)領域的創新發展。

 

　　許小樂說(shuō)，未來(lái)将更多發揮市場效率，解決大(dà)城(chéng)市租客多樣化、品質化的租賃需求。随着城(chéng)鎮化率的提升，大(dà)城(chéng)市住房(fáng)租賃市場需求旺盛，租客停留在租賃市場的時間拉長，依據貝殼平台數據，2021年北上廣深的平均購(gòu)房(fáng)年齡爲36-38歲，相(xiàng)比于2018年推遲了2-3年左右，很多租客租住時間或超過10年，未來(lái)家庭化租賃需求逐步顯現。我國(guó)住房(fáng)租賃體(tǐ)系主要由市場化租賃住房(fáng)、保障性租賃住房(fáng)和公租房(fáng)構成，依托多層次租賃住房(fáng)供應，能夠有效解決租賃群體(tǐ)的多樣化需求。

 

　　事(shì)實上，日(rì)前，人(rén)民(mín)銀行上海總部聯合上海銀保監局、市房(fáng)屋管理(lǐ)局和市地方金融監管局舉辦上海推進保障性住房(fáng)建設銀企對接會就(jiù)指出，加快(kuài)推進上海保障性住房(fáng)建設，引導金融機(jī)構加大(dà)支持力度。增加保障性住房(fáng)供給，是爲新市民(mín)、年輕人(rén)解決住房(fáng)需求的重要途徑，是實現全體(tǐ)人(rén)民(mín)住有所居的有效舉措，有助于實現共同富裕。金融機(jī)構、房(fáng)地産企業要充分(fēn)認識推進保障性住房(fáng)建設的重大(dà)意義，将自(zì)身(shēn)發展與國(guó)家戰略更好地結合起來(lái)。金融機(jī)構和金融市場要針對不同類型保障性住房(fáng)的新特點，加大(dà)金融産品和服務創新力度；房(fáng)地産企業要聚焦主業，穩慎經營。

 

　　房(fáng)地産融資狀況有改善迹象

 

　　根據央行13日(rì)發布的數據顯示，金融機(jī)構房(fáng)地産貸款投放(fàng)繼續增長。11月末，個人(rén)住房(fáng)貸款餘額38.1萬億元，當月增加4013億元，較10月份多增532億元。11月末，銀行業金融機(jī)構房(fáng)地産貸款同比多增2000多億元，其中，個人(rén)住房(fáng)貸款餘額同比多增1100多億元，開發貸款同比多增900多億元。金融機(jī)構對房(fáng)地産融資行爲持續改善。

 

　　克而瑞研究中心研究員(yuán)楊科(kē)偉表示，近期個人(rén)按揭貸款确實有邊際改善的趨勢，上海、成都(dōu)、南(nán)京等多城(chéng)放(fàng)貸周期大(dà)幅縮短(duǎn)，與此同時，廣州、深圳、蘇州等多城(chéng)下調房(fáng)貸利率，可(kě)以預期居民(mín)按揭貸款仍有望繼續松綁，主要體(tǐ)現于提高個人(rén)按揭貸款額度、縮短(duǎn)放(fàng)貸周期、下調房(fáng)貸利率等，尤其要提高首套及改善性住房(fáng)按揭貸款的授信額度，進而支持居民(mín)自(zì)住以及改善性購(gòu)房(fáng)消費。房(fáng)地産市場的合理(lǐ)資金需求正得(de)到滿足，這有利于改善市場預期，将促進市場成交築底回升。

 

　　根據貝殼研究院數據顯示，11月貝殼研究院監測的100+個城(chéng)市主流首套房(fáng)貸利率爲5.69%，較10月回落4個基點，二套利率爲5.96%，較上月回落3個基點。平均放(fàng)款周期爲68天，較上月縮短(duǎn)5天。這已是房(fáng)貸利率連續2月有下調迹象。

 

　　中國(guó)銀行間市場交易商協會12月10日(rì)舉行房(fáng)地産企業代表座談會，向市場釋放(fàng)出房(fáng)地産企業融資環境将繼續改善的信号。據悉，下一步，相(xiàng)關機(jī)構将重點支持符合房(fáng)地産調控政策的企業注冊發行中長期限債務融資工(gōng)具，募集資金優先用于補充已售在建項目的資金缺口，以及用于房(fáng)地産項目或資産的股權收購(gòu)，支持保交樓、保民(mín)生(shēng)、保穩定，積極滿足房(fáng)地産合理(lǐ)融資需求，促進房(fáng)地産業健康發展和良性循環。

 

　　房(fáng)企端金融環境明顯改善。從(cóng)市場方面看(kàn)，近期已有多家房(fáng)企通過回購(gòu)美元債等方式應對市場疑慮、傳遞現金流充裕的信号。例如(rú)，11月7日(rì)新城(chéng)控股發布公告稱，公司結合當前實際經營及财務狀況，計(jì)劃由新城(chéng)環球提前贖回存續金額爲3.5億美元的美元債券，并予以注銷。在此之前，雅居樂集團、中國(guó)金茂、世茂集團、中梁控股、建業地産、弘陽地産等多家房(fáng)企紛紛啓動境外美元債回購(gòu)，表明其資金充足、以提振市場信心。

 

　　值得(de)一提的是，中國(guó)人(rén)民(mín)銀行近日(rì)宣布，決定于2021年12月15日(rì)下調金融機(jī)構存款準備金率0.5個百分(fēn)點（不含已執行5%存款準備金率的金融機(jī)構）。此次降準爲全面降準，共計(jì)釋放(fàng)長期資金約1.2萬億元。

 

　　對此，許小樂表示，降準釋放(fàng)流動性的利好下，房(fáng)企融資環境有望繼續邊際改善，房(fáng)企合理(lǐ)的融資需求得(de)到滿足，利于降低房(fáng)企債務風(fēng)險。楊科(kē)偉也表示，按照(zhào)曆年規律，房(fáng)地産行情波動與存款準備金率高度相(xiàng)關，凡降準勢必會帶來(lái)一輪行情啓動，預計(jì)年底房(fáng)地産市場或将有所轉暖，成交有望企穩回升。

 

（責任編輯：施曉娟）