文/羊城(chéng)晚報記者 陳玉霞

 

　　距離(lí)2021年結束不到半個月，廣州樓市的搶客大(dà)戰依然在持續。

 

　　從(cóng)供應方面看(kàn)，不僅外圍區域的新盤新貨陸續發售，就(jiù)連海珠、荔灣及天河等中心區的新盤也在積極争奪市場，全市過萬套的月度新增供應，讓開發商們促銷出貨的神經絲毫不敢放(fàng)松。特别是在這個月内，市内一些熱(rè)銷的大(dà)盤如(rú)金域曦府、亞運城(chéng)、黃(huáng)埔中央城(chéng)、保利天彙、珠江花城(chéng)等盤還(hái)将推售新貨，吸客效應較爲明顯，大(dà)盤周邊的項目因此将要付出更大(dà)的營銷努力。

 

　　調控力度不減的今年年底，樓盤的促銷花樣因此越來(lái)越多，特價單位、送管理(lǐ)費、砸金蛋、首期可(kě)分(fēn)期、内部轉名等不一而足。對于買家而言，能以更實惠的價格買到好房(fáng)子自(zì)然是好事(shì)，但(dàn)面對眼花缭亂的促銷，甚至在素質良莠不齊的中介經紀瘋狂的推銷中，一些買家往往也會遭遇促銷套路(lù)，原有的購(gòu)房(fáng)喜事(shì)因此變成了煩心事(shì)。在今年特殊的調控環境下，有三大(dà)套路(lù)需特别留意。

 

 

 

　　推遲網簽 N年内可(kě)内部轉名

 

　　文/羊城(chéng)晚報記者 梁棟賢

 

　　開發商急于賣樓回籠資金，而有部分(fēn)消費者在近期有購(gòu)房(fáng)需求，看(kàn)似“郎有情妾有意”的事(shì)情，卻苦于買房(fáng)者被限購(gòu)，沒有買房(fáng)的資格，無法成交。往常，大(dà)多數開發商的做法是等有購(gòu)房(fáng)資格的人(rén)上門(mén)，反正願意買房(fáng)的人(rén)多着呢(ne)，如(rú)今，随着購(gòu)房(fáng)需求的減少，開發商不得(de)不想方設法将這部分(fēn)原本屬于雞肋的需求開發出來(lái)，推遲網簽，讓購(gòu)房(fáng)者有更多騰挪出名額的時間。

 

　　首付比例不同 寬限時間有異

 

　　因爲開發商的目的是爲了盡快(kuài)回籠資金，因此不同的首付金額往往意味着不同的寬限時間：首付三成或以下的買家往往不能被寬限網簽時間；首付五成左右的買家可(kě)以獲得(de)半年左右的網簽寬限期，七成甚至是全款的買家能獲得(de)更長的寬限期，可(kě)以一年内網簽甚至最長的可(kě)以五年才網簽，對于希望自(zì)住卻苦于暫時沒有名額的買家而言，似乎等于提前擁有了改善居住的可(kě)能。

 

　　與網簽期寬限配套的，往往是購(gòu)房(fáng)者可(kě)以在正式網簽之前選擇内部轉名，也就(jiù)是說(shuō)，如(rú)果因爲房(fáng)屋升值，買家想出售獲利或者是其他(tā)原因，買家還(hái)可(kě)以選擇将自(zì)己的房(fáng)産轉讓，一進一出少了至少十萬元的稅費，對帶有投資性質的買家，亦好像等于多了獲利的空間。

 

　　不能及時網簽 存在巨大(dà)風(fēng)險

 

　　放(fàng)松網簽時間，允許N年内内部轉名，表面看(kàn)起來(lái)對買家極其友好，實際上卻存在着巨大(dà)的風(fēng)險。一是因爲沒有網簽，這樣的交易不能被認定爲合法，難受法律的保護。此前曾經有這樣的案例，因爲房(fáng)價回升金額巨大(dà)，開發商去(qù)有關部門(mén)處主動報告并接受處罰——目的隻是爲了讓有關部門(mén)認定這樣的非法交易無效，開發商可(kě)以重新以高一大(dà)截的價格将房(fáng)子賣出去(qù)，而買家隻收回了已支付的房(fáng)款。

 

　　這還(hái)不算是最壞的，有部分(fēn)開發商爲解決資金短(duǎn)缺的問(wèn)題，甚至一房(fáng)多賣，這些不合法的交易所得(de)往往不會進入政府的監管賬戶。若是開發商卷款而逃，雖然買房(fáng)者選擇訴訟解決的時候都(dōu)能夠獲勝，不過開發商往往已進行了資産轉移，房(fáng)産也同時被賣與了衆人(rén)，其中一人(rén)可(kě)能已經合法地進行網簽，其他(tā)未網簽的購(gòu)房(fáng)者交了大(dà)量的房(fáng)款，卻可(kě)能面臨錢房(fáng)兩失。

 

 

 

　　雙合同銷售 表面平買 背後購(gòu)房(fáng)成本反增

 

　　文/羊城(chéng)晚報記者 梁棟賢

 

　　爲了讓樓市平穩發展，廣州新拿到預售證的樓盤都(dōu)必須接受指導價，對于一些售價在附近街區偏高的樓盤而言，這可(kě)能意味着需要有3%甚至更大(dà)幅度的降價，爲了降低成本、增加收益，有的樓盤就(jiù)将裝修剝離(lí)出來(lái)銷售，雙合同銷售也重出江湖。

