記者 王可(kě)

　　上海易居房(fáng)地産研究院日(rì)前發布的《全國(guó)百城(chéng)住宅庫存報告》顯示，全國(guó)100個城(chéng)市當前新建商品住宅庫存總量爲2016年8月份以來(lái)的最高值，其中三四線城(chéng)市庫存積壓較爲明顯。據中國(guó)證券報記者不完全統計(jì)，近期至少有19個城(chéng)市及地區出台鼓勵性購(gòu)房(fáng)政策，激活剛需和改善型購(gòu)房(fáng)需求，緩解庫存壓力。

　　庫存增長

　　12月10日(rì)，上海易居房(fáng)地産研究院發布《全國(guó)百城(chéng)住宅庫存報告》。截至11月底，全國(guó)100個城(chéng)市新建商品住宅庫存總量爲52110萬平方米，環比增長2.1%，同比增長2.1%；連續4個月環比增長，連續36個月同比增長。當前百城(chéng)庫存規模爲2016年8月份以來(lái)的最高值，創5年來(lái)新高。

　　截至11月底，100個城(chéng)市中一、二、三四線城(chéng)市的新建商品住宅庫存總量分(fēn)别爲3052萬、26571萬和22487萬平方米，環比增速分(fēn)别爲3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分(fēn)别爲-2.9%、-0.9%和6.7%。三四線城(chéng)市庫存攀升明顯，連續37個月庫存同比增長。

　　從(cóng)庫存去(qù)化周期看(kàn)，11月，100個城(chéng)市新建商品住宅存銷比，即庫存去(qù)化周期爲12.5個月。2016年8月以來(lái)，百城(chéng)去(qù)化周期在10個月上下波動；今年下半年開始，存銷比出現拉升。其中，一、二、三四線城(chéng)市新建商品住宅存銷比分(fēn)别爲10.2、11.9和13.8個月。

　　激活需求

　　近期，湖南(nán)衡陽、江蘇海安、重慶萬州等19個城(chéng)市和地區出台鼓勵性的購(gòu)房(fáng)政策，促進房(fáng)地産市場平穩健康發展，主要通過三種方式激活剛需和改善型購(gòu)房(fáng)需求。

　　部分(fēn)城(chéng)市推出購(gòu)房(fáng)補貼，并設置了一定期限。以湖南(nán)衡陽爲例，根據衡陽12月10日(rì)發布的方案，2021年12月1日(rì)至2022年5月31日(rì)，在衡陽城(chéng)區購(gòu)買新建商品住房(fáng)或地下車位，辦理(lǐ)了網簽備案并繳納契稅，根據情況不同享受不同的财政補貼額度。

　　具體(tǐ)看(kàn)，對2021年12月1日(rì)-2022年1月31日(rì)期間購(gòu)買新建商品住房(fáng)的，補貼所交契稅的50%。對2022年2月1日(rì)-3月31日(rì)期間購(gòu)買新建商品住房(fáng)的，補貼所交契稅的30%。對2022年4月1日(rì)-5月31日(rì)期間購(gòu)買新建商品住房(fáng)的，補貼所交契稅的15%。對2021年12月1日(rì)-2022年5月31日(rì)期間購(gòu)買地下車位的，補貼所交契稅的80%。

　　有的城(chéng)市調整限購(gòu)政策。12月8日(rì)，西安市住房(fáng)保障工(gōng)作領導小組辦公室發布的《關于調整限價商品房(fáng)上市交易有關條款的通知》明确，限價商品房(fáng)自(zì)購(gòu)買合同網簽備案之日(rì)起5年内，不得(de)上市交易、不得(de)購(gòu)買其它住房(fáng)。網簽備案5年，可(kě)購(gòu)買其他(tā)住房(fáng)。根據西安2018年發布的政策規定，限價商品房(fáng)自(zì)不動産權證登記之日(rì)起5年内，不得(de)上市交易、不得(de)購(gòu)買其他(tā)住房(fáng)。對比來(lái)看(kàn)，過去(qù)以産權證辦理(lǐ)時間爲起點，現在則以合同網簽備案爲起點。該政策客觀上爲限價房(fáng)購(gòu)房(fáng)者認購(gòu)商品房(fáng)降低了相(xiàng)關條件。

　　11月30日(rì)，《保定市全面推進被動式超低能耗建築産業發展實施方案》發布。方案明确，爲積極促進市場需求，對被動式超低能耗建築商品房(fáng)項目取消銷售價格限制。購(gòu)買被動式超低能耗商品住宅可(kě)不受區域性商品住房(fáng)限購(gòu)政策的限制。此外，使用住房(fáng)公積金貸款購(gòu)買被動式超低能耗建築自(zì)住住宅的，貸款額度上浮20%。

　　有的城(chéng)市給予人(rén)才購(gòu)房(fáng)補貼。根據《蕪湖市青年英才購(gòu)房(fáng)補貼發放(fàng)實施細則》，對符合條件的青年英才給予購(gòu)房(fáng)款最高10%的補貼。其中，青年英才購(gòu)、租房(fáng)補貼不同時享受。12月7日(rì)，江蘇南(nán)通下轄海安市發布通知稱，可(kě)最高按每平方米600元、最低每平方米300元标準給予購(gòu)房(fáng)補貼。具體(tǐ)補貼标準按照(zhào)人(rén)才層次劃分(fēn)。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預計(jì)，12月份和明年一季度，三四線城(chéng)市将在購(gòu)房(fáng)政策方面進一步松綁，以激活剛需和改善型購(gòu)房(fáng)需求，緩解去(qù)庫存壓力。

　　中指研究院指數事(shì)業部研究副總監陳文靜(jìng)認爲，預計(jì)将有更多城(chéng)市跟進，以穩定市場。部分(fēn)市場調整較大(dà)、去(qù)庫存壓力較大(dà)的城(chéng)市會發放(fàng)購(gòu)房(fáng)補貼、提升公積金貸款額度，或采取其他(tā)措施促進成交。樓市調控政策存在邊際放(fàng)松預期，但(dàn)大(dà)幅放(fàng)松的可(kě)能性很小。

　　房(fáng)貸利率回落

　　從(cóng)房(fáng)貸利率看(kàn)，11月貝殼研究院監測的100多個城(chéng)市主流首套房(fáng)貸利率爲5.69%，較10月回落4個基點，二套房(fáng)利率爲5.96%，較上月回落3個基點。11月平均放(fàng)款周期爲68天，較上月縮短(duǎn)5天。

　　貝殼研究院首席市場分(fēn)析師(shī)許小樂表示，自(zì)10月房(fáng)貸利率出現年内首次環比回調後，11月利率再次下降，信貸環境繼續改善；放(fàng)款周期自(zì)4月以來(lái)首次縮短(duǎn)，銀行放(fàng)款力度加強，房(fáng)地産市場的合理(lǐ)資金需求正得(de)到滿足。當前，部分(fēn)城(chéng)市房(fáng)貸利率較高，放(fàng)款周期超過4個月，在滿足合理(lǐ)資金需求的導向下，後期有向下調整的空間，預計(jì)下月市場房(fáng)貸利率繼續回調，放(fàng)款速度加快(kuài)，利于改善購(gòu)房(fáng)預期，促進市場成交築底回升。預計(jì)明年房(fáng)貸供需關系将回歸正常，有利于市場平穩發展。

（責任編輯：王婉瑩）