12月10日(rì)晚間，遠(yuǎn)洋集團公布了一場股東特别大(dà)會的投票結果。結果顯示，公司以壓倒性優勢通過了此前的一項議(yì)案，即将旗下的北京CBDZ6地塊及遠(yuǎn)洋光(guāng)華國(guó)際項目注入此前設立的核心寫字樓基金中。根據公告，Z6項目的交易總價就(jiù)達64.15億元。

 

　　這一舉措耐人(rén)尋味。一方面，将沉澱資金量大(dà)、回報周期長的重資産項目交割後，遠(yuǎn)洋集團的資産狀況将得(de)到優化。有分(fēn)析人(rén)士指出，按照(zhào)流程，近期預計(jì)将有約6億美元流入遠(yuǎn)洋境外賬戶。另一方面，通過成立核心寫字樓基金，遠(yuǎn)洋集團得(de)以強化運營管理(lǐ)能力，并繼續維持在寫字樓市場的影(yǐng)響力。

 

　　今年下半年以來(lái)，信貸環境的收緊，使得(de)全行業的融資受到影(yǐng)響。在此背景下，除了在成本支出中的“節衣縮食”外，資産騰挪能力和資本運作能力便顯得(de)尤爲關鍵。

 

　　經過多年的發展，大(dà)型房(fáng)企均已實現業務的多元化和協同性。但(dàn)在外部環境驟變時，重資産業務帶來(lái)的壓力遠(yuǎn)甚于傳統業務。因此，從(cóng)資産布局的角度，如(rú)何在穩住“基本盤”的同時，兼顧多元化業務的發展，正成爲房(fáng)企面臨的另一重考驗。

 

　　資本運作

 

　　遠(yuǎn)洋是于今年10月13日(rì)宣布成立核心寫字樓基金的。根據公告，遠(yuǎn)洋集團出資4億美元，聯合全球主權财富基金與機(jī)構投資者，共同出資設立總規模14億美元的核心寫字樓基金。

 

　　據悉，這将是目前國(guó)内寫字樓市場最大(dà)規模的美元基金。就(jiù)資金用途而言，該基金将主要用于投資一線城(chéng)市核心商圈的成熟甲級寫字樓項目。一部分(fēn)資金用于投資“北京CBD Z6地塊及遠(yuǎn)洋光(guāng)華國(guó)際項目”，另一部分(fēn)用于投資其他(tā)符合标準的項目。

 

　　有從(cóng)業者估算，Z6地塊和遠(yuǎn)洋光(guāng)華國(guó)際兩個項目的估值在百億規模。且因地段優越，有望在未來(lái)貢獻穩定的現金流。

 

　　公告也同時指出，上述基金的期限起計(jì)8年，最高可(kě)延長2年，由此，遠(yuǎn)洋集團也預計(jì)将于9年内，因出售事(shì)項累計(jì)獲得(de)約13.15億元的收益。算上Z6累計(jì)評估增值情況，收益會更高。

 

　　遠(yuǎn)洋的另一個操作，是加強了在物流地産業務的布局。

 

　　10月18日(rì)，遠(yuǎn)洋資本聯合某亞洲主權基金，發起設立4億美元物流地産私募基金，專注于投資一二線及重要物流節點城(chéng)市的開發型及成熟型物流地産項目，以輕重資産結合的投資邏輯，尋找更多發展機(jī)遇。

 

　　據了解，遠(yuǎn)洋資本已擁有三隻以物流爲主題的私募基金，累計(jì)認繳規模達15億美元。早在今年3月，遠(yuǎn)洋資本就(jiù)與國(guó)際知名機(jī)構共同成立了3.5億美元的物流地産領域基金。

 

　　這幾筆操作凸顯出遠(yuǎn)洋的資本運作能力。遠(yuǎn)洋通過将旗下項目裝入基金平台的方式，實現業務規模的快(kuài)速增長，并在此基礎上實現資金快(kuài)速回流。

 