 

　　平價買房(fáng)後要捆綁裝修

 

　　去(qù)年，黃(huáng)小姐(jiě)相(xiàng)中了某網紅(hóng)樓盤，無奈某熱(rè)門(mén)戶型一房(fáng)難求，銷售人(rén)員(yuán)告訴她，等下一期吧(ba)，這一等就(jiù)等了大(dà)約一年。近日(rì)，該樓盤某銷售人(rén)員(yuán)主動聯系上了她，最驚喜的是，房(fáng)子單價從(cóng)當時的近6萬元變成了如(rú)今的5.4萬元起。不過當到場了解後，她才發現，賣5.4萬元的是最差的單位，她看(kàn)中的單位單價都(dōu)要5.5萬元甚至以上。

 

　　不僅如(rú)此，買房(fáng)時要簽訂兩份合同，一份是正常的商品房(fáng)買賣合同，另外一份是裝修合同，裝修單價約5000元/平方米，如(rú)果将裝修合同放(fàng)在一起算，此時的房(fáng)價和去(qù)年差不多。

 

　　雖然現場展示的裝修标準還(hái)不錯，不過黃(huáng)小姐(jiě)認爲還(hái)是不值5000元單價。隻簽訂正常的合同，拒絕附加的裝修合同是否可(kě)以？這個要求被銷售人(rén)員(yuán)當場拒絕。

 

　　雙合同後購(gòu)房(fáng)成本增加

 

　　表面看(kàn)起來(lái)，在“雙合同”後，黃(huáng)小姐(jiě)的總房(fáng)價并沒有增加，實際上，對她而言置業成本比以前可(kě)能還(hái)略高一些。因爲裝修貸款往往是按照(zhào)消費貸的模式放(fàng)款，其年利率比普通的房(fáng)貸利率要高一個百分(fēn)點以上。其次，和房(fáng)貸最長可(kě)以申請(qǐng)30年還(hái)款不同，裝修貸款最長的還(hái)款年限往往隻有五年，因此頭五年消費者的還(hái)款壓力非常大(dà)。

 

　　還(hái)有一個隐藏的風(fēng)險：購(gòu)房(fáng)合同一般是消費者與房(fáng)企簽訂，若日(rì)後發生(shēng)什麽裝修質量問(wèn)題可(kě)以找開發商解決，而裝修合同則很可(kě)能和施工(gōng)方簽訂，一旦發生(shēng)裝修質量問(wèn)題，很難界定這是房(fáng)屋的基礎質量不好還(hái)是裝修質量不好導緻，要找人(rén)保修還(hái)得(de)先确認責任人(rén)，麻煩許多。

 

 

 

　　特價房(fáng)頻現 “降價”後面有文章(zhāng)

 

　　文/羊城(chéng)晚報記者 陳玉霞

 

　　年底樓盤促銷花樣雖多，但(dàn)降價仍是最吸引眼球、最能刺激購(gòu)買力的方式，花樣名目包括一口價、特惠價、限量珍藏價、内部員(yuán)工(gōng)價等。羊城(chéng)晚報記者走訪一些熱(rè)門(mén)樓盤發現，年底的這波促銷價，有些是真實惠，有些則是名義上的降價。

 

　　直降4000元/平方米？沒那麽簡單

 

　　近日(rì)，想在年底置業的呂先生(shēng)收到黃(huáng)埔區某盤銷售人(rén)員(yuán)電話(huà)，稱推出一批新品，價格比前期低了4000元/平方米。呂先生(shēng)前往現場了解發現，新貨的價格确實是低了，但(dàn)是交樓标準也低了。“以前的交樓标準是精裝，入門(mén)玄關櫃、洗碗機(jī)、淨水器、陽台收納櫃、房(fáng)間衣櫃等都(dōu)會配齊，但(dàn)現在的交樓标準就(jiù)變成了簡裝，各類櫃子都(dōu)沒配了，”呂先生(shēng)說(shuō)，這些是明眼能看(kàn)到的，但(dàn)更多的恐怕是普通人(rén)看(kàn)不出來(lái)的，“比如(rú)地磚、牆面塗料、門(mén)、櫥櫃等，即使開發商選用最低等級的建材來(lái)節省成本，我們也不得(de)而知。”

 

　　即是說(shuō)，該樓盤新品的降價，并非真正意義的降價，它隻是通過減配交樓标準來(lái)實現。

 

　　房(fáng)子同樣适用“一分(fēn)錢一分(fēn)貨”

 

　　和很多消費品不同，房(fáng)子的定價和地段、配套、朝向、樓層等有一定關系，可(kě)謂一房(fáng)一價，且“一分(fēn)錢一分(fēn)貨”。因此，特價的房(fáng)子，有可(kě)能是該批單位爲低樓層、或朝向較差的單位，有可(kě)能僅僅是幾套尾貨單位的噱頭，有可(kě)能是受噪音等外圍環境影(yǐng)響較大(dà)的單位，當然，也有可(kě)能是各種标準都(dōu)減配的單位。

 

　　爲了促銷，不少樓盤會啓動一二手聯動銷售，有些中介經紀爲了增加帶客量，也可(kě)能誇大(dà)樓盤促銷力度及報低樓價。此時的意向買家，需保持冷(lěng)靜(jìng)，多看(kàn)盤多比較。　　

 

 

 

（責任編輯：李冬陽）