楊先生(shēng)欲購(gòu)買張先生(shēng)的一套别墅，該别墅地上三層爲一個房(fáng)産證，地下一層爲一個房(fáng)産證，楊先生(shēng)與張先生(shēng)就(jiù)整棟别墅簽署了兩份房(fáng)屋買賣合同。合同簽訂半個月後，楊先生(shēng)得(de)知自(zì)己并不具備購(gòu)買涉案房(fáng)屋的購(gòu)房(fáng)資格，便告知張先生(shēng)無法繼續履行合同，後雙方發生(shēng)糾紛。張先生(shēng)認爲楊先生(shēng)違約，訴至法院，請(qǐng)求法院判決解除合同，并要求楊先生(shēng)支付違約金411萬元。楊先生(shēng)認爲張先生(shēng)房(fáng)屋情況特殊，不具備購(gòu)房(fáng)資格不是其過錯，提出反訴要求張先生(shēng)返還(hái)其定金20萬元。

　　法院經審理(lǐ)，判決解除雙方的房(fáng)屋買賣合同，楊先生(shēng)支付張先生(shēng)違約金20萬元，張先生(shēng)返還(hái)楊先生(shēng)房(fáng)屋定金20萬元。

　　原告張先生(shēng)訴稱，2019年12月，其與楊先生(shēng)約定出售其名下的一套别墅，該别墅确有兩個房(fáng)産證，爲了整套出售，雙方簽訂兩份合同。現楊先生(shēng)因并不具備購(gòu)買房(fáng)屋的資格而要求解約，系楊先生(shēng)自(zì)身(shēn)原因導緻的違約行爲。該違約行爲導緻其無法盡快(kuài)出售房(fáng)屋、還(hái)清貸款等損失，故訴至法院，要求解除合同，楊先生(shēng)支付其違約金411萬元。

　　被告楊先生(shēng)辯稱，簽訂合同前去(qù)看(kàn)房(fáng)，張先生(shēng)并未告知房(fáng)屋性質及兩個房(fáng)産本的問(wèn)題。中介方作爲專業機(jī)構，沒有進行審查及必要提示便組織雙方簽訂合同。在簽訂合同後才得(de)知自(zì)己沒有購(gòu)買該房(fáng)屋的資質，随即向張先生(shēng)提出解除合同，自(zì)己沒有主觀過錯，是客觀原因造成。雙方簽訂的合同應當解除，張先生(shēng)應當返還(hái)其定金20萬元。

　　法院經審理(lǐ)後認爲，就(jiù)買房(fáng)資格問(wèn)題，買受人(rén)應當盡到必要的注意義務。庭審中，各方均認可(kě)楊先生(shēng)在簽訂合同時已知悉房(fáng)屋存在兩個房(fáng)産證，房(fáng)産證上對房(fáng)屋性質亦有明确記載。楊先生(shēng)因無購(gòu)房(fáng)資格而無法繼續履行合同的行爲構成違約，應當承擔違約賠償責任。但(dàn)就(jiù)賠償金額，張先生(shēng)未能舉證自(zì)己的實際損失與其訴訟請(qǐng)求一緻，且在訴訟過程中張先生(shēng)出售涉案房(fáng)屋的價款亦比出售給楊先生(shēng)的價款高，故對張先生(shēng)主張的違約金予以酌情減少。

　　法律規定，定金與違約金條款不可(kě)同時适用，張先生(shēng)已選擇适用違約金條款，故對楊先生(shēng)提出張先生(shēng)返還(hái)其20萬元定金的反訴請(qǐng)求，法院予以支持，最終法院作出上述判決。

　　宣判後，楊先生(shēng)提出上訴，二審維持原判，該案現已生(shēng)效。

　　【分(fēn)析】

　　房(fáng)屋買賣交易中，應當由誰來(lái)審查核實購(gòu)房(fáng)人(rén)的購(gòu)房(fáng)資格？

　　在房(fáng)産交易中，出賣方應當向中介方、買受方全面告知房(fáng)屋的各項情況，包括房(fáng)屋性質、房(fáng)産登記情況、共有權人(rén)情況、抵押貸款情況等，盡到必要的告知義務。對于購(gòu)房(fáng)資格問(wèn)題，由于購(gòu)房(fáng)資格關系到合同能否履行的基本問(wèn)題，且購(gòu)房(fáng)資格與買受方個人(rén)情況密切相(xiàng)關，對自(zì)身(shēn)是否具備買房(fáng)資格，買受方應當事(shì)前充分(fēn)了解，盡到注意義務。中介方作爲居間方，對房(fáng)屋情況及資質審查應盡到提示義務，爲合同雙方順利簽訂、履行合同提供便利。

　　就(jiù)賠償損失方面，根據《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第五百八十五條規定，當事(shì)人(rén)可(kě)以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可(kě)以約定因違約産生(shēng)的損失賠償額的計(jì)算方法；約定的違約金低于造成的損失的，人(rén)民(mín)法院或者仲裁機(jī)構可(kě)以根據當事(shì)人(rén)的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過分(fēn)高于造成的損失的，人(rén)民(mín)法院或者仲裁機(jī)構可(kě)以根據當事(shì)人(rén)的請(qǐng)求予以适當減少。

　　根據《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第五百八十八條規定，當事(shì)人(rén)既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可(kě)以選擇适用違約金或者定金條款。違約金的性質爲損失填補，當事(shì)人(rén)雙方在訂立合同時可(kě)以就(jiù)違約金的适用情形、計(jì)算标準等具體(tǐ)規定，當事(shì)人(rén)主張違約金的，應當就(jiù)其實際損失充分(fēn)舉證，舉證不能的或者确實過高的，法院将根據案件實際情況酌情判定。當事(shì)人(rén)選擇适用違約金賠償的，定金應當退還(hái)。

（責任編輯：施曉娟）