　　據知情人(rén)士透露，遠(yuǎn)洋集團還(hái)拟在數據地産領域深化布局，近期旗下遠(yuǎn)洋數據即将引入重量級戰投。

 

　　“多元化”的出路(lù)

 

　　出于形成業務協同和培育新增長點的考慮，房(fáng)企很早就(jiù)展開了多元化嘗試。如(rú)今，大(dà)型房(fáng)企普遍有着相(xiàng)對成熟的多元化業務，主要涵蓋商業地産、工(gōng)業地産、租賃、物業管理(lǐ)、城(chéng)市更新、建築建材等多個領域。

 

　　一方面，多元化業務可(kě)以與傳統業務形成協同效應，對主營業務帶來(lái)支持；另一方面，随着新房(fáng)市場逐漸觸及天花闆，多元業務還(hái)肩負着開辟新賽道的任務。最近兩年，物業管理(lǐ)一度站(zhàn)上資本“風(fēng)口”，很多房(fáng)企選擇分(fēn)拆物管業務單獨上市。

 

　　但(dàn)與傳統業務相(xiàng)比，多元化業務普遍存在資金沉澱量大(dà)、回報周期長的特點，很難滿足短(duǎn)期内的大(dà)量現金流需求。因此，當市場環境不佳，企業流動性受阻時，這些多元業務的處境便顯得(de)尴尬。

 

　　近年來(lái)，在一系列調控政策的重壓下，房(fáng)地産業的流動性受到影(yǐng)響，房(fáng)企不得(de)不放(fàng)緩多元化的腳步。一些處在債務違約邊緣的房(fáng)企，則選擇将多元化業務出售，從(cóng)而保住“基本盤”。

 

　　“降薪、裁員(yuán)、賣物業，是開發商應對債務危機(jī)的‘三步曲’。”北京某上市房(fáng)企相(xiàng)關負責人(rén)向21世紀經濟報道記者表示，物業管理(lǐ)業務估值較高，相(xiàng)對容易出手，通常是“丢車保帥”的首選。

 

　　他(tā)表示，商業、文旅、酒店(diàn)等占用現金流的項目，也往往成爲出售的重點，但(dàn)這部分(fēn)業務的價格通常會有所折損，也會對公司的資産規模帶來(lái)影(yǐng)響。

 

　　因此，如(rú)何在穩住“基本盤”的同時，兼顧多元化業務的發展，正成爲房(fáng)企現階段面臨的重要考驗。

 

　　前述房(fáng)企人(rén)士認爲，對賽道的重新評估變得(de)十分(fēn)重要。由于政策環境短(duǎn)期内很難大(dà)幅改善，房(fáng)企需要重估多元化業務的發展前景，對于資金占用量大(dà)、預期收益很難達标的業務，可(kě)重新考慮其價值，甚至不排除出售的可(kě)能。但(dàn)對于符合公司戰略發展需要，以及形成自(zì)身(shēn)優勢的業務，則可(kě)以選擇保留。

 

　　易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，企業可(kě)以選擇多種手段處置多元化業務，比如(rú)，通過資産證券化或管理(lǐ)輸出等方式，使一些業務輕資産化，從(cóng)而降低資金壓力。對于優勢業務，則可(kě)以通過分(fēn)拆上市，來(lái)做大(dà)整體(tǐ)資産規模。

 

　　在業務取舍上，他(tā)指出，除結合市場前景和自(zì)身(shēn)優勢進行綜合考量外，對于城(chéng)市更新、長租房(fáng)、保障性住房(fáng)等受政策扶持較多的領域，也可(kě)以重點考慮。

 

　　嚴躍進認爲，盡管房(fáng)企的多元化嘗試遭遇短(duǎn)期阻力，但(dàn)這仍是行業發展的大(dà)趨勢。近期的市場震蕩，雖然迫使不少房(fáng)企出售了多元化業務，但(dàn)也可(kě)視作行業重新梳理(lǐ)和洗牌的時機(jī)。通過這種調整，多元化業務的商業模式和發展路(lù)徑有望變得(de)更加清晰。

 

（責任編輯：李方）